（2017）黔0623民初626号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2018-08-29
案件名称
铜仁市吉豪物业服务有限公司与张正林物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
石阡县人民法院
所属地区
石阡县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
铜仁市吉豪物业服务有限公司,张正林
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
贵州省石阡县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0623民初626号原告：铜仁市吉豪物业服务有限公司，注册号520602000328516，住所地:铜仁市碧江区天都锦绣天地6栋二单元102房。法定代表人陈涛,经理。委托诉讼代理人：陈勇，男，1973年10月23日生，汉族，贵州省石阡县人，住石阡县，委托诉讼代理人：刘德辉，贵州精牛律师事务所律师，执业证号C20075222240265，委托权限：特别授权。被告：张正林，男，1966年5月2日生，仡佬族，贵州省石阡县人，住石阡县，委托诉讼代理人：黄可尧，石阡县龙井法律服务所法律工作者。证号324051214199，委托权限：特别授权。原告铜仁市吉豪物业服务有限公司与被告张正林物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告铜仁市吉豪物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈勇、刘德辉，被告张正林的委托诉讼代理人黄可尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告铜仁市吉豪物业服务有限公司向本院提出诉讼请求:一、判决被告支付原告物业管理费32,976.32元，违约金5,520元，共计38,496.32元，二、案件受理费由被告承担。事实及理由：2016年1月1日原告与大关社区泉鑫小区业主委员会签订了《泉鑫小区物业服务委托合同》，合同约定由我公司向泉鑫小区提供物业管理服务，该合同试行一年，如合同双方无异议，该合同期限自2016年1月1日至2021年12月31日止。该合同约定“原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费方式为按月缴付，逾期缴费的从应缴费的次月同日起按每天应缴费用的3％缴纳违约金”。被告系泉鑫小区泉鑫大厦1栋2楼1号的业主，物业面积1283.9平方米，其用途为商业（开设钱柜KTV），每月每平方米承担1.8元物业费。按约定应当向原告缴纳从2016年1月1日起每月缴纳物业费2,311元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却据不履行自己的缴费义务，经原告多次催缴，至今被告未缴纳。被告系石阡县汤山镇大关社区泉鑫小区业主，应当按照石阡县汤山镇大关社区泉鑫小区业主委员会签订的《泉鑫小区物业服务委托合同》履行义务，被告的行为严重损害了我公司的合法权益，被告应当向我公司支付物业费，并支付违约金，违约金为次月起按所欠物业费每日2%的标准据实计算，故起诉至人民法院。被告张正林辩称：原、被告之前没有签订委托服务协议，二者不存在服务协议;被告的商业用房没有使用该小区的公共区域，也没有使用泉鑫大厦的公用电梯，应当不属于委托管理的;泉鑫小区业主委员会是否依法成立不能确定，因为没有通知被告参加，被告住房物业管理费与本案无关;物业费的价格缺乏合理性，物管对于商铺的管理大与住房管理，价格不应高于商铺管理费;原、被告不存在合同关系，更不存在违约金的问题。原告铜仁市吉豪物业服务有限公司提供以下证据支持其诉讼请求：1、身份证2份，证明原告铜仁市吉豪物业服务有限公司法定代表人的自然情况及陈勇的基本情况。2、2017年3月6日的证明，证明陈涛系铜仁市吉豪物业服务有限公司法定代表人，系经理。3、营业执照，证明原告铜仁市吉豪物业服务有限公司系依法成立的公司，经营范围系物业管理服务、维修、养护、楼宇机电配套设备管理维修、清洁卫生、庭园绿化及车辆停放管理、停车收费服务、企业管理咨询服务、兼营与住宅（含大夏）相配套的商业、饮食业、便民服务业。4、泉鑫大厦房屋建筑面积表，该表记载张正林面积为1,283.9平方米。5、石阡县房地产交易中心对泉鑫大厦面积公示表，证明已对泉鑫大厦的面积进行了公示。6、物业服务委托合同，证明2016年1月1日原告铜仁市吉豪物业服务有限公司与石阡县汤山镇大关社区泉鑫小区业主委员会签订物业服务委托合同，原告铜仁市吉豪物业服务有限公司从2016年1月1日开始履行合同至今。7、物业服务费催缴函及铜仁市吉豪物业（泉鑫小区2015年11月至2017年4月）部分工作剪影，证明原告为被告方提供物业服务及原告向被告发布催缴通知书。8、业主委员会选聘吉豪物业服务有限公司作为物管的公示。