（2017）皖0207民初717号

裁判日期: 2017-05-26

公开日期: 2017-06-20

案件名称

王军、李静等与赵克英房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

芜湖市鸠江区人民法院

所属地区

芜湖市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王军,李静,赵克英,芜湖市鸠江建设投资有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十六条，第六十四条

全文

安徽省芜湖市鸠江区人民法院民事判决书（2017）皖0207民初717号原告：王军，男，1973年5月11日出生，汉族，户籍地芜湖市弋江区，现住芜湖市鸠江区。原告：李静，女，1977年9月4日出生，汉族，户籍地芜湖市弋江区，现住芜湖市鸠江区。两原告共同委托诉讼代理人：强华明，安徽安江律师事务所律师。被告：赵克英，女，1940年10月12日出生，汉族，户籍地芜湖市鸠江区，现住芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人：赵钱叶（被告之子），男，1973年6月1日出生，住址芜湖市鸠江区。第三人：芜湖市鸠江建设投资有限公司，住所地芜湖市。法定代表人：徐虎，总经理。委托诉讼代理人：苏寒，该公司员工。委托诉讼代理人：汪爱华，安徽银佳律师事务所律师。原告王军、原告李静与被告赵克英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月15日公开开庭进行了审理。原告王军及两原告共同委托诉讼代理人强华明，被告委托诉讼代理人赵钱叶，第三人委托诉讼代理人苏寒、汪爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认两原告与被告于2006年12月8日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.请求依法判令被告办理芜湖市鸠江区褐山花苑8幢3单元101室房屋的产权登记手续，并在办理诉争房屋产权登记手续后立即协助两原告将诉争房屋产权过户至两原告名下，第三人协助原、被告办理上述产权登记及过户手续；3.请求依法判令被告支付两原告逾期办证违约金20000元；4.请求依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：两原告系夫妻关系。2006年12月8日，两原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于芜湖市鸠江区褐山花苑8幢3单元101室的房屋出售给两原告。两原告依照约定向被告支付购房款76000元及30000元的补偿，被告也于2006年交付了房屋，并由两原告居住至今。登记过户条件成就后，两原告多次要求被告办理诉争房屋产权登记手续并协助办理该房屋的产权过户手续，然被告一再推脱至今。因诉争房屋初始登记权利人为本案第三人，故第三人亦负有协助办理产权登记及过户的义务。两原告认为被告拒绝配合办理房屋登记及过户手续的行为，已构成违约，故诉至法院，望判如所请。被告辩称，1.被告至今仅收到两原告30000元购房款；2.被告在得知房屋可以办理产权证后及时通知两原告办理相关手续，但因两原告认为交易税费过高不愿办理，导致未能办成，此表明两原告以实际行为放弃办理房屋过户手续；3.双方间的房屋买卖协议未约定违约金，且被告在产权过户中无违约行为，原告主张的20000元违约金无事实和法律依据。综上所述，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人述称，因原、被告买卖的房屋系安置房，尚未取得完全产权，不能进行销售，根据物权法和合同法司法解释规定，本案原、被告间的房屋买卖合同不合法，应属无效。其次，房屋买卖合同系原、被告间签订，第三人非合同主体，非本案适格主体，且安置房的产权证办理及过户手续不属于第三人职权范围，第三人无权为原、被告双方办理相关登记及过户手续。综上，请求驳回原告对第三人的诉讼请求。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无争议的原告提交的两原告身份证明、结婚证、房屋买卖合同、芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书、安置房协议、褐山花苑住户入住合约、行政事业单位收款收据、被告出具的收条、芜湖市拆迁安置房初始登记证、录音资料，被告提交的被告身份证明、芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书（同原告）、芜湖市拆迁安置房初始登记证（同原告）、皖（2016）芜湖市不动产权第0013689号不动产权证书，本院予以确认并在卷佐证。