（2017）沪02民终3626号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-06-22
案件名称
张志杰、蔡和与石乾苇房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张志杰,蔡和,石乾苇,石明生,张清源
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终3626号上诉人(原审原告)：张志杰，男，1966年8月12日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。上诉人(原审原告)：蔡和，女，1966年7月24日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李春林，上海维度律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：石乾苇，男，1989年10月2日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王京普，上海市鸿生律师事务所律师。原审第三人：石明生，男，1966年11月4日出生，汉族，户籍地江苏省靖江市。委托诉讼代理人：袁晓波，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆国飞，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原审第三人：张清源，女，1979年7月24日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：袁晓波，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆国飞，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。上诉人张志杰、蔡和因与被上诉人石乾苇及原审第三人石明生、张清源房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初19750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张志杰、蔡和上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持张志杰、蔡和的诉讼请求。事实和理由：1、石明生系上海茂群房地产经纪有限公司股东，第一次交易买受人沙某系该公司员工，并在上海市黄浦区火腿弄4-6号1_2层中间及西间房屋(以下简称“系争房屋”)交易过户完成后受让了石明生的股权，故沙某与石明生之间存在重大利益关系。石明生系由张清源指定作为张志杰、蔡和的公证委托代理人，并在交易过程中代张清源支付交易房款，石明生与张清源之间亦存在重大利益关系。同时，石明生是石乾苇的父亲，两人存在特定身份关系和重大利益关系。上述事实足以证明，石乾苇与石明生、张清源恶意串通，故意欺骗、损害张志杰、蔡和利益。2、一审判决关于石明生有权代为撤销与重签合同的认定属事实认定错误。2016年2月20日，张志杰、蔡和与张清源签订的《补充协议》第三条关于“乙方最迟于2016年3月2日在甲乙双方通过公证委托将房屋权利委托由乙方指定的受委托人之前”的约定，是石明生公证委托代理权产生的前提基础，该项委托授权的内容与目的是为了履行张志杰、蔡和与张清源之间房屋买卖合同、完成房屋过户程序。对比2016年2月20日张清源与张志杰、蔡和签订的《上海市房地产买卖合同》与2016年4月22日由石明生与石乾苇签订的《上海市房地产买卖合同》的约定，后一份合同相比前一份合同，张志杰、蔡和的利益严重受损，不仅房屋价格大幅下降，且必须迁出一个无法迁出的户口。石乾苇及石明生、张清源恶意串通，使张志杰、蔡和丧失了追究张清源隐瞒限购的违约责任以及解除合同收回房屋的权利，同时让张志杰、蔡和承担了房价下降和无法迁出户口的风险。3、一审认定事实错误，导致适用法律错误。被上诉人石乾苇辩称，石乾苇与石明生、张清源之间并不存在恶意串通，石明生持有的公证委托书合法有效，张志杰、蔡和没有受到损失。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人石明生述称，石明生的代理是有权代理，不存在恶意串通损害国家、第三人利益的情形。因为张清源存在限购，所以让石乾苇代持房产。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人张清源述称，石乾苇、石明生的授权是基于张志杰、蔡和的委托，是有权代理，其没有超越委托权限。张志杰、蔡和已收取购房款281万元，其并没有受到损失。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张志杰、蔡和向一审法院起诉请求：1、撤销张志杰、蔡和与石乾苇间的《上海市房屋买卖合同》；2、要求石乾苇返还张志杰、蔡和房屋租金人民币(以下币种均为人民币)13,600元(自2015年4月1日起计算至2015年9月30日止)；3、要求石乾苇赔偿张志杰、蔡和交通费4,000元、误工费1,000元。一审审理中，张志杰、蔡和认为石明生超越委托书的授权范围将系争房屋出售给石乾苇，因此变更第一项诉讼请求为要求确认张志杰、蔡和与石乾苇间的《上海市房屋买卖合同》无效，同时撤回第三项诉讼请求。一审法院认定事实：2015年12月1日，张志杰、蔡和与案外人沙某签订《购房定金合同》，约定张志杰、蔡和将系争房屋出售给沙某，张志杰、蔡和净到手房款278万元，沙某支付定金5万元。2016年2月3日，沙某出具《承诺书》表示：张志杰、蔡和与张清源签订正式房地产买卖合同，其与张志杰、蔡和所签合同作废，不追究法律责任。张清源于当日以补充条款的形式承诺：“……甲方281万为实际到手价格，乙方张清源知道现在全部4间房子有租赁关系，等该房地产交易成功以后，租赁关系自然而然转移给乙方张清源，日后乙方自行重新处理租赁关系……”。2016年2月20日，张志杰、蔡和与张清源签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定张清源向张志杰、蔡和购买系争房屋，转让价款共计281万元。