（2016）桂01民终3857号

裁判日期: 2017-05-26

公开日期: 2018-02-28

案件名称

广西润兴房地产有限责任公司、刘浩兵商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区南宁市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区南宁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广西润兴房地产有限责任公司,刘浩兵

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂01民终3857号上诉人（原审被告）：广西润兴房地产有限责任公司。法定代表人：郭建民，董事长。委托诉讼代理人：唐谦祥，广西邦泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢春竹，广西邦泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘浩兵。委托诉讼代理人：蒙华宗，广西双贺律师事务所律师。上诉人广西润兴房地产有限责任公司因与被上诉人刘浩兵商品房销售合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2016)桂0103民初3040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月20日立案受理后，依法组成合议庭，于同年12月6日组织当事人进行了调查、辩论和调解。上诉人广西润兴房地产有限责任公司的委托诉讼代理人唐谦祥、卢春竹，被上诉人刘浩兵的委托诉讼代理人蒙华宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人广西润兴房地产有限责任公司上诉请求：l、撤销(2016)桂0103民初3040号民事判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人已根据《商品房买卖合同》的约定按同期存款利率及总价款的3％向被上诉人赔偿损失，被上诉人获得损失赔偿后再次诉请利息损失赔偿属于重复主张，一审判决认定不属于重复主张，属于事实认定有误。双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方在合同中对履行过程中所产生的损失已有预判且已经有明确标准，双方均应按合同约定履行和执行。上诉人已经按照(2014)青民一初字第2559号民事判决书向被上诉人支付了存款利息11846元，按总价款的3％支付赔偿款22871．49元。被上诉人已经收到以上款项，现又再次诉请损失赔偿属于重复主张。2、被上诉人主张的损失是基于同一事实，所产生的损失是同一损失，不应当得到重复赔偿。综上，被上诉人在获得该赔偿后又诉请的按揭利息属于重复主张，且主张己超出商品房买卖合同约定，一审判决对事实认定有误。二、被上诉人的贷款利息系其为使用银行贷款本金而自行选择按揭贷款的交易方式所产生的成本，不属于因解除商品房买卖合同所造成的必然损失，一审判决认定上诉人应向被上诉人赔偿贷款利息损失，属于事实认定有误。被上诉人为了解决购买房屋时自身的资金短缺，而向银行借款，由此产生的贷款利息应当自行承担。如被上诉人资金充足选择一次性付购房款，就不会产生贷款利息。可见贷款利息并不是购房所产生的必然性支出费用，由此所产生的损失也不是必然损失。三、一审判决对同一笔购房款，既支持存款利息，又支持贷款利息，两者本身存在矛盾，不应当同时支持，一审判决显然有误。四、根据赔偿损失弥补性原则，即便要求上诉人承担赔偿损失，也应当扣除上诉人己向被上诉人赔偿的同期存款利息11846元及赔偿款22871.49元。一审判决认定本案应当按照赔偿损失弥补性原则，且认定“按总价款的3％赔偿买受人损失”应用于弥补银行按揭利息，却未将上诉人已向被上诉人赔偿的同期存款利息11846元及按总价款3％计算所得赔偿款22871.49元扣减，可见判决认定存在相互矛盾。五、一审判法院明确适用《合同法》第119条，就被上诉人扩大损失部分不予支持，可是在扩大损失范围认定上却存在错误。被上诉人自《商品房买卖合同》被判令解除之日即2015年1月22日，就己知道《个人房产抵押贷款合同》的目的己无法达到。被上诉人就应积极采取措施防止贷款利息损失扩大，向银行及时偿还贷款，尽可能减少损失，而被上诉人并没有及时采取行动。一审判决认定扩大损失的界点为2015年3月19日而不是2015年1月12日上诉人认为该认定有误。