（2017）川15民终869号

裁判日期: 2017-05-26

公开日期: 2017-07-01

案件名称

宜宾红星电子有限公司与宜宾市临港开发区永正机械厂房屋租赁合同二审民事判决书

法院

四川省宜宾市中级人民法院

所属地区

四川省宜宾市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

宜宾红星电子有限公司,宜宾临港开发区永正机械厂

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条，第十三条

全文

四川省宜宾市中级人民法院民事判决书（2017）川15民终869号上诉人（原审被告）：宜宾红星电子有限公司，住所地四川省宜宾市宜宾县城北新区仁友路1号。法定代表人：尚华，董事长、总经理。委托诉讼代理人：郑显华，四川华晨律师事务所宜宾分所律师。委托诉讼代理人：杨建波，四川华晨律师事务所宜宾分所律师。被上诉人（原审原告）：宜宾临港开发区永正机械厂，地址四川省宜宾市翠屏区白沙七九九厂17料仓。经营者：冯永正，女，汉族，1974年1月3日出生，住四川省高县庆岭乡文武村*组*号。上诉人宜宾红星电子有限公司（以下简称红星公司）因与被上诉人宜宾市临港开发区永正机械厂（以下简称永正机械厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2017)川1502民初263号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年4月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。红星公司上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院(2017)川1502民初263号民事判决第一项；2.依法改判或者发回重审；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人的一审委托代理人李敦甫代理资格不合法，非律师不能成为两个单位的法律顾问。2.根据《租房协议》约定“乙方若遇规划、市政建设、工厂改制等不可抗力因素需收回或拆除房屋，乙方应提前一个月以书面形式通知甲方，甲方应无条件配合；租赁终止后，放内外一切设施、建筑物、构筑物保持的原样，任何人不得拆除，不计价、不补偿”，双方在合同中就合同解除后的权利义务作了明确的约定，该约定对双方当事人有约束力。3.上诉人没有违约情形，对被上诉人没有补偿义务。被上诉人作为承租人，不属于拆迁补偿的对象，上诉人与征收单位签订的整体搬迁补偿协议中约定的赔偿款有具体的项目和明细，没有涉及被上诉人的企业，上诉人没有从征收单位收取到补偿，也不存在需要补偿被上诉人的义务。永正机械厂答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。永正机械厂向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令红星公司支付永正机械厂搬迁补偿费146054元，增建房屋构筑物重置费68925元，停产停业经营损失费125600元，停水停电造成的直接损失657991元，设备拆除后重新安装损失费287160元，合计1285720元；2、判令红星公司退还未到期预交房租1964元；3、诉讼费由红星公司承担。一审法院认定事实：位于翠屏区下江北白沙湾处建筑面积1231.90㎡砖木结构的房屋属原国营第七九九厂所有，其产权登记为宜宾市房权证翠屏区字第0006××××号，后国营第七九九厂改制为红星公司。永正机械厂成立于2004年9月，注册为个体工商户营业执照，经营者为冯永正。自2003年起，永正机械厂开始租用红星公司原七九九厂内厂-17料仓部分房屋从事钢铁铸件半成品加工经营活动。