（2017）沪02民终4168号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-06-22
案件名称
季琛瑜与杨淑君房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
季琛瑜,杨淑君
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终4168号上诉人(原审被告、反诉原告)：季琛瑜，男，1986年10月11日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：许伊音，上海市光大律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：杨淑君，女，1988年5月12日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：朱建平，上海同甘律师事务所律师。上诉人季琛瑜因与被上诉人杨淑君房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初11170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。季琛瑜上诉请求：1、撤销一审判决主文第二项、第三项、第四项、第五项；2、依法改判季琛瑜向杨淑君支付2015年7月至2016年6月期间的房屋租金人民币(以下币种均为人民币)228,000元；3、判令季琛瑜不承担2016年7月1日至2017年1月20日期间的房屋使用费；4、判令杨淑君向季琛瑜支付违约金10万元；5、判令杨淑君向季琛瑜支付装潢损失500,538元。事实和理由：1、杨淑君已知晓季琛瑜租赁上海市株洲路XXX号店铺(以下简称“系争店铺”)的目的是为了开设火锅店，且杨淑君在季琛瑜装修、试营业过程中也应已充分知晓上述情况。杨淑君作为系争店铺的产权人，应当知晓系争店铺可否用于开设餐饮使用，其在充分知晓季琛瑜租赁目的的前提下，向季琛瑜出租系争店铺，并向季琛瑜出示《上海市商品房出售合同》及系争店铺产权证，致使季琛瑜充分相信系争店铺可用于开设火锅店。季琛瑜在租下系争店铺后被告知该店铺不符合餐饮行业标准，无法通过环评检测并办理营业执照，对此杨淑君负有责任，其应向季琛瑜承担违约责任。一审法院错误将责任归于季琛瑜，于法无据。2、因杨淑君的违约行为导致季琛瑜无法实现租赁目的，杨淑君应按司法审价意见书的鉴定结果承担全部赔偿责任。3、自本案诉讼以来，季琛瑜多次与杨淑君沟通商讨交房事宜，但杨淑君始终以种种理由拖延，拒绝配合季琛瑜履行交还房屋的义务，导致季琛瑜直至2017年1月20日才得以归还系争店铺，由此产生的房屋使用费不应由季琛瑜承担。4、关于2015年7月至2016年6月期间的房屋租金，季琛瑜愿意承担其中的40%，即228,000元。被上诉人杨淑君辩称，季琛瑜拖欠租金属实，其要求承担欠付租金的40%，没有法律依据。季琛瑜是在使用系争店铺，其与杨淑君于2017年1月20日交接，季琛瑜应承担房屋使用费。在签订合同时，杨淑君已如实向季琛瑜告知系争店铺产权证上载明的内容。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨淑君向一审法院起诉请求：1、判令杨淑君、季琛瑜之间的房屋租赁合同于2016年6月30日解除；2、判令季琛瑜支付2015年7月至2016年6月的房屋租金57万元；3、判令季琛瑜支付2016年7月1日至2017年1月20日期间的房屋使用费332,258元；4、判令季琛瑜支付迟延支付租金的违约金10万元。季琛瑜反诉请求：1、杨淑君支付季琛瑜违约金10万元；2、杨淑君支付季琛瑜装潢残值500,538元；3、杨淑君支付季琛瑜预期利润损失80万元。一审法院认定事实：系争店铺权利人为杨淑君，建筑面积248.64平方米，用途为店铺。杨淑君与上海宝炫置业有限公司就购买系争店铺时签订的《上海市商品房出售合同》附件三(房屋建筑结构、装修及设备标准)显示：餐饮店铺，设排风烟道一根，室外排放部分共管排放……。2014年5月29日，杨淑君为出租方(甲方)、季琛瑜为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：系争店铺类型为商铺；乙方已查验了房屋的全部信息并已充分了解情况，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为餐饮使用，甲方知晓并同意乙方的租赁用途，双方共同遵守国家和本市有关房地产使用和物业管理的规定；甲乙双方约定，甲方应于2014年5月30日前向乙方交付房屋；房屋租赁期限自2014年5月30日起至2019年7月31日止；2014年5月30日至2014年7月31日为免租期，提供装修之用；甲乙双方约定，该房屋每月租金为5万元，租金24个月内不变，自第25个月起，以12个月为周期，月租金递增6%；租金以6个月为一期支付，乙方应于每期首月7日支付租金；甲乙双方约定，签订本合同时，乙方向甲方支付押金10万元；甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付违约金，违约金数额为2个月租金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额部分……(二)甲方交付的房屋不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方房屋存在缺陷，危及乙方安全的……(七)乙方逾期不支付租金的。