因此，一审判决认定事实有误，望二审法院依法改判。被上诉人刘浩兵辩称：1、被上诉人的损失是由于上诉人没有按照商品房买卖合同约定的时间交付导致按揭贷款合同的解除及被上诉人购房目的无法实现才产生的利息损失。2、在（2014）青民一初字第2559号案支付的部分活期利息及违约金属于上诉人与被上诉人合同约定的违约金，而本案被上诉人所诉请的是按揭利息损失，是法定的实际损失，两者不冲突和重叠。3、一审法院判决上诉人支付2015年3月18日之前的被上诉人已经支付给银行的按揭贷款利息符合法律规定及公平原则，由于上诉人于2015年3月19日才将执行款项交到一审法院，所以一审法院认定扩大损失的界点为2015年3月19日是正确的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人刘浩兵向一审法院起诉请求：一、广西润兴房地产有限责任公司赔偿刘浩兵因违约造成的经济损失164803.93元（含银行按揭利息138185.55元、银行代理律师费10800元、银行实现债权的诉讼费用4696元、保全费3299元、执行受理费7823.38元）；二、本案诉讼费用由广西润兴房地产有限责任公司承担。一审法院认定事实：2010年6月8日，刘浩兵与广西润兴房地产有限责任公司签订《南宁市商品房买卖合同》（编号：YS00125656），约定刘浩兵通过银行按揭的方式自愿认购由广西润兴房地产有限责任公司开发的位于南宁市，该物业按套内建筑面积计价，总金额为762383元。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款及按银行同期存款活期利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的3%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2010年4月29日，刘浩兵向广西润兴房地产有限责任公司支付首付款155529元；2010年6月8日，刘浩兵再向广西润兴房地产有限责任公司支付首付款73854元，合计229383元。2010年6月30日，刘浩兵（甲方）（借款人即抵押人）、交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行（以下简称交通银行广西区分行）（乙方）（贷款人即抵押权人）与广西润兴房地产有限责任公司（乙方）（保证人）签订《个人房产抵押贷款合同》，约定：甲方为购买青秀区民族大道199号第一大道•尚城街区R3号楼1502号房向乙方贷款533000元，贷款期限为360月。丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止。同时，甲方用上述房屋向乙方提供抵押担保。2010年7月12日，交通银行广西区分行将533000元转入广西润兴房地产有限责任公司账户。刘浩兵自2010年8月12日起偿还上述贷款本息至2014年8月12日，其中已偿还贷款本金33456.94元，贷款利息110833.65元。自2014年8月13日至2015年3月18日，刘浩兵应偿还的贷款本金为5377.66元，贷款利息为15200.24元。上述贷款利息合计126033.89元。因广西润兴房地产有限责任公司违反合同约定，存在逾期交房行为，刘浩兵于2014年8月20日诉至一审法院，提出如下诉讼请求：1、解除刘浩兵、润兴房地产公司在2010年6月8日签订的编号为YS00125656的《南宁市商品房买卖合同》；2、润兴房地产公司向刘浩兵返还实际收取的购房款762383元；3、润兴房地产公司向刘浩兵支付违约金22871.49元及银行同期活期存款利息10673元（利息暂计至2014年7月12日，过后按合同计算至生效判决规定的最后一天履行期止）；4、润兴房地产公司赔偿刘浩兵向银行支付的按揭利息110833.61元；5、润兴房地产公司配合刘浩兵向税局办理退还已经缴纳的税费11435.75元；6、润兴房地产公司承担本案的所有诉讼费用。本院经审理认为，润兴房地产公司应当按照合同约定于2011年12月31日前将符合交付标准的房屋交付给刘浩兵使用，但涉案房屋至2014年8月20日刘浩兵起诉时止未能向刘浩兵交付属违约，依照合同第十条约定，润兴房地产公司逾期交房已超过180天，刘浩兵作为买受人有权解除合同。由于交通银行广西区分行未就该案提出独立的诉讼请求，同时因刘浩兵与交通银行广西区分行之间的《个人购房担保借款合同》尚未解除，刘浩兵应向交通银行广西区分行承担的贷款利息等损失尚未最终确定，故该案对刘浩兵要求润兴房地产公司赔偿贷款利息等损失的诉请不作处理，待《个人购房担保借款合同》解除后，刘浩兵再另案处理。