对被告提交的鸠江区门诊病历，因缺乏与本案的关联性，不具有证明本案相关事实的证明作用，其在本案中的证据效力本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告系夫妻关系。2006年12月8日，两原告与被告签订《房屋买卖合同》一份，约定被告自愿将坐落于芜湖市鸠江区褐山花苑8幢3单元101室的房屋出售给两原告，建筑面积87.23㎡；价款为76000元，两原告一次性付清；被告在收到全部房款后3日后交付房屋；在办理房地产交易、登记手续时，国家规定的有关税费由两原告承担。该合同附件即补充协议约定涉案房屋架空层7.79㎡；被告应积极配合两原告办理房屋的变更、过户、公证、办证等相关手续；被告不履行对任何第三方办理过户手续。上述房屋买卖合同、补偿协议签订前，2006年12月6日两原告通过以被告名义支付涉案房屋分户房款、物业配套等费用形式给付被告购房款76000元，并另行支付被告户口款30000元，合计106000元。合同签订后，被告于2006年将涉案房屋交付给两原告，两原告居住涉案房屋至今。因原、被告在涉案房屋办理产权登记以及转移登记过程中发生争议，两原告诉至本院。另查明：1.涉案房屋原系被告拆迁安置房，2005年5月27日，被告与芜湖市鸠江区拆迁事务所签订《芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书》一份。2.2006年12月6日，被告分别与鸠江区拆迁安置建设住宅区领导组和鸠江区住宅小区物业管理办公室签订《安置房协议》、《褐山花苑住户入住合约》各一份，获得涉案拆迁安置房。3.2014年11月25日，第三人作为申请单位领取了涉案房屋芜房权证鸠江字第××号《芜湖市拆迁安置房初始登记证》，该证载明“房屋坐落鸠××区××山花××单元××室；幢号8，房号3-101；建筑面积87.33㎡；拆地来源集体；拆迁许可日期2008年3月1日前；附记集体土地房屋征收安置，上市交易需执行市政府有关规定”等内容。4.2016年3月7日，被告领取了与涉案房屋同一小区另一拆迁安置房的不动产权证书，该证表明该房权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权；权利性质为划拨；用途为城镇住宅用地/住宅。本院认为，根据各方当事人的诉辩观点，本案争议的焦点为：一、原、被告签订的《房屋买卖合同》是否合法有效；二、两原告是否已按约支付了购房款；三、涉案房屋目前是否具备办理产权登记、过户登记的条件，两原告诉请被告协助办理房屋过户登记有无事实和法律依据；四、两原告诉请被告支付逾期办证违约金有无事实依据；五、第三人的主体资格是否适格，是否负有协助办理涉案房屋产权登记及过户登记手续义务。对此，综合分析如下：一、原、被告签订的《房屋买卖合同》是否合法有效。依法成立的合同受法律保护。两原告与被告签订的《房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约行使合同权利，并应按约和诚实信用原则全面履行合同义务。涉案房屋虽系原集体土地房屋拆迁安置房，但现涉案房屋所在地的土地已经转为国有划拨土地，其所在地的拆迁安置房根据本地政策可以办理权利类型为国有土地的不动产权证，不再属于法律和行政法规规定禁止买卖的集体土地上的房屋。同时，虽然涉案房屋尚未取得不动产权证，第三人述称“尚未取得完全产权，不能进行销售，根据物权法和合同法司法解释规定，本案原、被告间的房屋买卖合同不合法，应属无效”的意见，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项虽规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该法系行政管理性法律，前述规定旨在规范房屋交易的行政管理，而非禁止交易关系，所涉及事项亦不损害国家利益和社会利益，故在性质上属于管理性禁止规范，并非效力性禁止规范，故对两原告提出的请求依法确认两原告与被告于2006年12月8日签订的《房屋买卖合同》合法有效的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。第三人述称原、被告间的房屋买卖合同不合法，应属无效的意见，与法不符，本院不予采纳。二、两原告是否已按约支付了购房款。前述合同和补充协议签订前后，两原告已按合同约定支付购房款，被告也已将房屋交付两原告，两原告已实际入住所购房屋十余年。