合同签订后，杨淑君向季琛瑜交付系争店铺，季琛瑜向杨淑君支付了押金10万元。2016年4月24日，杨淑君向季琛瑜发出《律师函》，要求季琛瑜支付欠租并承担相应违约责任。一审审理中，经季琛瑜申请，法院委托上海第一测量师事务所有限公司对系争店铺装修残值进行司法鉴定，鉴定意见为“上海市株洲路XXX号房屋装潢装修残值(造价)项目，工程造价为500,538元。”一审审理中，杨淑君表示季琛瑜结清相关费用后愿意退还押金10万元。对系争店铺的装修残值杨淑君并无可利用部分，但杨淑君自愿补偿季琛瑜装潢损失5万元。季琛瑜表示，若按合同约定，对2015年7月至2016年6月30日欠付的租金金额为57万元无异议，但季琛瑜未付租金系事出有因，不属于违约，且双方对违约金的约定也过高，要求法院调整。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。支付租金系承租方的基本义务，季琛瑜作为承租人应支付使用系争店铺期间的相应租金。季琛瑜现以系争店铺与居民住宅边界水平间距小于9米，不符合餐饮行业标准、无法通过环评检测办理营业执照为由拒付租金。对此法院认为，杨淑君提供的系争店铺产证及《预售合同》均记载系争店铺可用作餐饮经营，且季琛瑜亦在《房屋租赁合同》中表示已查验了系争店铺并经充分了解。季琛瑜作为经营者承租系争店铺，应对经营餐饮项目的油烟产生状况及相关行业规范标准充分了解，规划确定经营项目。现季琛瑜将系争店铺开设火锅店，属产生油烟类的饮食业单位，不符合《饮食业环境技术规范》中与敏感目标的距离要求，从而不能通过环评检测，季琛瑜将该后果归责于杨淑君提供系争店铺不符合合同约定，并无事实和法律依据，故对季琛瑜以此为由拒付租金的意见，不予采纳。季琛瑜从2015年7月起欠付租金至今确属违约，双方在租赁合同中就违约金数额约定为2个月租金，该约定并未过分高于杨淑君损失，季琛瑜应按约向杨淑君支付欠租及违约金。季琛瑜同意租赁合同于2016年6月30日解除，但使用系争店铺至2017年1月20日归还，应在合同解除后按租金标准支付杨淑君相应房屋使用费。合同履行中杨淑君并未违约，季琛瑜要求杨淑君支付因合同解除产生的违约金、装修残值损失，不予支持。季琛瑜反诉主张的预期利润损失，于法无据，不予支持。杨淑君、季琛瑜同意《房屋租赁合同》于2016年6月30日解除，杨淑君同意返还季琛瑜押金100,000元、支付季琛瑜装潢残值补偿5万元，与法不悖，一审法院予以照准。一审法院判决：一、杨淑君与季琛瑜于2014年5月29日签订的《房屋租赁合同》于2016年6月30日解除；二、季琛瑜应于判决生效之日起10日内，支付杨淑君2015年7月至2016年6月期间的房屋租金570,000元；三、季琛瑜应于判决生效之日起10日内，支付杨淑君2016年7月1至2017年1月20日期间的房屋使用费332,258元；四、季琛瑜应于判决生效之日起10日内，支付杨淑君迟延支付租金的违约金100,000元；五、杨淑君应于判决生效之日起10日内，支付季琛瑜装潢残值补偿50,000元；六、杨淑君应于判决生效之日起10日内，返还季琛瑜房屋押金100,000元；七、驳回季琛瑜的其他反诉请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。杨淑君与季琛瑜签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。现季琛瑜未按约支付租金，已构成违约，杨淑君有权按合同要求解除合同，并主张欠付租金及逾期付款违约金。季琛瑜上诉认为杨淑君提供的系争店铺不符合其经营火锅店的租赁目的，但根据租赁合同约定，季琛瑜租赁系争店铺系作为餐饮使用，系争店铺的《预售合同》亦记载该店铺可用作餐饮经营，且季琛瑜作为经营者，应对其从事的餐饮项目所需的房屋标准等有准确的认知，现其不能通过环评检测，责任在于季琛瑜一方。季琛瑜以租赁的店铺不能达到其承租目的为由，提起上诉，明显与事实不符，本院对其该项上诉理由不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条之规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。现本案系争租赁合同系因季琛瑜的违约而解除，故杨淑君无需赔偿其装修残值损失。现杨淑君自愿补偿季琛瑜装潢损失5万元，未与法律相悖，本院予以照准，并对季琛瑜要求杨淑君赔偿装潢损失500,538元的请求不予支持。季琛瑜上诉提出杨淑君拒绝配合其履行交还房屋的义务，故其不应承担房屋使用费的意见，但季琛瑜并无证据予以证实，杨淑君亦不予认可，故本院对此不予采信。综上所述，原审所作判决并无不当，本院应予维持。季琛瑜的上诉请求，理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币16,445.27元，由上诉人季琛瑜负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 徐 江代理审判员 俞 璐二〇一七年五月二十六日书 记 员 蔺皓然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”