因此，一审法院于2014年12月18日作出（2014）青民一初字第2559号民事判决书，判决如下：一、解除刘浩兵与润兴房地产公司签订的《南宁市商品房买卖合同》；二、润兴房地产公司退还刘浩兵已付购房款762383元。刘浩兵配合润兴房地产公司办理南宁市民族大道199号第一大道•尚城街区R3号楼1502号房的退房手续，退房所需费用由润兴房地产公司承担；三、润兴房地产公司向刘浩兵支付利息（计算方法：从2010年4月29日起至2010年6月7日止以本金155529元为基数；从2010年6月8日起至2010年7月11日止以本金229383元为基数；从2010年7月12日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以本金762383元为基数，以上均按银行同期存款活期利率计算。）；四、润兴房地产公司向刘浩兵赔偿经济损失22871.49元；五、润兴房地产公司协助刘浩兵办理退还11435.75元契税手续。该判决于2015年1月22日生效。2015年3月3日，刘浩兵申请执行（2014）青民一初字第2559号案。2015年3月18日，广西润兴房地产有限责任公司通过其名下的广西北部湾银行账户（账号：01×××79）向一审法院名下的广西北部湾银行账户（账号：20×××26）转入810082.49元，并在用途处备注：退刘浩兵房款及违约金、受理费。2015年3月30日，交通银行广西区分行向南宁市兴宁区人民法院起诉刘浩兵、何静苗（刘浩兵的妻子）、润兴房地产公司，提出如下诉请：1、解除交通银行广西区分行与刘浩兵于2010年6月30日签订的《个人房产抵押贷款合同》；2、刘浩兵偿还交通银行广西区分行贷款本金512262.23元，其中本金498372.19元、利息13588.66元、罚息301.38元（利息、罚息暂计算至2015年3月25日，以后利息、罚息另计至本息结清之日止）；3、刘浩兵赔偿交通银行广西区分行支出的律师费用46980元；四、诉讼费用由刘浩兵承担；五、何静苗对刘浩兵的上述债务承担连带清偿责任；六、润兴房地产公司对刘浩兵的上述债务承担连带清偿责任。兴宁区人民法院受理后，于2015年8月28日作出（2015）兴民二初字第944-1号民事裁定书，裁定：准予交通银行广西区分行撤回对润兴房地产公司的起诉。2015年8月31日，兴宁区人民法院组织交通银行广西区分行、刘浩兵、何静苗达成如下调解协议：一、解除交通银行广西区分行与刘浩兵、润兴房地产公司于2010年6月30日签订的《个人房产抵押贷款合同》；二、刘浩兵、何静苗向交通银行广西区分行偿还贷款本金498372.19元及利息（其中：计至2015年8月31日的利息为25170.43元，之后利息计算：以498372.19元为基数，从2015年9月1日起至刘浩兵、何静苗的款项被依法扣划至南宁市兴宁区人民法院账户之日止，按月利率5.94‰计付）；三、刘浩兵、何静苗向交通银行广西区分行支付律师费10800元；四、案件受理费9392元，减半收取4696元，保全费3299元，执行费（以实际收取为准），由刘浩兵、何静苗支付；六、刘浩兵、何静苗所负上述第二、三、四、五项债务，交通银行广西区分行于2015年8月31日起三日内向法院申请强制执行。2015年10月27日，兴宁区人民法院通过其名下中国农业银行账户（账号：20×××37）向交通银行广西区分行账户（账号：45×××99）转账548041.23元。因交通银行广西区分行向兴宁区人民法院申请执行与刘浩兵、何静苗间的金融借款合同纠纷案，兴宁区人民法院收取执行费7823元，该费用由刘浩兵、何静苗承担。一审法院认为，刘浩兵虽于2014年8月20日起诉，要求广西润兴房地产有限责任公司赔偿其向银行支付的按揭贷款利息，但一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，未作处理。现刘浩兵依据其与交通银行广西区分行间的《个人房产抵押贷款合同》已解除的新事实再次提起诉讼，符合法律规定，不构成重复起诉。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方于2010年6月8日签订的《商品房买卖合同》已于2015年1月22日解除，导致合同解除的原因系广西润兴房地产有限责任公司存在逾期交房的违约行为。对于因合同解除给刘浩兵造成的损失，广西润兴房地产有限责任公司应当予以赔偿。《商品房买卖合同》第十条关于“按总价款的3%赔偿买受人损失”的约定，实际上系违约金的性质，在刘浩兵未要求调高违约金的情形下，违约金的赔付尚未能弥补刘浩兵因合同解除所造成的损失时，刘浩兵仍可要求广西润兴房地产有限责任公司赔偿损失。