（2017）青0104民初855号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-06-08
案件名称
贾吉平与葛月娥、陈锡双房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书
法院
西宁市城西区人民法院
所属地区
西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贾吉平,葛月娥,陈锡双
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十六条，第六十二条，第九十四条，第九十七条，第一百一十五条；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第三十九条，第六十四条，第一百三十四条，第一百四十四条，第一百六十一条
全文
青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2017）青0104民初855号原告：贾吉平，男，1972年2月14日生，住青海省贵德县。委托诉讼代理人：周国军，青海西海律师事务所律师。被告：葛月娥，女，1977年12月22日生，住浙江省天台县。被告：陈锡双，男，1967年4月14日生，住青海省西宁市城东经济开发区。委托诉讼代理人：徐响亮，青海同光律师事务所律师。原告贾吉平与被告葛月娥、陈锡双房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾吉平及其诉讼代理人周国军，被告陈锡双及其诉讼代理人徐响亮到庭参加诉讼。被告葛月娥经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾吉平向本院提出诉讼请求：1.二被告返还原告购房款300000元并双倍返还购房定金80000元，以上合计380000元；2.本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告追加诉讼请求，要求解除原、被告之间的房屋买卖合同。事实与理由：2014年5月6日，原告与被告签订《客户购房意向合同》约定原告购买被告位于西宁市城西区五四大街微波巷1号1号楼2单元2164室的房产，合同约定购房款总价为1320000元。后原告于2014年5月6日向被告交纳购房定金40000元并约定被告如违约返还80000元。2014年12月2日，原告向被告交纳了购房款300000元。但被告一直不腾退房屋为原告办理交房手续。后来，原告得知被告在2016年1月5日将该房产转让给第三人。鉴于原告已将房屋另行出售，原告要求被告退还房款，但被告拒不退还，为维护原告的权益，诉至法院，请求法院判如所请。被告葛月娥辩称，2014年5月6日，我与原告经中介介绍认识，并在中介签订了购房意向合同，当时收取了40000元定金并约定在一个月内完成交易。我从6月开始一直打电话、发信息催促原告支付房款办理手续，但直到2014年12月2日原告才支付了300000元预付款，双方约定在一个星期内支付剩余房款980000元。从12月8日开始，我又多次催促原告，但原告开始无休止的拖延，在打了无数次电话后，原告仍迟迟不支付剩余房款。2015年6月30日，距离我们当时约定的交易时间已整整一年，陈锡双与原告再次约定再给原告一个月的筹款时间，原告表示如果一个月内无法支付剩余房款，不要房子了，已经支付的房款作为违约金也不再退还。后来，原告还是一拖再拖，没有付清剩余房款，给我们造成了很大的影响和损失，原告对此也知情，自此一年多没有打电话联系我们。陈锡双在半年后的2015年12月31日和他人签订了房屋买卖合同将房屋售出。2016年年底，原告忽然联系我们，说我们诈骗，并到公安机关准备控告我们，在公安民警询问后认为他是诬告，不予受理。原告提起本案诉讼，颠倒黑白，说是因为我们不肯腾退房屋，但是我与原告签订意向合同到另行出售整整一年八个月的时间，我们已经给原告了很长的筹款时间，是因为他违约在先未能按时付款造成这个结果，给我们造成了很大损失，也应向我们赔偿。被告陈锡双辩称，1.双方只是签订了房屋买卖意向协议，没有签订书面的房屋买卖合同，且二被告在签订协议时只有房屋销售合同在房产局备案，尚未取得房产证，因此双方的房屋买卖合同关系没有成立和生效。2.原告支付了40000元的定金后，在二被告多次催促下一直不支付剩余房款，是原告违约在先，原告支付的40000元的定金不应退还，原告要求双倍返还定金80000元的诉求也没有依据。3.认可收到原告300000元的购房款的事实，但因原告推拖时间没有支付剩余房款，2015年6月30日被告与原告面谈约定再给原告一个月的筹款时间，原告表示如果一个月无法支付剩余房款，房子就不要了，已经支付的房款作为违约金也不要了。4.原告迟迟不支付房款，给我们造成了巨大损失，房屋也在2016年年底出售给他人。5.涉诉房产是我与葛月娥的夫妻共同财产，但我们在2016年3月18日已经离婚。本院经审理认定事实如下：对双方没有争议的事实，本院予以确认。