（2016）苏0507民初1536号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-09-29
案件名称
邵臻与上海奥银房地产开发有限公司、苏州东方国际名品城有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市相城区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邵臻,上海奥银房地产开发有限公司,苏州东方国际名品城有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初1536号原告：邵臻，男，1976年12月30日生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：高军，上海融孚律师事务所律师。被告：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416室-109室。法定代表人：董建晶。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。委托诉讼代理人：邓贤仁、卜孟婕，上海市海华永泰律师事务所律师。原告邵臻与被告上海奥银房地产开发有限公司（以下简称被告奥银房产公司）、被告苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年4月5日依法受理。本院依法适用简易程序于2016年10月24日公开开庭对该案进行了审理。原告邵臻的委托诉讼代理人高军、被告名品城公司的委托诉讼代理人邓贤仁到庭参加诉讼。被告奥银房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告邵臻向本院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告于2011年5月24日签订的《认购合同书》；2、被告退还原告房款人民币188588元；3、被告赔偿原告利息损失人民币45261元；4、被告承担诉讼费用。审理中，原告将第三项利息请求明确为以188588元为基数从2011年5月24日按同期银行贷款计算至实际履行之日止，同时要求两被告承担共同给付责任。事实和理由：2011年5月24日，原告与被告奥银房产公司签订《认购合同书》，被告奥银房产公司声称已经就收购苏州环球奥食卡城（被告名品城公司开发）项目公司全部股权订立股权转入合同，原告向被告奥银房产公司认购位于苏州市相城区元和街道××号苏州环球奥食卡城A馆地上4622号单元，建筑面积12.2平方米，总价款为188588元，原告一次性支付。被告承诺于签订《认购合同书》后6个月内通知原告与开发商订立正式买卖合同，并开始交付及协助向产权登记机关办理权属登记手续。如因被告原因造成逾期三十日仍未履约的，经过原告书面申请，被告将在收到原告书面申请后返还原告实际认购款。原告早已付清房款，但被告逾期三十日仍未履行。原告即按照约定向被告提出退款要求，但被告一直以各种理由拖延，拒不退款，故原告现起诉，请求判如所请。另，两被告的法定代表人是同一人，系关联公司，存在财务混同的情况。收据上载明代收款，也就是被告奥银房产公司代被告名品城公司收款的，两被告存在委托关系，名品城是委托奥银销售商铺，原告可以选择名品城公司作为相对方承担责任，名品城公司是一人公司，根据公司法规定，一人公司不能证明和股东财产是相互独立的，股东对一人公司的债务承担连带责任。被告奥银房产公司未应诉答辩。被告名品城公司辩称，不同意原告针对被告名品城公司的诉讼请求。因为该认购合同签订主体是被告奥银房产公司与原告，答辩人从未签订过该份认购合同，从未收取过上述款项，也未实际享受过该认购合同的实际的权利义务，答辩人也无法解除其他主体签订的合同，也无义务承担退款、利息的责任，更无义务承担诉讼费。被告奥银房产公司是名品城公司的股东，名品城公司是名品城项目的开发商，但这并不意味着需要针对被告奥银房产公司签订的合同承担连带责任，法律并无规定，合同也无此约定。被告奥银房产公司与被告名品城公司是两个独立的法人，虽然法定代表人为同一人，但两者财务、人事均相互独立，原告主张的股东对一人有限责任公司承担连带责任，不代表一人有限责任公司也应当对股东的债务承担连带责任，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2011年5月24日，原告邵臻（乙方）与被告奥银房产公司（甲方）签订《认购合同书》一份，约定：“乙方自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业的有关事宜，乙方拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号A馆地上四层4622号单元，建筑面积为12.2平方米，用途为商业，合同价款为188588元，乙方同意一次性支付该物业总价款，在本合同签署后五日内支付”。第四条“关于产权登记的约定”4.1载明：甲方将于本合同订立后6个月内通知乙方与开发商订立正式买卖合同，并开始交付及协助向产权登记机关办理权属登记手续，乙方应给予积极配合，如由于遭遇不可抗力、政府因素和乙方事先违约，可据实予以顺延，如因甲方原因造成逾期三十日仍未履行的，经过乙方书面申请，甲方将在收到乙方书面申请后十五个工作日内无息返还实际认购款。