本院经审理认定事实如下：2015年12月19日，泉鑫大厦及附属楼全体业主（按楼层划分推选了楼层户代表）召开第二次全体业主大会，达成如下共识：一、同意泉鑫大厦及附属楼全部住房整体归泉鑫小区集中统一管理、服务；二、同意铜仁市吉豪物业服务有限公司整体接很容易泉鑫大厦及附属楼的物业管理和服务，新的物业服务公司与原物业服务单位完成交接手续后即记得进驻服务。……铜仁市吉豪物业服务有限公司自2016年1月1日起正式接管泉鑫大厦及附楼物业管理及服务；三、同意铜仁市吉豪物业服务有限公司的服务计划和收费标准。……。2016年1月1日原告（乙方）与石阡县泉鑫小区业主委员会（甲方）签订《泉鑫小区物业服务委托合同》，合同内容:“第一章第一条物业基本情况,名称：泉鑫小区,内型高层住宅(电梯楼)1幢,低层住宅(步梯楼)7幢,面积约69292.28平方米,商铺约1200平方米,建筑面积70492.28平方米，……第三条甲方授权，代表全体业主签订本合同，乙方提供服务的受益人为本物业的物业使用人，本物业使用人均应遵守本合同的规定，承担相应义务；第二章物业服务项目和标准,第五条服务项目经双方约定，乙方为甲方提供的物业服务项目为:1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施的运行、维护、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序管理……；第三章物业服务合同期限：第七条本合同物业服务期限：自2016年1月1日起至2021年12月31日止……第五章物业服务费及其他费用第十一条物业服务费标准（按月收取）1、住宅按建筑面积1.2/m2/月收取（电梯楼）。2、住宅按建筑面积0.7元/m2/月收取（步梯楼）。3、商铺按建筑面积1.8/m2/月收取。4、停车服务费按每车辆100元/月收取（7座以下汽车）。5、停车服务费按每车辆15元/月收取（摩托车）。6、电梯的日常保养费用由物业公司承担，年审和维修费用由相关业主承担……第十二条全体业主或者物业使用人应自觉交费，业主和物业使用人逾期缴纳服务费的，从应缴费的次月同日起按应缴费的百分之三（每日）交纳违约金……说明1、电梯房从2016年1月1日起收，步梯房从2015年11月1日起收，本合同试行一年，甲乙双方无异议，此合同继续生效。”。被告张正林系泉鑫小区泉鑫大厦1栋2楼1号的业主，物业面积1283.9平方米，其用途为商业（开设钱柜KTV），每月每平方米承担1.8元物业费。按约定应当向原告铜仁市吉豪物业服务有限公司缴纳从2016年1月1日起每月缴纳物业费2,311元。合同履行至今，原告铜仁市吉豪物业服务有限公司按合同约定为被告所在小区提供物业服务，但被告张正林不履行自己的缴费义务，2016年12月30日原告铜仁市吉豪物业服务有限公司向被告张正林书面催告于2016年12月31日前缴纳本年度所欠物业管理费，被告张正林仍未缴纳。原告遂起诉至本院，要求如前诉请。本院认为，本案争执焦点系被告是否违反合同约定,未如期缴纳物业费。原告铜仁市吉豪物业服务有限公司与石阡县泉鑫小区业主委员会之间的《物业服务委托合同》符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，该合同系石阡县泉鑫小区业主委员会负责人代文升代表全体业主签订，该《物业服务委托合同》合法有效，根据合同相对性原则对该小区业主委员会及全体业主产生法律效力。原告铜仁市吉豪物业服务有限公司依合同约定，履行了服务义务，按照权利义务对等原则，被告张正林作为商铺业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，对其辩解意见应不予支持。原告诉请的期限为2016年1月1日至2017年2月28日，被告张正林作为商铺的业主按合同约定应缴纳的物业管理费为32,354.28元(1.8元M2×1,283.9M2×14个月)，对其请求超过部分，本院不予支持。2016年12月30日原告向被告书面催告被告在合理期限内交纳本年度所缴欠款，被告张正林经催告后仍未缴纳，应按约定承担违约责任，虽然合同约定违约金按次月起算所欠物业费每月3%，但现告主张按每月2%计算，应从其自愿，即违约金为5,546元（1.8元M2×1,283.9M2×12个月×2%）,鉴于原告只诉请5,520元，应从其自愿。综上，被告张正林应向原告仁市吉豪物业服务有限公司支付物业管理费32,354.28元、违约金5,520元，共计人民币3,7874.28元。被告张正林以未参加业主委员会，未使用公用电梯及物业费的合理性来抗辩应当缴纳的物业管理费的理由,不符合法律规定。为此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告张正林一次性支付原告铜仁市吉豪物业服务有限公司物业管理费32,354.28元、违约金5,520元，共计3,7874.28元。案件受理费381元，由被告张正林负担。以上有执行内容款项，限于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员 杜宏芳二〇一七年五月二十六日书记员 熊 飞 关注公众号“”