永正机械厂并于2003年3月1日与红星公司原国营第七九九厂签订《租房协议》，约定：乙方（国营第七九九厂）同意将座落在七九九厂内厂-17料仓部分房屋租赁给甲方（冯永正）用于生产合金产品使用，租赁面积共约280㎡；租用期限为五年（自2003年3月1日至2008年2月28日，期满视其情况再行续租）；租金为5000元/年，于每季度首月5号前现金交付到七九九厂财务处；甲方不得自行转租和擅自改变房屋整体结构，不得增设一切影响房屋安全和道路畅通的设施，只能在所租区域内从事生产、经营活动；甲方因故需退所租房屋，应提前一个月以书面形式通知乙方；乙方若遇市政设施建设等不可抗力因素需拆除该房屋，乙方应提前一个月以书面形式通知甲方；租期未满乙方不能收回该房屋，否则乙方应支付甲方搬迁费、改造费等共计一万元等。后双方于2011年1月1日续签《租房协议》，约定：乙方（红星公司）同意将座落在七九九厂内厂-17料仓（亮棚）部分平台租赁给甲方（冯永正）用于生产合金产品使用；租赁面积共约120㎡；租用期限为一年（自2011年1月1日至2011年12月31日，期满视其情况再行续租）；若遇乙方规划、市政建设、红星公司搬迁等不可抗力因素需收回或拆除房屋，乙方应提前一个月以书面形式通知甲方，甲方应无条件积极配合，并在规定时间内腾空所租场地；协议其余内容与前租房协议一致。在上述协议签订后，双方均按约履行各自义务，永正机械厂实际租用红星公司的房屋为280㎡，并非合同约定的120㎡。2011年12月31日，租赁期届满，双方未再续签书面租房协议，但永正机械厂仍使用该场地从事经营活动，红星公司也按原《租房协议》的租金标准向永正机械厂收取租金。经一审法院查明，永正机械厂租用期间，最后一次向红星公司交纳租金的时间为2014年4月21日，红星公司在加盖公司财务专用章的“收据”上注明收取的为2014全年（12个月）房租，共计5000元。庭审中，红星公司对应退还永正机械厂多交的房屋租金1964元不持异议。另查，因临港经济建设需要，需对红星公司进行整体搬迁，红星公司于2014年6月启动了生产厂区的搬迁工作，并计划于2014年8月30日前完成整个生产厂区的搬迁。2014年8月1日，红星公司向包括永正机械厂在内的各转供能源用户发出“关于公司停止转供能源的通知”，该通知载明：按照公司整体搬迁工作的时间安排，公司定于2014年8月30日前完成整个生产厂区的搬迁，届时公司将关闭整个生产区域的水、电、气，同时注销在水、电、气能源供应单位的用户资格。同月14日，红星公司向包括永正机械厂在内的各经营业主发出“通知”，内容为：“红星公司原老厂区将于2014年8月31日整体搬迁完毕，届时全公司将关闭所有生产性厂房供能，并根据市政要求作场地清理和处理。经红星公司研究决定，原老生产园区内所有厂房从即日起一律停租，并于2014年8月31日前搬迁完毕，请各业主积极配合按时腾空所租房屋。”。永正机械厂收到上述通知后，与红星公司协商搬迁事宜未果，双方发生纠纷。后永正机械厂未继续向红星公司交纳租金，也未迁出租赁房屋。2015年12月30日，红星公司再次向包括永正机械厂在内的各经营业主发出“通知”，告知各业主：红星公司已于2014年8月从临港区整体搬迁到宜宾县城北新区，根据市政规划和建设要求，现要对老厂区场地进行清理和处置，要求各租户积极配合，于2016年2月28日前腾空、完清房租并交付房屋与红星公司，逾期未完成交付，一切损失及后果由租户自行承担。同时，红星公司向各业主发放了宜宾市人民政府宜府发（2013）19号“关于宜宾市中心城区国有土地上房屋征收补偿标准及有关问题的通知”及国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关宣传资料。因永正机械厂多次函告、请示红星公司解决搬迁补偿未果，故一直拒绝搬迁，红星公司遂于2016年10月将经营者冯永正诉至法院,请求其返还租赁房屋并支付租金8320元（自2015年1月1日起至2016年8月31日止）。在该案审理中，双方达成协议，经营者冯永正同意于2017年1月31日前归还永正机械厂租赁房屋，红星公司也因此撤回要求冯永正支付租金8320元的诉讼请求。由于双方对搬迁补偿未达成共识，永正机械厂遂于2016年11月19日委托宜宾新兴司法鉴定中心对永正机械厂在建厂时因生产需要增建的房屋及构筑物的重置价格、该厂机械设备安装完成后其主体以构筑物的形式体现和对拆除后的旧物无重新安装意义的设备及设施的重置价格、该厂的整体搬迁费用、该厂如处于正常生产及经营情况下在2014年8月30日后6个月的可得利润进行鉴定。