（2017）桂0602民初525号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-12-12
案件名称
关威与广西富乐华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
防城港市港口区人民法院
所属地区
防城港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
关威,广西富乐华房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第九十二条；《中华人民共和国合同法》：第十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条
全文
广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0602民初525号原告：关威，女，1955年6月22日出生，户籍地黑龙江省双鸭山市宝山区，现住黑龙江省双鸭山市尖山区，委托诉讼代理人：关红，女，1964年6月24日出生，户籍地黑龙江省双鸭山市宝山区，系原告妹妹。被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。法定代表人：谢龙。委托诉讼代理人：严小玲，该公司职员。原告关威与被告广西富乐华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人关红，被告的委托诉讼代理人严小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告退还原告已付全部款项713650元（其中，购房款643650元，车位款7万元），同时被告向原告支付违约金35682.5元；2、被告支付本次合同履行期间所产生的费用及利息11811.3元（其中，购房契税9195元，管燃初装费2200元，416.3元）；3、本案相关诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月26日，原告与被告签订了一份购买防城港市中央商务区翡翠园6号楼1单元13层1302号《商品房买卖合同》，合同约定被告应于2016年3月31日前将该商品房交付原告使用，被告因故至2016年12月30日才通知原告准备验收交房，原告接到被告的通知后明确告知被告已逾期违约，要求解除合同并退还全部已付房款及期间产生的费用利息，被告未作答复。原告于2017年1月19日送达被告解除合同通知书，再次要求被告解除合同并退还原告全部已付房款及期间产生的费用和利息，被告在收到原告发出的解除合同通知后没有及时明确回复原告。被告辩称：被告在房屋建设施工过程中由于暴雨、台风等恶劣气象条件，以及市政方面的原因或停水、停电导致施工停止的，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告有权依法顺延交房的时间，被告愿意承担逾期交房的违约金，但原告无权要求解除合同返还购房款，且违约金包含了原告的利息损失，不应计算利息，否则存在双重惩罚，对被告不公，请求人民法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年11月26日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于防城港市中央商务区，建筑面积为129.74平方米，每平方米单价为4961.08元，总金额为643650元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力或重大疫情、流行××、火灾，且出卖人在发生前述事由之日起60日内告知买受人的；2、因国家有关法律、法规、规章、政策的改变导致工期延误的；3、出现规划部门批准的规划变更或设计单位作出的设计变更而延误工期的；4、因暴雨、台风等恶劣气象条件或停水、停水而影响正常施工或停工的；5、因公共突发事件而影响正常施工或停工的；6、因市政方面的原因导致该商品房所在小区人、车赖以进出通行的市政道路未完成修建或因此而造成未通过消防验收；7、因政府或有关部门的临时限制行为导致工期受到影响的（如因政府有关庆典、重要会议、重大××疫情、节假日、考试而实行交通管制或停止施工、限制施工时间等）；8、出卖人将竣工报告、竣工资料提交政府部门并被接收后，政府部门未能在公示或规定的期限内办妥相关手续而导致出卖人无法按本合同约定期限交房的；9、买受人未按约定付清房款（含以银行按揭贷款∕公积金贷款且银行未将贷款全额划拨至出卖人指定银行账户的情形）或其他费用、违约金的，交房日期则相应顺延至买受人付清房款或其他费用、违约金之日起15日内。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如超过本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该《商品房买卖合同》于2014年12月26日经防城港市住房保障和房产管理局备案登记。2014年11月25日，被告向原告出具两张《收据》，分别表示收到原告交来中央商务区（南区）-翡翠园006号楼-1-1302房款257460元、车位款（10379号车位）2万元；2015年6月26日，被告向原告出具两张《收据》，分别表示收到原告交来中央商务区（南区）-翡翠园006号楼-1-1302房款386190元、车位款（10379号车位）5万元。被告收到原告中央商务区（南区）-翡翠园006号楼-1-1302房款合计643650元，车位款合计7万元。另查明，2016年12月22日，被告向原告发出《交房通知书》，通知原告于2016年12月30日前来办理交付手续。从2014年11月26日至2016年3月31日期间，暴雨以上（含中雨）天气19天，停电4天，上述天数合计23天。本院认为，一、关于《商品房买卖合同》的效力及原告诉请返还购房款及契税、代收管燃初装费的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，且被告在签订该合同时已经取得《商品房预售许可证》，故该《商品房买卖合同》系合法有效的。在本案中，原告依约向被告支付了购房款643650元，原告履行了合同约定的付款义务，但被告未能在2016年3月31日前向原告交付房屋，其已构成违约，应承担违约责任，但《商品房买卖合同》第八条：“如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：4、因暴雨、台风等恶劣气象条件或停水、停水而影响正常施工或停工的”的约定，被告可因天气、停电等原因据实延期交房23天，延期至2016年4月23日，但被告于2016年12月22日才通知原告办理交房手续，逾期交房天数为243天，根据《商品房买卖合同》第九条：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。”的规定，本院予以支持原告要求解除双方签订《商品房买卖合同》，并支持被告退还原告已付房款643650元，以及被告向原告支付违约金（按房款643650元的5%，即32182.5元）。因原、被告已在《商品房买卖合同》第九条已经约定了违约金的计算方式，不应再重复计算房款的利息，否则存在双重的惩罚，故本院对原告要求按已付房款643650元再支付利息的诉请，本院不予以支持。关于原告诉请被告退还代收管燃初装费2200元的问题。因被告未能按约向原告履行交房义务，现原告主张解除《商品房买卖合同》，被告已无权继续占有代收管燃初装费2200元，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”的规定，本院予以支持原告要求被告退还代收管燃初装费2200元及支付利息，利息以2200元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2017年3月22日起计算至清偿之日止。二、关于原告要求被告退还车位款7万元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第十条第二款“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式”的规定，本案中，原告和被告尚未签订书面的《车位买卖合同》，双方至今未能达成车位买卖的合意，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”的规定，因原告与被告并未签订书面的《车位买卖合同》，也并未约定具体的违约金计算方式，故本院仅支持原告要求被告退还已付车位款7万元及支付利息，利息以7万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2017年3月22日起计算至清偿之日止。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第十条第二款、第九十三条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告关威与被告广西富乐华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告关威支付的购房款643650元并赔偿违约金32182.5元；三、被告广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告关威支付的收管燃初装费2200元及支付利息（利息以2200元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2017年3月22日起计算至清偿之日止）；四、被告广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告关威支付的车位款7万元及支付利息（利息以7万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2017年3月22日起计算至清偿之日止）；五、驳回原告关威的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11457.69元（原告关威已预交），由被告广西富乐华房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费11457.69元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业部，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 姚国荃代理审判员 罗 茜人民陪审员 唐毓瑾二〇一七年五月二十六日书 记 员 王 颖 来源：百度“”