（2017）赣08民终532号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-09-24
案件名称
肖晓念、周生文建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省吉安市中级人民法院
所属地区
江西省吉安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
肖晓念,周生文,周少文,董渊,朱绪文,张元德,刘辉,宋燕萍,欧阳红莲
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣08民终532号上诉人（原审被告）：肖晓念，男，1965年8月25日出生，汉族，江西省安福县人，安福县农村信用社职工，住江西省安福县。上诉人（原审被告）：周生文，男，1965年3月10日出生，汉族，江西省安福县人，务农，住江西省安福县。上诉人（原审被告）：周少文，男，1967年6月6日出生，汉族，江西省安福县人，无业，住江西省安福县。上列三上诉人委托代理人：沈胜寒，吉安市天平法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：董渊，男，1976年10月26日出生，汉族，江西省安福县人，无业，住江西省安福县。被上诉人（原审原告）：朱绪文，男，1966年8月10日出生，汉族，江西省安福县人，无业，住江西省安福县。被上诉人（原审原告）：张元德，男，1962年12月28日出生，汉族，江西省安福县人，住江西省安福县。被上诉人（原审原告）：刘辉，男，1965年8月21日出生，汉族，江西省安福县人，个体户，住江西省安福县。被上诉人（原审原告）：宋燕萍，女，1971年10月27日出生，汉族，江西省安福县人，住江西省安福县。被上诉人（原审原告）：欧阳红莲，女，1958年4月20日出生，汉族，江西省安福县人，住江西省吉安市青原区。上列六被上诉人委托代理人:肖武军，江西安平律师事务所律师。上诉人肖晓念、周生文、周少文因与被上诉人董渊、朱绪文、张元德、刘辉、宋燕萍、欧阳红莲建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服江西省安福县人民��院（2016）赣0829民初1394号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人肖晓念、周生文、周少文上诉请求：1、改判上诉人减少支付被上诉人15万元；2、一、二审诉讼费依法由双方分担。事实和理由：1、一审认定上诉人超建筑面积罚款金额不准、责任人不准。81703.86元不是对上诉人超建筑面积的罚款，而是对全部建筑面积的罚款，其中对合法建筑面积的罚款数额应当核减。2、一审事实认定不清，没有区分超容积率原因。导致涉案地块超容积率的原因至少有三：一是840平方米土地置换出去后实际用地面积减少，二是调高规划建房高度，三是该地块建房人全部超建筑面积。上诉人只承担第三种原因导致容积率变化的责任。3、一审对超容积率责任认定不明，忽视了双方合同约定。按照上诉人与被上诉人的��同约定以及被上诉人的承诺，上诉人只需承担17米（五层半）以上超面积导致容积率变化的比例责任应由被上诉人承担，一审将整栋房屋超面积导致容积率变化的责任全部由上诉人承担是错误的。被上诉人董渊、朱绪文、张元德、刘辉、宋燕萍、欧阳红莲答辩称：1、安福县人民政府确定的违反规划的罚款数额的计算方法为：整栋违法建筑的面积×42元m2，肖晓念、周生文、周少文所建的违法建筑的面积为1945.33m2，其应承担的违反规划的罚款数额为81703.76元；2、一审法院计算肖晓念、周生文、周少文承担的超容积率应补缴土地出让金的方法是正确的，但具体计算的过程保留的小数点只有两位，导致肖晓念、周生文、周少文应承担的数额减少，董渊等6人当时考虑应尽早结案，才没有上诉，但一审法院的计算方法是客观公正的；3、涉案工地所有的建房户超规划建筑房屋，相同的超规划面积所应承担的责任也应是相同的，肖晓念、周生文、周少文的上诉理由没有依据，依法不应采纳；4、肖晓念、周生文、周少文主张只需承担五层半以上面积的违约责任，其主张没有合同依据，合同中明确约定肖晓念、周生文、周少文应当按照建设部门规划建房，建设规划为四层半，因而肖晓念、周生文、周少文应当对超出规划层数的房屋承担责任。董渊、朱绪文、张元德、刘辉、宋燕萍、欧阳红莲向一审法院起诉请求：1、判令肖晓念、周生文、周少文连带向其偿还垫付的罚款422950元；2、判令肖晓念、周生文、周少文按照年息6%向其支付2015年9月1日至实际还清日止的利息(其中2015年9月1日至2016年8月18日的利息为25377元)；3、案件的诉讼费由肖晓念、周生文、周少文承担。庭审中董渊等6人变更第1项诉请为判令肖晓念、周生文、周少文连带向其偿还垫付的罚款449843.91元。一审法院认定的事实：2007年11月19日，彭爱和、王永昌以出让方式取得安福县城北行政中心北侧安土国有(籍)第06240号土地，使用面积为8000平方米，土地用途为住宅。