合同第六条约定在2016年4月10日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款(二)约定：“在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。”合同附件三《付款协议》约定：1、乙方于2016年2月20日，向甲方支付房款85万元，其中包含已付定金5万元；2、乙方于甲、乙双方至房地产交易中心申请办理房地产转让过户手续当日，向甲方支付房款196万元。当日，张志杰、蔡和与张清源签订《补充协议》，协议第二条约定：鉴于该房屋存在租赁关系，甲乙双方经平等协商，达成一致，甲方同意自2016年4月1日起，将该租赁关系转让予乙方。协议第三条约定：甲方在签定买卖合同后，甲方需在交易中心确定审税资格合格后，乙方最迟于2016年3月2日在甲乙双方通过公证将房屋权利委托由乙方指定的受委托人之前，付清该房屋全部房款给甲方，如乙方未及时履行其义务，如每逾期一天需向甲方支付1,000元。2016年3月2日，张志杰、蔡和出具《公证委托书》。委托书载明：委托人因故无法亲自办理出售上海市火腿弄4-6号1_2层中间及西间房地产的相关事宜，特委托受托人石明生为委托人的代理人，就上述房地产代表委托人办理下列附录中所列的全部(共计玖项)事项，受托人无转委托权。附录第一项为：代为签订定金协议、房地产买卖合同，修改房地产买卖合同。之后，张志杰、蔡和与张清源签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)被撤销。2016年4月22日，石明生作为张志杰、蔡和的代理人与石乾苇签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，约定上海市火腿弄4-6号1_2层中间及西间房屋的转让价款共计220万元。系争房屋于2016年6月1日被核准登记在石乾苇名下。一审法院又查明，张志杰、蔡和分别于2015年12月1日收取定金5万元，于2016年2月20日收取房款80万元，于2016年3月2日收取房款196万元，共计收取房款281万元。一审法院再查明，上海市海南西弄58号102室房屋权利人登记为张清源。上海市耀华路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人登记为孙治、张清源。一审法院认为，当事人的合法权益应受法律保护。张志杰、蔡和于2016年3月2日出具委托书时，未受到胁迫，并经上海市东方公证处公证，该委托书合法有效，系张志杰、蔡和真实意思表示。委托书载明张志杰、蔡和就出售上海市火腿弄4-6号1_2层中间及西间房地产的相关事宜，委托石明生代为签订定金协议、房地产买卖合同，修改房地产买卖合同。该委托书并未明确仅就张志杰、蔡和与张清源之间的房地产买卖授权石明生代理相关事宜，委托事项中包括代为签订房地产买卖合同。故对张志杰、蔡和认为石明生超越委托书的授权范围将系争房屋出售给石乾苇的主张不予采纳。张志杰、蔡和与张清源签订的《补充协议》第三条约定：“……乙方最迟于2016年3月2日在甲乙双方通过公证将房屋权利委托由乙方指定的受委托人之前，付清该房屋全部房款给甲方，……。”对其中所约定的“房屋权利”，张志杰、蔡和认为是办理交易手续的权利，但无其他证据予以印证，该约定与委托书所载的委托事项相对应，故理解为房屋产权权利为妥。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。张志杰、蔡和出售系争房屋，与沙某签订的《购房定金合同》约定净到手房款278万元，与张清源签订的《上海市房屋买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)及补充条款约定实际到手价格281万元。张志杰、蔡和未提供证据证明在签订上述两份合同过程中，受到了欺诈或胁迫，对涉案房屋的成交价格的约定系张志杰、蔡和真实意思表示。由石明生代为签订的《上海市房屋买卖合同》(合同编号XXXXXXX)约定转让价款共计220万元。对该合同约定的房款220万元与张志杰、蔡和实际收取的房款281万元所产生的61万元差额，石乾苇、张清源当庭表示认可房款281万元，对61万元不要求张志杰、蔡和返还。鉴于张志杰、蔡和已实际收取房款281万元，石明生代理行为未超越授权范围，且无证据显示张志杰、蔡和利益受到损害，故对张志杰、蔡和要求确认其与石乾苇双方《上海市房屋买卖合同》无效的诉讼请求，不予支持。如张志杰、蔡和认为在订立合同过程中有法律规定的情形，对其造成损失的，可另行起诉要求损害赔偿。根据合同约定，涉案房屋所涉房屋租赁关系，已随该房屋产权权利变更而变更，故对张志杰、蔡和要求石乾苇返还房屋租金的诉讼请求不予支持。一审法院判决：驳回张志杰、蔡和的诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张志杰、蔡和自认其于2016年3月2日出具公证委托书时未受到胁迫，而根据公证书的委托内容来看，石明生有权在相应的期限内代表张志杰、蔡和出售系争房屋。公证书的内容明确清晰，并无歧义，现张志杰、蔡和主张该委托书系为履行其与张清源之间房屋买卖合同、完成房屋过户程序而签署，并无证据相印证，且张志杰、蔡和作为完全民事行为能力人，其签署委托书时应当知道自己行为可能产生的法律后果以及面临的风险，故对张志杰、蔡和的该项主张，本院实难采信。张志杰、蔡和上诉提出石乾苇与石明生、张清源恶意串通，损害了张志杰、蔡和的利益，但张志杰、蔡和并未提供证据证明上述三人之间存在恶意串通的情形，且根据查明的事实，张志杰、蔡和已实际收取了281万元房款，石乾苇、石明生、张清源亦当庭认可房价为281万元，该交易价格并未明显损害张志杰、蔡和的利益，故对张志杰、蔡和的该意见，本院不予采纳。综上所述，张志杰、蔡和的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，判决并无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币24,509元，由上诉人张志杰、蔡和共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 徐 江代理审判员 俞 璐二〇一七年五月二十六日书 记 员 蔺皓然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”