2016年12月6日，宜宾新兴司法鉴定中心出具宜新司鉴中心（2016）评鉴字第23号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、永正机械厂在建厂时因生产需要增建的房屋、构筑物的重置价格评估值为人民币68925元；2、永正机械厂以暂选地南溪罗龙工业区范围内，运输距离在30公里左右的搬迁目的地的整体搬迁费用的价格评估值为人民币146054元；3、永正机械厂如处于正常生产、经营情况下在2014年8月30日后6个月期间的可得利润的价格评估值为人民币125600元；4、永正机械厂设备安装完成后其主体以构筑物的形式体现和对拆除后的旧物无重新安装意义（指重新组装费用接近或者超过全新重置价格和拆除时可能造成损坏及对拆除后的旧物无重新安装意义）的设备、设施的重置价格评估值为人民币287160元。永正机械厂并支付鉴定费8000元。另查明，永正机械厂系从事钢铁铸件半成品加工的企业，其厂房内有大、中型机器设备20余台及相关辅料、小件材料、成品、半成品等设施设备；双方在最后一次书面协议到期（2011年12月31日）后，在双方口头租赁期间，永正机械厂并未对租赁物重新进行装饰装修，增建构筑物或其他设施。宜宾市人民政府于2013年发布宜府发（2013）19号“关于宜宾市中心城区国有土地上房屋征收补偿标准及有关问题的通知”，该通知在一、征收补偿标准：第（二）项搬迁补偿中载明：征收工业企业等非住宅房屋涉及货物转运及大型机器设备搬迁的，资产搬迁补偿费由房屋征收部门与被征收人协商解决；协商不成的，由资产评估机构进行进行评估，房屋征收部门按照评估结果给予被征收人人资产搬迁补偿费。第（四）项非住宅房屋停产停业损失补偿中载明：被征收人选择货币补偿的，房屋增收部门按照非住宅房屋停产停业损失补偿标准，一次性给予被征收人6个月的停产停业损失补偿费。六、其他特殊情况第（一）项载明：征收出租房屋，房屋征收部门与被征收人签订征收补偿协议后，被征收人应当与房屋承租人就解除租赁协议等相关事宜进行协商，并在补偿协议约定的期限内腾空房屋。协商不成的，房屋租赁当事人可以依法向人民法院提起民事诉讼。红星公司在企业整体搬迁中，选择货币补偿方式，并于2016年10月31日与宜宾临港经济技术开发区管理委员会正式签订《宜宾市红星电子有限公司及相关企业整体搬迁补偿协议》，该协议约定：一、拆迁范围：乙方（红星公司）及相关企业的土地及其土地地面上下建筑物、构筑物以及其他相关的辅助设施等全部资产。二、搬迁补偿项目及金额：经双方协商一致，甲方（宜宾临港经济技术开发区管理委员会）应支付乙方及相关企业的补偿款（含土地、房屋、构筑物及辅助设施补偿，停产停业损失补偿，搬迁奖励……等）总金额为47100.58万元。明细如下：（一）乙方补偿款44019.87万元，其中土地、房屋、构筑物及辅助设施评估补偿14776.07万元，可搬迁资产损失、不可搬迁资产损失、停产停业损失合计补偿23632.05万元，搬迁奖励800万元……三、搬迁时限、进度及补偿款支付办法：力争2016年12月底前完成红星公司及相关企业整体搬迁和补偿工作……四、甲乙双方的其他权利义务：乙方作为本次被搬迁主体，负责公司整体搬迁和员工安置等工作；同时，按照宜宾市人民政府和临港开发区管委会的要求，乙方主要负责协助好相关企业的整体搬迁……和社会稳定等工作……六、其他：（一）乙方是在确认了本次搬迁补偿的范围、类别、金额等各项事宜后签订的本协议以。本协议生效后，视为甲方对乙方及相关企业的全部资产、损失等所有应补偿物、补偿项目均已纳入本协议实施了补偿，即使存在应补偿但未补偿的补偿物、补偿项目，亦视为乙方及相关企业已放弃了其全部补偿权利，且不得以任何理由向甲方在提出任何补偿要求。（二）乙方及相关企业之间的所有问题，由乙方自行解决。一审法院认为，双方自2003年起建立了长期的租赁关系，双方均按协议约定履行各自义务。双方虽最后一次签订的《租房协议》的租赁期已于2011年12月31日届满，但永正机械厂作为承租人仍继续使用租赁物，红星公司也未提出异议并继续按原合同收取租金，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，双方之间已形成不定期租赁合同关系。