2009年7月8日，彭爱和、王永昌为甲方与原告刘辉为乙方签订了一份《土地转让协议》，约定：甲方将安福县行政中心后一块国有土地转让给乙方，面积为8000㎡，转让金额为570万元。2009年10月22日，彭爱和、王永昌为甲方与原告刘辉、朱绪文为乙方签订一份《补充协议》，约定：甲方与乙方在2009年7月8日签订的土地转让协议中，有部分土地需进行置换，故转让的土地面积为5551.31平方米土地转让价款为3955308元。2011年3月30日，彭爱和、王永昌为甲方与原告刘辉、朱绪文为乙方签订了一份《补充协议》，约定：甲乙��方于2009年7月8日、2009年10月22日就县行政中心北侧06240#地块的土地使用权转让分别签订了《土地转让协议》、《补充协议》，现就该转让再签订本补充协议：一、转让的国有土地使用权的土地面积为7160平方米，土地范围在第一份协议书所确定范围中扣除安福县建设局“安建字（2009）73号”文件所置换的840平方米。该文件所置换的国有土地使用权不转让，仍归甲方享用；二、上述国有土地使用权转让款为5101500元。原告刘辉、朱绪文、欧阳红莲、宋燕萍、张元德、董渊合伙经营该土地，彭爱和、王永昌未办理土地使用权证转让登记手续。2009年11月23日，经安福县政府的批准，该地块的规划予以变更，建筑高度由原规划设计条件确定12.8米调整为16.5米，建筑层次4+1，西侧安排一排公寓（九栋），北侧安排两排公寓（各五栋），建筑占地不超过2600平方米。2009年7月12日，原告方以张元德的名义将从彭爱和、王永昌处购买的土地的其中一块地（位于县城北行政中心北侧的第一排八米巷靠名都宾馆第三栋、第四栋）卖给三被告，并签订了一份《土地转让协议》，约定：三被告以原告张元德的名义建房，张元德协助三被告办理一切过户手续，费用由三被告承担；每宗土地为140平方米，土地出让费为64万元；原告方确保被告建房高度不低于17米，顶楼前顶缩进1.5米，建房不留院子，被告严格按照建设部门规划建房，如建房中被告建房高度超过17米和其他违规之处引起的罚款，原告不负责任。合同签订后，被告则在其购买的土地上建房。2013年11月25日，中共安福县委办公室安办字（2013）104号文县委办公室、县政府办公室关于印发《沈彪和彭爱和、王永昌两起“两违”情况处理协调会议纪要》的通知，内容大致有：彭爱和、王永昌“两违”建筑���地是2007年7月以400万元通过挂牌竞购摘得，规划用地面积7160平方米，批准建筑占地面积2600平方米，总建设面积12000平方米，容积率不高于0.5，根据现场调查核实情况，彭爱和、王永昌“两违”建筑实际用地8156.25平方米，实际建筑占地4363.97平方米，总建筑面积29894.19平方米，实际容积率达3.67，经测算，彭爱和、王永昌“两违”建筑超占用地996.25平方米，超规划建筑面积17894.19平方米，超容积率3.17；对于彭爱和、王永昌“两违”中已置换到县消防大队840平方米土地，县清理办按安府办发（2012）12号文件规定已进行了罚款处理，会议同意不再进行罚款处理；对于尚未完工的二栋房屋增加完工封顶，故彭爱和、王永昌“两违”总建筑面积增加至30136.77平方米，超规划总面积增加至18136.77元平方米，在依法依规、客观合理的前提下，相应增加按超容积率的标准补交入土地出让金和“两违”处理金，应补交出让金2555.9437万元﹝（30136.77平方米÷8156.25-0.5）÷0.5×400万元﹞，“两违”处理金360.9万元，合计2916.8437万元。2014年1月21日，中共安福县委办公室安办字（2014）6号文县委办公室、县政府办公室关于印发《沈彪和彭爱和、王永昌两起“两违”处理协调第二次协调会议纪要》的通知，内容大致有：鉴于2013年11月13日安办字（2013）104号文的处理测算有较大误差，根据实际情况和工作组的核算报告，经研究决定，彭爱和、王永昌“两违”建筑应交罚款和补交土地出让金共计1296万元。2015年8月31日和9月6日，彭爱和、王永昌向安福县财政局汇入280万元。2015年9月7日，县“两违”清理办下发“两违”清理结果通知单，内容有：该宗拍卖地共建了五排房屋，建筑总面积29796.38平方米，规划建筑面积12000平方米，违反规划建筑面积17796.38平方米，建筑占地面积4342.76平方米，超拍卖范围占用地803.864平方米（其中西侧一排房屋超范围占地约68.277平方米，东侧第二排房屋超范围占地约84.714平方米，东侧第三排山脚下房屋超范围占地650.873平方米）。该宗拍卖地开发商已经交清了“两违”罚款和补交土地出让金1296万元（其中2014年交现金1426319元，2014年12月交封顶押金100万元转抵罚没款，2015年开发商用22套房屋并经中介评估价格7679889元抵罚没款，2015年8-9月交现金2853792元）。2015年9月7日，江西省罚没现金专用收据记载彭爱和、王永昌缴纳款项的情况，其中280万元由彭爱和、王永昌为原告垫付。