双方有争议的事实在于合同目的无法实现是因为原告延迟履行付款义务还是被告拒不腾退房屋？本案中，原告虽主张二被告拒不腾退房屋，但并未提交证据证明双方已经明确约定在付清房款之前，二被告应当先腾退房屋，也无证据证明二被告存在拒不腾退房屋的事实，且原告仅支付了四分之一的房款即要求被告腾退房屋不合常理，故对其该事实主张，本院不采信。二被告主张原告多次拖延付款时间并提交手机短息记录为据，审理中原告以时间太久记不清楚为由对短信记录不予认可。本院认为双方虽未签订书面的房屋买卖合同明确约定支付房屋价款的时间，但依据法律规定及房产交易习惯，原告作为买受人，支付房屋价款是其主要的合同义务。双方达成房屋买卖合同后，原告应当及时履行或在被告催告后的合理期限内履行付款义务。综合本案案情，自双方签订《购房意向协议》到被告将房屋另行售出，约一年七个月，原告未在该期限内付清房屋价款，已经超过应当支付的合理期限。因此，在原告未提交证据证明是因为被告的违约未支付剩余房款的情况下，本院认定是由于原告延迟履行付款义务致使合同目的无法实现。另查明，被告葛月娥与陈锡双于2016年3月18日离婚，涉诉房产原为二人夫妻共同财产。本院认为，原、被告经协商一致签订了《购房意向合同》，原告向被告支付购房定金40000元后，双方虽未签订书面的房屋买卖合同，但2014年12月2日二被告已经实际接受了原告支付的300000元购房款，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，原、被告之间的房屋买卖合同已经成立并生效。二被告在合同签订时虽尚未取得不动产物权，但并不影响与原告之间房屋买卖合同的法律效力。现因涉诉房产已另行售出，合同目的无法实现，故原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求二被告返还房款300000元的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，二被告应当返还原告购房款300000元。二被告虽主张双方已约定该笔款项为作为违约金不应退还原告，但并未提交有效证据证实，即便因为原告延迟履行付款义务致使合同目的无法实现，但二被告怠于行使合同解除权，在房屋另行售出后也未告知原告并与原告协商合同解除事宜，故原告主张解除合同并退还已付房款300000元的诉求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求二被双倍返还定金80000元的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，因原告支付40000元定金时，双方已约定适用定金罚则，而审理查明是因原告违约、延迟履行付款义务致使合同目的无法实现，故原告要求二被告双倍返还定金80000元的诉讼没有依据，本院不予支持，且原告作为违约方，也无权要求二被告返还已支付的定金40000元。被告葛月娥、陈锡双虽已解除婚姻关系，但依据《中华人民共和国婚姻法》第四十一条“离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成时，由人民法院判决。”的规定，被告葛月娥、陈锡双对夫妻关系存续期间产生的债务，应当承担共同偿还的责任。综上所述，原告诉求解除房屋买卖合同及二被告返还房屋价款300000元的诉讼请求，本院予以支持。原告诉求二被告双倍返还定金80000元的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十二条第一款第（四）项、第九十四条、九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、依法解除原告贾吉平与被告葛月娥、陈锡双的房屋买卖合同；二、被告葛月娥、陈锡双共同返还原告贾吉平房屋价款300000元，于本判决生效后十五日内付清；三、驳回原告贾吉平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元，减半收取3500元，由被告葛月娥、陈锡双负担2763元，原告贾吉平负担737元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 李成玲二〇一七年五月二十六日书记员 严 丽本案引用的法律文书：《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十二条第一款第（四）项当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国婚姻法》第四十一条离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成时，由人民法院判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十一条人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。 来源：百度搜索“”