第七条“其他约定”7.1约定：本合同一经签订，不得随意解除或终止，否则，违约方应支付合同相对方违约金人民币20000元等。原告于2010年7月3日至2012年5月11日间分十次向被告奥银房产公司支付了616591.76元，其中包括本案所涉价款188588元，余款为原告购买其他铺位的价款及税费。2011年5月24日、2012年5月11日，被告奥银房产公司分别向原告邵臻出具175600元、12988元收据各一张。又查，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现被告名品城公司。被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东。庭审中，关于被告名品城公司和被告奥银房产公司在涉案商铺销售时的角色和关系问题，被告名品城公司在本院涉及该批量案件审理中曾经述称：其系委托奥银公司销售，而同时也自行销售，谁销售谁收款，被告奥银房产公司所收的款项至今尚未支付给被告名品城公司，对此未提供证据予以证明。庭审中，原告陈述其购买的另一商铺已与被告名品城公司签订网签合同，被告名品城公司对此不持异议。被告名品城公司明确，原告所认购的商铺现已网签出售给案外人，初始登记所有权人被告名品城公司，现在出租给案外人使用。以上事实有当事人举证的《认购合同书》、收据、工商登记查询资料以及当事人陈述等附卷作证。本院认为，原告邵臻与被告奥银房产公司签订的《认购合同书》，虽然载明系原告委托被告奥银房产公司办理认购物业的事宜，但鉴于该份合同书的抬头系“认购合同书”；同时其中对于购房总价、房屋具体情况、付款方式、办理产证、违约责任等事关交易的主要条款均已有明确约定，另外考虑到两被告之间的委托销售以及股东等关联关系，本院认为双方签订的上述《认购合同书》实质上应系关于购买涉案商铺的商品房预约合同，而非委托合同，该预约合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，合法、有效，双方均应全面履行各自的合同义务。本案中，根据原告邵臻举证的收据证明其已经向被告奥银房产公司支付了全部购房款188588元，而被告奥银公司至今未按约通知原告订立正式买卖合同，导致原告签订该协议的目的至今无法实现，应认定系被告奥银房产公司违约。因此原告现要求解除该《认购合同书》，合理有据，应予支持。合同解除后，被告方应当返还原告已付购房款188588元并支付该款在其占用期间的利息损失，由于原告方交纳的房款还包含其他商铺的价款及税费，对此本院认定该利息根据收据记载的收款时间，分别以175600元为基数自2011年5月24日起、以12988元为基数自2012年5月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至被告方实际返还购房款之日止。对于上述清偿责任的承担，由于作为涉案商业体的建造者、所有者的被告名品城公司曾明确其当初的对外销售方式为委托被告奥银房产公司销售和自行销售并行，且也未举证证明各自销售的范围和界限，又不能证明本案涉案商铺的销售超出了委托范围，故该行为所引起的后果应当由委托人即被告名品城公司承担，因此被告名品城公司应当对上述购房款的返还及利息的支付承担清偿责任；同时，由于被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东，由于被告名品城公司认为其没有收到被告奥银房产公司转付的购房款，说明两公司之间存在财务混乱和混同的情形，由于作为被告名品城公司的股东，被告奥银房产公司不能证明被告名品城公司的财产独立于其自己的财产，故被告奥银房产公司应当对被告名品城公司的债务承担连带清偿责任。被告奥银房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃抗辩权利，应承担不利的法律后果。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，判决如下：一、原告邵臻与被告上海奥银房地产开发有限公司在2011年5月24日签订的《认购合同书》解除。二、被告苏州东方国际名品城有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告邵臻购房款188588元并支付利息（分别以175600元为基数自2011年5月24日起、以12988元为基数自2012年5月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至被告方实际返还购房款之日止），被告上海奥银房地产开发有限公司对此承担连带清偿责任（如采用转账支付，请汇入当事人指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币2036元，由被告苏州东方国际名品城有限公司、被告上海奥银房地产开发有限公司连带负担，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 舒馨二〇一七年五月二十六日书记员 沈雯