（2017）湘0626民初902号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-06-16
案件名称
湖南省戴德家馨物业管理有限公司与刘喜连物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
平江县人民法院
所属地区
平江县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖南省戴德家馨物业管理有限公司,刘喜连
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八十条第一款，第三十六条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
湖南省平江县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0626民初902号原告：湖南省戴德家馨物业管理有限公司，住所地平江县开发区童家岭江南花苑物管中心。法定代表人:唐媛。委托诉讼代理人：彭章，系原告公司经理。委托诉讼代理人：左婉，系原告公司员工。被告：刘喜连。委托诉讼代理人：赖志军。原告湖南省戴德家馨物业管理有限公司诉被告刘喜连物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湖南省戴德家馨物业管理有限公司的委托诉讼代理人、被告刘喜连和被告刘喜连委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湖南省戴德家馨物业管理有限公司向本院提出诉讼请求，1、请求法院判令被告立即支付原告物业服务费4047元，违约金1000元；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告为江南花苑13-C-302房的业主，房屋面积134.89平方米，根据合同约定物业服务费为0.5元/㎡/月。原告于2013年5月接管被告小区后，一直为该小区提供物业服务，原告积极履行物业服务合同约定的相关权利义务，依法依约对被告居住小区提供物业服务。但是被告从2012年1月1日起至2016年12月31日止一直拒绝交纳所欠的物业管理费。原告多次催缴，被告仍然拒绝交纳。被告刘喜连辩称，自其2010年办理入住手续至今，只与江南花苑原物业永诚物业公司签订过合同，对更换为原告物业公司一事不知情，故不同意交纳物业费。并且在2013年农历正月，自己家的小车停在该小区内被砸，当时调取监控却被告知无法调取，因此认为被告提供的物业服务不到位，当时自己就此事已提出意见，但一直未得到妥善处理，所以在被告未将小车损坏进行赔偿前，被告不会交纳物业费。原告湖南省戴德家馨物业管理有限公司为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、入住手续书；2、平江县城关镇书院社区居民委员会证明；3、物业管理服务合同（2016）；4、债权转让协议；5、催费函件照片；6、近三个月的安保记录、维修凭证等物业服务证明。证据1用以证实被告系原告服务的业主；证据2-3用以证实原告依约提供物业服务；证据4用以证实原告依约受让前物业公司的物业服务费用收取权利；证据5用以证实原告已依约催收物业费；证据6用以证实原告已履行物业服务合同的义务。被告刘喜连对证据1的真实性没有异议；对证据2-5不知情，表示对原永诚物业更换为戴德家馨物业一事不知情，也从来没有见过自己家门口贴过催款通知书；对证据6的真实性存在异议，认为2013年农历正月自家小车停在小区内致损却调不出监控，是物业服务不到位所致。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对平江县城关镇书院社区居民委员会证明、物业管理服务合同（2016）、债权转让协议、催费函件照片和近三个月的安保记录等物业服务证明，被告未提供相关反证证明其真实性存在异议，本院对其真实性予以确认，原告提供的证据符合证据客观性、真实性、关联性的要求，予以釆信。被告刘喜连没有向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系物业服务企业，于2013年5月15日与平江县开发区江南花苑小区原物业公司平江县永诚物业管理有限公司签订《债权转让协议》，永诚物业公司将191338元债权全部转让给原告，并退出江南花苑小区物业服务工作，原告于2013年5月正式接管江南花苑小区进行物业服务工作，当时小区业主委员会尚未成立，后原告于2016年1月17日与江南花园小区业主委员会正式签订《江南花苑小区物业管理服务合同》。被告系平江县开发区江南花苑小区13-C-302房的业主，房屋面积134.89平方米，2010年2月10日办理入住手续，于2012年年底正式入住，一直按约交纳物业费。2013年农历正月，被告的家用小车停在江南花苑小区停车坪内被砸，导致小车损坏，当时原告报告物业处理，但是一直没有得到处理，原告自此事发生后不再交纳物业费，此事发生在原告接管江南花苑小区物业服务工作之前。