2014年因宜宾城市建设需要，对红星公司进行整体搬迁，红星公司分别于2014年8月1日、8月14日向永正机械厂发出通知，要求终止租赁关系，腾空并退还租赁房屋的行为，系因政府拆迁行为所致，故导致双方租赁合同无法继续履行系因不可抗力，红星公司不构成违约。因双方《租房协议》中明确约定“乙方若遇规划、市政建设、红星公司搬迁等不可抗力因素需收回或拆除房屋，乙方应提前一个月以书面形式通知甲方，甲方应无条件积极配合，并在规定时间内腾空租赁场地。”，现法院查明红星公司已提前一个月履行通知义务，永正机械厂在2014年8月14日收到红星公司停租通知后也未提出异议，仅就搬迁时间及相关补偿与红星公司未达成共识，故双方的不定期租赁关系自2014年8月14日红星公司停租通知到达永正机械厂时解除。按双方合同的上述约定，永正机械厂应无条件积极配合，并在规定时间内腾空租赁场地以及根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修、租赁期届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。……”、第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”之规定，结合法院查明的事实，永正机械厂的所有装饰装修及增建的房屋、构筑物均在双方书面《租房协议》履行期间完成，在该租赁期届满后双方形成不定期租赁关系期间，永正机械厂并未增设建构筑物或装饰装修，故根据上述规定，永正机械厂在租赁期间届满后请求红星公司支付增建房屋构筑物重置费68925元，不符合上述规定，法院不予支持。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（第590号令）第十七条规定“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：……（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”、第二十二条规定“因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；……”、第二十三条规定“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”，现被告红星公司作为被征收人与房屋征收部门宜宾临港经济技术开发区管理委员会已就企业整体搬迁的相关补偿达成协议，该补偿协议中包含了构筑物及辅助设施等补偿款14776.07万元、可搬迁和不可搬迁资产损失、停产停业损失补偿款23632.05万元及搬迁奖励800万元；且被告红星公司在该协议中确认征收部门已就相关企业的全部资产、损失等所有应补偿物、补偿项目实施了补偿，即使存在应补偿但未补偿的补偿物、补偿项目，亦视为其已放弃了全部补偿权利，不得以任何理由再向征收部门提出任何补偿要求;法院结合宜宾市人民政府宜府发（2013）19号文件的相关规定，确认被告红星公司已获得包含原告永正机械厂租赁经营企业在内的构筑物补偿费及搬迁相关补偿费和停产停业损失补偿费。根据权利义务相一致的原则及《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，该补偿费应由实际经营者永正机械厂享有。现原告永正机械厂向法院提供了宜宾新兴司法鉴定中心关于原告永正机械厂整体搬迁费、设备安装完成后其主体以构筑物的形式体现、可搬迁和不可搬迁资产损失费以及原告永正机械厂在2014年8月30日后6个月期间如处于正常生产、经营情况下的可得利润的鉴定意见，该鉴定意见较为客观，且被告红星公司对该鉴定意见也不持异议，故法院对该鉴定意见予以采信，认可原告永正机械厂实施整体搬迁需搬迁费146054元、因搬迁造成资产损失费287160元以及因搬迁造成6个月的停产停业损失费为125600元。现原告永正机械厂请求被告红星公司支付搬迁补偿费146054元、设备拆除后重新安装损失费287160元及停产停业经营损失125600元符合法律规定及宜宾市人民政府宜府发（2013）19号文件的相关规定，法院予以支持。