（2017）川0107民初3636号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-08-01
案件名称
原告曾广、王静与被告向烨房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
成都市武侯区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曾广,王静,向烨
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0107民初3636号原告：曾广，男，1985年11月30日出生，汉族，住长春市绿园区。原告：王静，女，1986年4月3日出生，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：冯思然，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢姗姗，泰和泰律师事务所律师。被告：向烨，男，1990年8月24日出生，汉族，住重庆市巫山县。原告曾广、王静诉被告向烨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月14日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冯思然，被告向烨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾广、王静向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付违反《商业租赁合同》给原告造成的损失9450元；2.请求判令被告支付原告违约金2835元（按照实际损失的30%计算）。事实与理由：被告与成都龙湖西晋置业有限公司（以下简称龙湖公司）于2013年11月22日签订《商业租赁合同》，合同约定由被告承租龙湖金楠天街项目11号楼18层26号商铺。后原告与龙湖公司签订《商品房买卖合同》、附件及补充协议，并与被告及龙湖公司签订《出租变更主体协议书》继受了《商业租赁合同》的权利义务。根据《商业租赁合同》的约定“乙方（即被告）应当在2015年1月31日前自行到甲方（即原告）办理该商业交接手续，逾期超过30天（包括30天）仍不办理交接手续的，则本合同自动终止，甲方可以将该商业租赁给第三方而不再通知乙方，同时甲方有权追究乙方的责任，包括但不限于扣除或没收保证金，乙方还需赔偿由此给甲方造成的损失”。被告未依约接房导致房屋空置，给原告造成了损失。为维护合法权益，原告诉至法院。被告向烨辩称，当初租赁房屋的初衷是开设快捷酒店，被告也是与龙湖公司签订的租赁合同，但龙湖公司现在没有更多的房屋交接给被告，故被告不可能拿八、九套房屋来开设酒店，致使租赁合同并未实际履行。经审理查明，2013年11月22日被告与成都龙湖西晋置业有限公司（以下简称龙湖公司）签订《商业租赁合同》，合同约定龙湖公司将位于成都市武侯区武晋路1488号第11号楼第28层26号商业房屋租赁给被告，租赁期限为2015年1月31日至2031年1月31日（其中装修期为2015年1月31日至2015年4月30日，合同约定装修期内免收租金），租金采用每年递增的方式，其中2015年4月30日至2015年12月31日月租金为1350元/月………;合同另约定，被告必须于2015年1月31日前自行到龙湖公司办理房屋交接手续，若被告未在规定时间前往龙湖公司办理交接手续的，其责任自负，逾期超过30天（包括30天）仍不办理交接手续的，则本合同自动终止，龙湖公司可以将该商业租赁给第三方而不再通知被告，同时龙湖公司有权追究被告的责任，包括但不限于扣除或没收保证金，被告还需赔偿由此给龙湖公司造成的损失。2013年11月22日，龙湖公司与原告签订《商品房买卖合同》，将案涉商铺出卖给原告。同时原被告及龙湖公司签订了《出租主体变更协议书》，约定将被告与龙湖公司签订的《商业租赁合同》中约定的出租人变更为原告，自协议生效之日起，租金由原告直接向被告收取，龙湖公司不再现给被告收取租金。三方在合同签章处签字予以了确认。庭审中，被告认可并未与原告或龙湖公司办理房屋交接手续。2015年5月31日，原告与案外人签订了《租赁合同》，合同约定原告将案涉商铺租赁给案外人使用，租赁期限为2015年6月1日至2031年5月31日（装修免租期为2015年6月1日至2015年8月31日）。上述事实，有《商业租赁合同》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《租赁合同》、《出租主体变更协议书》及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。本院认为，被告与成都龙湖西晋置业有限公司（以下简称龙湖公司）签订的《商业租赁合同》是其双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，内容合法有效。龙湖公司在之后将案涉商铺出售给原告，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”故原告在买受案涉商铺后，仍应受前述《商业租赁合同》的约束。同时原被告及龙湖公司签订了《出租主体变更协议书》，对房屋的出租主体变更为原告予以确认，即原被告成为租赁合同的相对方，被告应依约向原告履行承租人义务。现被告未按合同约定的时间前往办理交接手续的，则本合同自动终止，原告将涉案房屋租赁给第三方符合合同约定，同时原告亦有权要求被告赔偿由此给原告造成的损失。对原告的损失，根据合同约定，原告应收取自2015年1月31日起的房屋租金，但因被告违约，使得原告预期收取租金的利益受损，故原告按照租金标准向被告主张损失符合法律规定，本院予以支持。但租金损失计算时间，本院认为，原龙湖公司与被告签订的租赁合同中约定了装修免租期至2015年4月30日，该约定对原告亦具有约束力，故原告主张的租金损失计算时间应自2015年5月1日起算，而原告将案涉商铺出租给案外人约定2015年6月1日至2015年8月31日为装修免租期，故原告主张的租金损失计算截止至2015年8月31日并无不妥，综上，原告的租金损失金额应为1350元*4个月=5400元。因此，本院对原告主张的损失在5400元范围内予以支持。对原告主张被告支付违约金的诉请，因双方合同中并未对被告未交接房屋及支付租金的违约行为应承担的违约金予以约定，故本院对该诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告向烨于本判决生效之日起十日内向原告曾广、王静支付租金损失5400元；二、驳回原告曾广、王静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费107元，因适用简易程序，减半收取53.5元，由被告向烨负担23.5元，原告曾广、王静负担30元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 杨奕二〇一七年五月二十六日书记员 唐星 搜索“”