（2017）京01民终2229号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-06-02
案件名称
关汝贤与北京海房安泰置业有限公司等房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
关汝贤,关汝英,北京海房安泰置业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终2229号上诉人（原审原告）：关汝贤，男，1945年2月26日出生。委托诉讼代理人：李冬明，北京威诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：马琳琳，北京威诺律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：关汝英，男，1952年3月1日出生。委托诉讼代理人：关毅然(关汝英之子)，1986年1月13日出生。被上诉人（原审被告）：北京海房安泰置业有限公司（原名称为北京市海淀区房屋土地经营管理中心双榆树分中心），住所地北京市海淀区甘家口20号楼2层201。法定代表人：杨可耕，董事长。委托诉讼代理人：丁海波，北京市诚实律师事务所律师。上诉人关汝贤因与被上诉人关汝英、北京海房安泰置业有限公司（原名称为北京市海淀区房屋土地经营管理中心双榆树分中心，以下简称海淀房管分中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第03331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。关汝贤上诉请求：撤销一审判决，改判支持关汝贤一审的诉讼请求，即确认关汝英与海淀房管分中心签订的房屋租赁合同无效。事实和理由：1.关汝英与海淀房管分中心签订的房屋租赁合同存在恶意串通，损害了关汝贤的利益，违反合同法第52条第2项，应属无效；2.海淀房管分中心对于承租人的变更违反了国家的相关政策，涉案房屋是公房，属于福利性质，而关汝英在他处有其他房屋，不符合福利政策的要求，海淀房管分中心没有进行实质审查；3.变更承租方申请书并非关汝贤本人的签字，没有经过关汝贤的同意，变更申请的提出属于无权代理，被代理人未追认是无效的；4.一审法院确认房屋管理单位有权调整承租人缺乏法律依据，公房管理单位变更承租人需要依据法律和政策进行，本案中海淀房管分中心违反规定进行了变更。关汝英辩称，从1989年开始，我就开始居住在诉争房屋，并自此开始交纳租金，关汝贤未交纳房租，且我没有其他住房。关汝贤到美国之后非法滞留，房子按照规定应当被收回，后我按照相关部门的指导承租了房屋。我是否有权承租房屋的问题，是我方与房管局的问题，与关汝贤无关。同意一审判决，不同意关汝贤的上诉请求及理由。海淀房管分中心辩称，涉案房屋最早的承租人是关汝贤，在关汝贤承租期间，由关汝英提出变更申请，我方作为管理单位，在申请书已经加盖了社区的公章的情况下，已经尽到了相关的注意义务，变更的过程并无不当，因此承租合同应为有效。同意一审判决，不同意关汝贤的上诉请求及理由。关汝贤向一审法院起诉请求：要求判决海淀房管分中心与关汝英签订的涉案房屋的租赁合同无效。一审法院认定事实：关汝贤与关汝英系亲兄弟。关汝贤原系北京信息工程学院教师，该校于1987年将直管公房海淀区601号房屋分配给关汝贤居住，并由关汝贤（乙方）与海淀房管分中心（甲方）于1987年11月9日签订了《房屋租赁契约》，该合同约定关汝贤租住涉案房屋，起租日期1987年11月1日，月租金5.36元，第四条约定“乙方征得甲方同意，可以将承租的房屋匀给在本市有正式户口、居住确实困难的第三者使用，第三者应与甲方直接建立租赁关系”；第五条约定“乙方有下列情况之一时，甲方可以终止租约，收回房屋：1.把承租的房屋转租、转借或私自交换使用的；2.房屋无故空闲连续三个月以上的；3.未经甲方同意私自改变承租用途的；4.无故拖欠租金三个月以上的；5.全家迁往外地或在本市另有房屋居住的”。后关汝贤于1989年去美国工作生活，并于1991年前后取得美国长期居留资格。此后，关汝英一家三口及其父亲共同居住在涉案房屋中，其父去世后，涉案房屋一直由关汝英一家三口居住，并实际缴纳房屋租赁费。2000年7月6日，关汝英代关汝贤（乙方）与海淀房管分中心（甲方）签订《北京市公有住宅租赁合同》，约定关汝贤租赁涉案房屋，租期自2000年4月1日至2002年12月31日，该合同第六条约定“租期内乙方履行了合同规定的义务，租赁期满，乙方需要继续承租的，甲方应继续出租，并重新签订租赁合同。租期内乙方有违约行为，又尚未改正的，租赁期满，甲方有权缓签或拒签新租赁合同”，第十二条亦约定了在乙方全家前往外地的情况下，甲方有权中止合同，收回房屋。2002年5月29日，关汝贤给关汝英出具《委托书》，主要内容为：关汝贤是涉案房屋承租人，现在美国定居，其委托关汝英为其合法代理人，全权处理有关现租房屋的搬迁、拆迁、交纳租金、办理领款、领取房产证、购买房屋产权等事宜，代理人所签署的一切有关文件关汝贤均认可，委托期限至上述事宜办完为止。