另查明，在安福县政府西侧第一排在违法用地方面罚款为68.277平方米×530元=36187元，违反规划方面罚款为6410.98平方米×42元=269261元，被告方所建的房屋处于西侧一排房屋，建筑面积总共为1945.33平方米，其中一层面积为280.7平方米，二层至七层的面积均为300.83平方米，一层的面积计算一半。按照原、被告签订的土地转让协议，被告超违法规划的面积685.33平方米，超合同用地0.7平方米。安福县法院（2016）赣0829民初722号生效民事判决书已判决认定彭爱和、王永昌与原告刘辉、朱绪文签订的《土地转让协议》和《补充协议》，为有效合同。原审法院认为：生效的民事判决书已认定彭爱和、王永昌与原告刘辉、朱绪文签订的涉案土地转让协议合法有效,原告方应能从案外人彭爱和、王永昌处通过受让取得涉案土地的建设用地使用权，故原告方以张元德的名义与三被告签订的《土地转让协议》应认定为有效，原、被告双方都应依约履行自己的义务。《土地转让协议》约定，“土地面积为280平方米，被告严格按照建设部门规划建房，而安福县政府规划为16.5米，建筑层次4+1，被告建房时违反规划，对此引起的相关责任由被告承担。安福县政府在违反规划方面罚款按照建筑面积计算42元每平方米，被告房屋建筑面积为1945.33平方米，应承担违反规划方面的罚款81703.86元。容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。县政府认定涉案土地中的实际建筑面积为30136.77平方米，建设用地面积为8156.25平方米，得出容积率为3.69，被告违反规划，超建筑面积及用地面积，必然影响容积率，（30136.77平方米-685.33平方米）/（8156.25平方米-0.7平方米）=3.61，故被告超容积率0.08范围内承担责任。根据安福县政府计算补交土地出让金的方案，被告应承担补交土地出让金64万元。原告依据其所实际处罚比例44.432%来要求被告承担责任，合理，故被告应支付原告320667.46元〔（640000+81703.86元）×44.432%〕。至于原告��请的利息，因双方对如何承担、承担多少款项存有争议，未明确，故对原告的该项主张不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告肖晓念、周生文、周少文在本判决生效后三十内支付原告董渊、朱绪文、张元德、刘辉、宋燕萍、欧阳红莲320667.46元；二、驳回原告董渊、朱绪文、张元德、刘辉、宋燕萍、欧阳红莲的其他诉讼请求。案件受理费8048元，由原告董渊、朱绪文、张元德、刘辉、宋燕萍、欧阳红莲负担2334元，被告肖晓念、周生文、周少文负担5714元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依��提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2010年3月25日，被上诉人董渊向上诉人肖晓念、周生文、周少文出具金额为640000元的购地款收据一份，被上诉人董渊在该收据背面承诺：此地皮建房高度为16.8米，层数为五层半，底层为2米车库。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：张元德代表董渊等6人与肖晓念、周生文、周少文于2009年7月12日签订的《土地转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且根据生效的民事判决书的认定，董渊等6人通过受让取得涉案土地的建设用地使用权，故该《土地转让协议》属合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。《土地转让协议》第四条约定：“甲方确保乙方建房高度不低于壹拾柒米，顶楼前顶缩进壹点五米，建房不留院子，乙方严格按照建设部门规划建房，如建房中乙方建房高度超过壹拾柒米和其它违规之处引起的罚款，甲方不负任何责任。”根据该约定，肖晓念、周生文、周少文不仅要按合同约定的高度建房，而且还必须严格按建设部门规划建房。建设部门规划涉案地块的高度为16.5米，建筑层次为4+1。董渊虽向肖晓念、周生文、周少文等人承诺涉案地块可建5+1层，但该承诺违反了建设部门的规划，该承诺属无效承诺。肖晓念、周生文、周少文受让涉案地块后，所建房屋高度为19.8米，建筑层次为6+1，违反了建设部门的规划要求和双方签订的合同约定，应按约定承担“两违”处理金和补充交土地出让金的责任。因此，肖晓念、周生文、周少文关于只承担17米（5层半）以上超面积��“两违”处理金和补充土地出让金的上诉请求，没有事实和法律依据，依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不妥。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人肖晓念、周生文、周少文负担。本判决为终审判决。审判长 肖建文审判员 肖永兰审判员 胡 婧二〇一七年五月二十六日书记员 王 拯 更多数据：