被告辩称至今仅收到两原告30000元购房款的意见，与查明事实不符，两原告除以被告名义支付安置房分户款76000元外，还支付被告“户口款”30000元，合计106000元，故被告该抗辩意见，本院不予采纳。三、涉案房屋目前是否具备办理产权登记、过户登记的条件，两原告诉请被告协助办理房屋过户登记有无事实和法律依据。本案证据表明，涉案房屋所在地的土地已经转为国有划拨土地，涉案房屋以第三人作为申请人领取了初始登记证，已具备办理产权登记和房屋所有权转移登记的条件，目前，原、被告间房屋买卖合同继续履行并不存在事实和法律上的障碍。依据合同约定，被告负有配合两原告办理房屋的变更、过户、办证等相关手续的义务，现两原告诉请被告办理芜湖市鸠江区褐山花苑8幢3单元101室房屋的产权登记手续，并在办理讼争房屋产权登记手续后协助两原告将讼争房屋产权过户至两原告名下，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。但依据合同约定，办理涉案房屋所有权转移登记所产生的相关税费应由两原告承担。被告辩称两原告已放弃办理房屋过户手续的意见及理由，虽然在本案诉讼发生前，原、被告双方在涉案房屋办理产权登记以及转移登记过程中发生过争议，致未能办理成功，但因双方间系房屋买卖合同关系，两原告作为购房户有要求被告交付房屋、协助办理房屋所有权转移登记的权利和按约支付购房款的义务，被告作为售房户有与之相对应的权利和义务，在房屋买卖合同已实际履行多年、双方未解除该合同关系的情形下，并不产生所谓购房者放弃办理产权转移登记的后果，故被告该抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。四、两原告诉请被告支付逾期办证违约金有无事实依据。因原、被告在合同中并未约定被告办理产权登记和协助办理产权过户登记的时间节点，亦未约定逾期办证违约金数额或计算标准，故两原告诉请被告支付逾期办证违约金20000元，缺乏事实依据，本院不予支持。同时，基于该事实理由，原、被告对至今未能办理涉案房屋过户登记，双方均负有责任。五、第三人的主体资格是否适格，是否负有协助办理涉案房屋产权登记及过户登记手续义务。不可否认，第三人并非原、被告间房屋买卖合同的一方当事人，但由于本案标的物即涉案房屋，目前系以第三人作为申请单位领取了《芜湖市拆迁安置房初始登记证》，在该证“注意事项”中明确载明“本证是房地产开发企业出售拆迁安置房的合法凭证”等内容，故第三人虽对原、被告争议的诉讼标的即房屋买卖合同关系没有独立请求权，但与本案的处理结果有法律上的利害关系，其作为本案无独立请求权的第三人参加诉讼，符合法律规定，主体资格适格，第三人述称其主体资格不适格的意见，与法不符，本院不予采纳。同时，鉴于涉案房屋目前处于第三人领取初始登记证、房屋产权尚未登记在被告名下的状态，第三人对涉案房屋的角色和地位相当于房地产开发企业，其与被告间的关系也属于房屋买卖关系，故其依法也负有协助被告办理涉案房屋产权过户登记手续的义务，其述称无权为原、被告双方办理涉案房屋相关登记及过户手续的意见，本院依法不予采信。综上所述，对两原告提出的确认其与被告签订的《房屋买卖合同》合法有效、被告协助办理涉案房屋产权过户登记、第三人提供协助义务的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。两原告诉请被告支付逾期办证违约金20000元，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合法法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款，第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告王军、原告李静与被告赵克英于2006年12月8日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、被告赵克英于本判决生效之日起六十日内协助原告王军、原告李静办理坐落于鸠江区褐山花苑8﹟楼3单元101室的房屋所有权转移登记手续，相关税费由原告王军、原告李静承担；三、第三人芜湖市鸠江建设投资有限公司对上述判决第二项确定的内容提供必要的协助义务；四、驳回原告王军、原告李静的其他诉讼请求。案件受理费1700元，减半收取计850元，由原告王军、原告李静共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员　　张朝阳二〇一七年五月二十六日书记员　　夏媛媛附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉请请求。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。关注微信公众号“”