2004年9月2日，关汝英向海淀房管分中心递交《变更承租方申请书》，该申请书主要内容为涉案房屋由关汝贤承租，现因购房原因，经与共居人协商同意，将房屋承租人变更为关汝英。该申请书上有原承租人签字处签字为“关汝贤”，变更后承租人签字处签字为“关汝英”，北京市海淀区双榆树街道知春里社区居委会在“所在地居委会盖章”处盖章。上述“关汝贤”、“关汝英”签字均非本人签署。同日，关汝英作为承租人与海淀房管分中心签订《北京市公有住宅租赁合同》，该合同租赁起始时间为2000年4月1日，关汝英称租赁起始时间都是写的2000年，实际从2004年开始起租。2010年3月8日，关汝英与海淀房管分中心签订《房屋买卖契约》，约定关汝英购买涉案房屋。同年4月23日，关汝英作为诉争房屋的所有权人取得房屋所有权证。另，关汝贤于2013年5月回国后，以关汝英为被告向法院提起民事诉讼，要求返还涉案房屋、恢复其对涉案房屋的承租人身份并确认其有合法居住涉案房屋的权利，北京市海淀区人民法院于2014年作出（2014）海民初字第6715号民事判决，以涉案房屋原隶属于海淀区房管局，关汝英通过与房管局签订房屋买卖契约购买涉案房屋、进而取得房屋产权，故关汝贤的起诉缺乏事实及法律依据，驳回了其诉讼请求，后关汝贤不服，提起上诉，北京市第一中级人民法院作出（2014）一中民终字第7283号民事判决，驳回上诉，维持原判。后关汝贤于2014年6月11日以北京市海淀区人民政府为被告、关汝英为第三人，向法院提起行政诉讼，要求撤销海淀区政府将涉案房屋的承租人由关汝贤变更为关汝英的行为，判令海淀区政府重新作出具体行政行为，恢复其作为房屋承租人的身份。北京市海淀区人民法院作出（2014）海行初字第313号行政裁定，以关汝贤提起之诉不属于人民法院行政审判权限范围为由，驳回其起诉，后关汝贤上诉至北京市第一中级人民法院，该院作出（2014）一中行终字第10813号裁定，驳回上诉，维持一审裁定。现关汝贤将关汝英及海淀房管分中心诉至法院，要求确认关汝英与海淀房管分中心签订的《北京市公有住宅租赁合同》无效，理由是该合同所依据的《变更承租方申请书》中原承租人签字并非本人签字，关汝英不是事实上的承租人及共居人，该合同违反《中华人民共和国合同法》第52条第2、3、4款且违反诚实信用原则、公序良俗原则及禁止权利滥用原则。海淀房管分中心称最初涉案房屋是分给关汝贤，但关汝贤长期在国外不在涉案房屋内居住，需要有人履行交纳房租的义务，关汝英一直履行交纳义务，2004年根据关汝英提交的《变更承租方申请书》及委托书，该申请书上有原承租人签字，且该申请书上有居委会公章确认，故而依据1987年与关汝贤签订的《房屋租赁契约》第四条，将房屋承租人变更为关汝英。一审法院认为，涉案房屋属直管公房，系由海淀房管分中心直接经营管理的国有资产，海淀房管分中心有权按照规定对房屋租赁事宜进行管理。涉案房屋虽最初分配给关汝贤使用，但关汝贤长期不在国内居住使用该房屋，该房屋一直由关汝英一家居住使用，海淀房管分中心作为涉案房屋管理单位，有权依据房屋实际居住使用情况对承租人进行调整；虽然《变更承租方申请书》并非关汝贤本人签字，但并不影响关汝英与海淀房管分中心所签的租赁合同的效力，故法院对关汝贤的诉讼请求依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回关汝贤的诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，关汝贤主张关汝英与海淀房管分中心签订的房屋租赁合同存在恶意串通损害其利益的情形，但并未提交证据证明关汝英及海淀房管分中心之间存在联络、沟通的行为以及海淀房管分中心存在损害关汝贤利益的主观故意。尽管变更承租方申请书上的“关汝贤”的名字并非其本人所签，但海淀房管分中心在变更承租方申请书符合形式要件的情况下与关汝英签订房屋租赁合同的事实并不能证明海淀房管分中心对此知情并具有损害关汝贤利益的故意，因此，对于关汝贤所持房屋租赁合同因构成恶意串通损害第三人利益而无效的上诉理由，本院不予采纳。关汝贤与海淀房管分中心之间的《房屋租赁契约》、《北京市公有住宅租赁合同》均约定，在全家迁往外地的情况下，出租人有权终止租赁合同。现关汝贤于1989年到美国工作生活，并于1991年取得美国长期居留资格，长期不在国内居住使用该房屋，海淀房管分中心作为出租人，有权另行与他人签订房屋租赁合同。关汝英因与海淀房管分中心签订房屋买卖合同，已经取得争议房屋的所有权，至今已在诉争房屋内居住多年。关汝贤在离开诉争房屋近三十年后，主张租赁合同关系的变更其不知情并且不同意，缺乏事实依据，本院对此不予采信。此外，变更承租方申请系以关汝贤的名义作出的单方意思表示，法律效果在于变更承租关系的合同主体，而关汝英的承租权系基于其与海淀房管分中心之间的房屋租赁合同而产生，并非仅依据变更承租方申请书而当然取得，故变更承租人申请书上并非关汝贤本人签字，不能对抗海淀房管分中心与关汝英签订的房屋租赁合同的效力。综上所述，关汝贤的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由关汝贤负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张 磊审判员 刘新泉审判员 徐 冰二〇一七年五月二十六日书记员 刘 瑾