原告2013年5月接管江南花苑小区物业服务工作之后，于2016年11月17日下发催费通知书，原告仍未交纳物业费。另查明，原物业公司永诚物业与江南花园小区全体业主约定的物业服务费收取标准为0.5元/㎡/月，原告接管该小区物业至今一直按0.5元/㎡/月收取物业服务费。本院认为，本案争议的焦点是：1、原告接管原物业之前被告欠交的物业费，被告是否应当交纳。2、原告接管原物业后至与业主委员会签订物业服务合同之前，原、被告是否形成了物业服务合同的法律关系，被告是否应当交纳原告接管物业后的物业费。关于争议焦点1，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款的规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”，发生债权转让未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。原告于2013年5月15日与平江县永诚物业管理有限公司签订债权转让协议，永诚物业公司将2013年5月15日之前向江南花苑小区欠费业主主张的债权转让给原告，本院对该份协议的真实性予以认定，但是原告没有提交通知债务人被告的证据，同时被告提出对债权转让一事不知情，发生债权转让原告未通知债务人被告的，该转让对债务人被告不发生效力，因此原告要求被告交纳原告接管原物业之前（2012年1月1日至2013年5月15日）欠交物业费的，本院不予支持。关于争议焦点2，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”原告2013年5月接管江南花苑小区物业服务工作之时，小区的业主委员会尚未成立，因此无法与业主委员会签订书面的物业服务合同，但是2013年5月至今原告一直为江南花苑小区提供物业服务，履行了物业服务合同的主要义务，并且超过全体业主总人数一半以上的业主如期交纳物业费，事实上原告已经与全体业主形成了物业服务合同的法律关系，并且得到了江南花苑小区所在的平江县城关镇书院社区居民委员会的同意证明，因此，原告在接管原物业后至与业主委员会签订物业服务合同之前（2013年5月15日至2016年1月17日），原告与江南花苑小区全体业主的物业服务合同成立，原告与被告之间形成了物业服务合同的法律关系。原告于2016年1月17日与江南花苑业主委员会签订了《江南花苑小区物业管理服务合同》，因此2016年1月17日至2016年12月31日，原告与被告之间形成了物业服务合同的法律关系。另外，被告因小车致损事件向原告提出侵权损害赔偿要求的请求，本院认为不属于本案处理范围，被告可另行主张权利。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务抗辩理由的，人民法院不予支持。”从2013年5月15日至2016年12月31日至，原告与被告之间形成了物业服务合同的法律关系，在经原告书面催交无正当理由拒绝交纳物业费，原告请求被告交纳2013年5月15日至2016年12月31日物业费的，本院予以支持。根据原告与江南花苑小区全体业主的物业服务合同约定，物业费按0.5元/㎡/月标准计算。被告房屋13-C-302面积是134.89㎡，2013年5月15日至2016年12月31日是43.5月，因此被告应需交纳的物业费是2934元（0.5元/㎡/月×134.89㎡×43.5月＝2933.8575元）。原告请求被告支付违约金1000元，由于2013年5月至2016年1月原告与江南花苑小区业主没有签订书面的物业服务合同，因此原告与小区业主没有关于业主欠交物业费违约金的约定，2016年1月原告与江南花苑小区业主委员会签订的《江南花苑小区物业管理服务合同》中没有关于业主欠交物业费违约金的约定，因此对于原告要求被告支付违约金1000元的诉讼请求，本案不予支持。综上所述，原告湖南省戴德家馨物业管理有限公司与被告刘喜连在原告接管江南花苑小区物业服务工作起，双方形成了物业服务合同的法律关系，对被告具有约束力，被告应按照合同约定向原告交纳2013年5月15日至2016年12月31日的物业服务费2934元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十条第一款、第三十六条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：由被告刘喜连于本判决生效之日起十日内向原告湖南省戴德家馨物业管理有限公司支付物业服务费2934元（行号：320557500016，收款人：平江县国库集中支付局，帐号：280000464002，开户行：湖南平江汇丰村镇银行有限责任公司，请在附言中写明××支付××）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员 毛莲芳二〇一七年五月二十六日书记员 彭晴雅 关注公众号“”