因红星公司终止永正机械厂租赁合同系因政府拆迁行为等不可抗力所致，且实施停水、停电行为系因企业已整体迁出并也提前向永正机械厂等各经营业主发出通知，故红星公司不存在违约行为；永正机械厂在提前一个月已知晓红星公司企业因政府征用将整体搬迁并停止供能，但仍继续经营，其扩大的损失应由其自行承担；现法院根据相关法律规定已支持永正机械厂6个月的停产停业损失，故永正机械厂再行请求停水、停电的损失657991元无法律依据，法院不予支持。法院查明永正机械厂向红星公司缴纳租金至2014年12月，而双方已于2014年8月终止租赁关系，现永正机械厂请求红星公司退还多交的房屋租金1964元，红星公司亦不持异议，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（一）项、第九十六条、第九十七条、第二百三十六条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十二条、第二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、十三条之规定，判决：一、被告宜宾红星电子有限公司于本判决生效后20日内支付原告宜宾临港开发区永正机械厂搬迁补偿费146054元、设备拆除后重新安装损失费287160元及停产停业损失费125600元，合计558814元。二、被告宜宾红星电子有限公司于本判决生效后20日内退还原告宜宾临港开发区永正机械厂租金1964元。三、驳回原告宜宾临港开发区永正机械厂的其他诉讼请求。如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费16390元,减半收取为8195元，由原告宜宾临港开发区永正机械厂承担4635元，被告宜宾红星电子有限公司承担3560元。二审中，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点在于红星公司是否应当赔偿永正机械厂搬迁补偿费和停产停业损失。首先，根据《租房协议》第八条约定“甲方（冯永正）因故需退所租房屋，应提前一个月以书面形式通知乙方（宜宾红星电子有限公司）。乙方若遇规划、市政建设、红星公司搬迁等不可抗力因为需收回或拆除房屋乙方应提前一个月以书面形式通知甲方，甲方应无条件配合，并在规定时间内腾空所租场地。”，红星公司没有赔偿义务。第二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”该条文明确了被征收人的定义，永正机械厂并非被征收房屋所有权人，一审法院认为根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，永正机械厂是被征收人，应当得到拆迁赔偿，属于适用法律错误。第三，现永正机械厂也并未提供证据证明红星公司收取的搬迁补偿费和停产停业损失中有属于永正机械厂应当享有的部分。综上，上诉人宜宾红星电子有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（一）项、第九十六条、第九十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定，判决如下：一、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院(2017)川1502民初263号民事判决第一、三项，即“一、被告宜宾红星电子有限公司于本判决生效后20日内支付原告宜宾临港开发区永正机械厂搬迁补偿费146054元、设备拆除后重新安装损失费287160元及停产停业损失费125600元，合计558814元；三、驳回原告宜宾临港开发区永正机械厂的其他诉讼请求。”。二、维持四川省宜宾市翠屏区人民法院(2017)川1502民初263号民事判决第二项，即“被告宜宾红星电子有限公司于本判决生效后20日内退还原告宜宾临港开发区永正机械厂租金1964元”。三、驳回宜宜宾临港开发区永正机械厂的其他诉讼请求。如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一案件受理费8195元，由宜宾临港开发区永正机械厂承担4635元，宜宾红星电子有限公司承担3560元；二审案件受理费9388元，由宜宾临港开发区永正机械厂负担。本判决为终审判决。审判长　蔡　伟审判员　彭晓烽审判员　龙　雨二〇一七年五月二十六日书记员　王付兵搜索“”