因此，刘浩兵要求广西润兴房地产有限责任公司赔偿其向交通银行广西区分行支付的按揭贷款利息，于法有据，应予以支持。广西润兴房地产有限责任公司于2015年3月18日履行（2014）青民一初字第2559号民事判决书所确定的金钱义务，亦应当赔偿刘浩兵从2010年8月12起至该日止的银行按揭贷款利息126033.89元。刘浩兵与交通银行广西区分行签订《个人房产抵押贷款合同》的目的是为购买涉案商品房，在双方解除《商品房买卖合同》后，已确定无法再购买涉案房屋，刘浩兵签订《个人房产抵押贷款合同》的目的亦已落空。刘浩兵于2015年3月3日申请执行生效的（2014）青民一初字第2559号民事判决书，即应知道其与广西润兴房地产有限责任公司间的《商品房买卖合同》已解除的事实。在此情况下，刘浩兵应积极采取措施，向交通银行广西区分行提出解除《个人房产抵押贷款合同》的请求，以防止损失扩大。但刘浩兵怠于行使其权利，致使交通银行广西区分行诉至法院，要求刘浩兵偿还贷款本金及利息，并支付因其实现债权而产生的各项费用。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，对于刘浩兵向交通银行广西区分行支付的从2015年3月19日起至其款项被扣划至南宁市兴宁区人民法院账户之日止的银行按揭贷款利息、律师费10800元、案件受理费4696元、保全费3299元及执行费7823元，系刘浩兵未采取适当措施而扩大的损失，刘浩兵要求广西润兴房地产有限责任公司赔偿，于法有悖，应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十八条之规定，判决：一、广西润兴房地产有限责任公司应于判决生效之日起十日内赔偿刘浩兵从2010年8月20日起至2015年3月18日止的银行按揭贷款利息126033.89元；二、驳回刘浩兵的其他诉讼请求。本案受理费3596元，由刘浩兵负担846元，广西润兴房地产有限责任公司负担2750元。本案二审期间，被上诉人刘浩兵围绕本案争议焦点向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方当事人对一审法院已查明的事实均未提出异议，本院对一审判决认定的基本事实予以确认。本院另查明：交通银行广西区分行申请强制执行南宁市兴宁区人民法院（2015）兴市民二初字第944号民事调解书，该执行案已执行完毕，南宁市兴宁区人民法院于2015年10月27日作出《结案通知书》。本院认为：（2014）青民一初字第2559号案件中，人民法院未确定并实体处理被上诉人刘浩兵已偿还交通银行广西区分行按揭贷款利息的损失，故被上诉人刘浩兵在本案中主张不属于重复主张，上诉人以此为由提出抗辩，于法无据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，上诉人与被上诉人签订《南宁商品房买卖合同》，约定被上诉人以按揭贷款方式购买上诉人开发的商品房，在订立合同时，双方完全可以预见因违约导致合同解除必然产生诉争的已付按揭贷款利息损失，现该《南宁商品房买卖合同》因上诉人的违约行为导致解除，由此产生的上述损失应由上诉人承担赔偿责任，上诉人辩称该损失不是必然产生的损失，理由不充分，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”赔偿损失的违约责任具有填补属性，应当以守约方的实际损失为限，既包括直接损失，亦包括间接损失。本案中，上诉人主张扣除其在（2014）青民一初字第2559号案件中已经赔偿的利息和损失，但并未举证证明被上诉人在两案中主张的赔偿额明显已超过其实际损失，故上诉人的上述主张理据不足，本院不予采纳。上诉人又主张2015年1月22日至2015年3月18日期间的按揭贷款利息属于扩大损失，应由被上诉人自行承担，本院认为，（2014）青民一初字第2559号案件生效后，上诉人未依照生效判决规定的履行期限履行给付义务，故上述期间的按揭贷款利息不属于扩大损失，上诉人的上述主张亦理据不足，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3596元（上诉人广西润兴房地产有限责任公司已预交），由上诉人广西润兴房地产有限责任公司承担。本判决为终审判决。审　判　长　　张雪梅审　判　员　　陈　杨代理审判员　　兰　帅二〇一七年五月二十六日书　记　员　　王熙伟 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