（2017）新01民终1326号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-05-31
案件名称
郑冰冰与乌鲁木齐兴国缘物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事裁定书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑冰冰,乌鲁木齐兴国缘物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新01民终1326号上诉人（原审被告）：郑冰冰，女，1987年10月29日出生，汉族，中国人民财产保险股份有限公司职员，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：郑龙，男，1990年8月28日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。被上诉人（原审原告）：乌鲁木齐兴国缘物业服务有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区。法定代表人：黄健，乌鲁木齐兴国缘物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：赵胜强，男，1969年1月3日出生，汉族，乌鲁木齐兴国缘物业服务有限公司法务，住乌鲁木齐市沙依巴克区。上诉人郑冰冰因与被上诉人乌鲁木齐兴国缘物业服务有限公司（以下简称兴国缘公司）物业服务合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院(2016)新0103民初9128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郑冰冰及其委托诉讼代理人郑龙，被上诉人兴国缘公司的委托诉讼代理人赵胜强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑冰冰上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，驳回兴国缘公司一审的诉讼请求。2、请求判令兴国缘公司承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由：我在未侵害他人及公共利益的前提下，依法享有建筑物专有部分的处分权。我封闭阳台的目的是满足生活需求之必要，且未侵害他人或公共利益，也未对小区外观造成不良影响。我们在房屋买卖合同中约定涉案房屋阳台为封闭阳台，我在半封闭阳台上加装铝合金窗及玻璃板的行为，符合合同约定。涉案的服务协议及承诺书是兴国缘公司单方提供并重复使用、也未与我协商的合同，属于格式合同，其中排除了我对建筑物专有部分处置权利的条款应当无效。在我签订该合同时，兴国缘公司也未就免除或限制我权利的格式条款尽到提请注意义务，由此也应当认定该格式条款无效。物业管理服务合同第二十三条是约定在该合同的物业使用与维护一章，该条是指对物业管理区域内的共用部位、共用设备设施进行合理使用，不能由此免除兴国缘公司的提请注意义务。兴国缘公司答辩称：上诉人私搭乱建的行为已改变了房屋规划设计，违反了合同约定和法律规定。故上诉人的上诉不成立。兴国缘公司向一审法院起诉请求：判令郑冰冰停止违约行为，依法恢复上海紫园小区8栋1单元401室的设计原状（见规划设计图）。一审法院查明，郑冰冰对于未办理规划许可证封闭阳台的事实予以认可。一审法院认为，郑冰冰承认兴国缘公司在本案中所主张的未办理规划许可证封闭阳台的事实，故对兴国缘公司主张的郑冰冰未办理规划许可证封闭阳台的事实予以确认。关于法律适用和责任承担问题：１、郑冰冰与兴国缘公司签订的《物业管理服务合同》和《承诺书》虽然是格式条款，但《物业管理服务合同》第二十三条约定郑冰冰应遵守法律、法规以及临时管理规约，这是郑冰冰的基本义务，无需兴国缘公司特别提醒。故郑冰冰认为约定无效的辩称不能成立。２、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。本案郑冰冰未办理建设工程规划许可证即对阳台进行封闭施工，属违法建设，专有部分也不例外，其行为既违反法律规定，也违反了双方的约定，郑冰冰应当承担违约责任。郑冰冰辩称其行为是征得兴国缘公司的同意后才实施的，故自己没有违约。由于该主张违反了当事人的约定不得违反法律规定的基本原理，因此该辩称也不成立。综上所述，郑冰冰应当承担恢复原状的义务，兴国缘公司的诉讼请求成立，法院予以支持。判决如下：郑冰冰于本判决生效之日起三十日内，将位于乌鲁木齐市沙依巴克区和静街680号上海紫园小区8栋1单元401室阳台恢复原状（以规划设计图为准）。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，郑冰冰作为上海紫园小区业主，与兴国缘公司签订《物业管理服务合同》，双方之间成立合法有效的物业服务合同关系。依照《物业管理条例》的规定，业主在物业管理活动中，应当遵守法律、法规以及管理规约的相关规定。在本案中，郑冰冰对其阳台封闭改造的事实清楚，虽然本案涉诉阳台属业主的专有部分，但作为业主，郑冰冰在享有使用权利的同时，还应当遵守双方物业服务合同的约定以及法律、法规、管理规约的规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。另，郑冰冰与兴国缘公司所签订的《物业管理服务合同》中约定，业主应遵守《业主临时管理规约》。该规约规定，禁止破坏房屋外貌（含阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、功能和布局，禁止违章搭建。该规定是要求业主在法律范围内合法行使权利，并非对业主物权的限制，不违反法律、行政法规的强制性规定，且有利于维护小区环境美观以及小区全体业主的整体利益，故对郑冰冰产生法律约束力。郑冰冰认为该规定无效的主张显然没有事实及法律依据，本院不予支持。而郑冰冰上诉认为其搭建行为是为满足自身生活需要，未侵害他人的权利，亦与双方约定以及法律规定相悖。同时，郑冰冰认为其搭建行为得到了兴国缘公司的认可，故不应拆除。本院认为，即使双方当事人达成合意，也不能违反法律的规定。而郑冰冰对其阳台进行封闭的行为已违反了城乡规划法，故应恢复至原规划状态。综上所述，郑冰冰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元（郑冰冰已付），由郑冰冰负担。本判决为终审判决。审判长 李 健审判员 谭建艳审判员 柳 燕二〇一七年五月二十六日书记员 姚 雷 关注公众号“”