（2016）湘1002民初3777号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-06-29
案件名称
原告郴州市卷闸厂诉被告雷柏芳租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
郴州市北湖区人民法院
所属地区
郴州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郴州市卷闸厂,雷柏芳
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百一十一条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1002民初3777号原告郴州市卷闸厂，住所地湖南省郴州市同心路**号。投资人汪本信，该厂厂长。被告雷柏芳，女，1981年11月25日生，汉族，湖南省桂阳县人，住湖南省郴州市桂阳县。委托代理人朱斌，湖南奋斗者律师事务所律师。原告郴州市卷闸厂诉被告雷柏芳租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的投资人汪本信及其委托代理人肖伟，被告雷柏芳及其委托代理人朱斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郴州市卷闸厂向本院提出诉讼请求：1、被告雷柏芳支付租金16150元、滞纳金14713元、提前退租的赔偿金14700元，合计45563元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月，被告先后租用原告五套房屋1210、4107、5101、5203、8201房使用。2016年4月，被告借口生意不好做，不肯交纳房租。2016年6月后被告在拖欠租金不交的情况下将房屋内的货物搬走提前退租，为此双方发生矛盾。原告认为双方签订的合同是自愿的，不能因为生意不好就拒交租金，被告必须交清拖欠租金16150元。另根据合同第二条的约定被告必须承担滞纳金14713元。同时根据合同第六条的约定，被告在合同未到期的情况下搬走货物提前将1501、5203、8201房退租，必须赔偿原告三套房的三个月租金共计11700元。为维护原告的合法权益，故诉至本院。被告雷柏芳辩称：1、原告不是本案的适格主体。原告没有提供相关证据证明其是房屋的所有权人和管理人。2、雷柏芳不是本案的适格被告。雷柏芳是郴州绿森林环保科技有限公司的员工，是受公司的委托、指示与原告签订房屋租赁合同，且房屋一直是公司在使用，租金也是公司支付的，被告是履行职务行为，法律后果应由公司承担。另5203房、1210房、4107房也不是被告租的，被告不应承担相关义务。3、原告诉请滞纳金、提前退租赔偿金没有法律依据，且滞纳金、赔偿金过高。4、被告所在公司未交租金的原因在于原告未出具租房发票，并且存在漏水、消防设施不合格，因房屋漏水造成被告损失共计83610元。5、被告在腾房时，原告多次阻碍被告腾房，造成被告经济损失21000元。综上，被告缓交租金是履行抗辩权，且不构成违约，请求驳回原告的诉请。经本院组织当事人举证，质证，被告对原告所举证据一无异议，对证据二真实性无异议，但5203房、1210房不是被告签的字，被告是代表公司签订的租赁合同，后果应由公司承担；对证据三无异议；对证据四真实性无异议，但认为4107房是出租给公司，租金是公司交纳的。原告对被告所举证据一无异议，对证据二、三、四不认可。经本院组织当事人举证，质证，本院认证如下：原告所举证据一、二、三、四符合证据的真实性、合法性、关联性，可作本案认定事实的依据。被告所举证据一符合证据规则，本院予以采信；证据二因原告否认，不能证明签订合同时被告出具了公司的授权委托书，本院不予采信；证据三、四不能证明货物损失是原告造成的，本院不予认可。根据当事人的举证、质证和本院认证的情况，结合庭审当事人的陈述，本院确认如下事实：1、郴州市卷闸厂在郴州市郴桂路同心桥37号拥有房屋几套。2015年5月16日，郴州市卷闸厂（合同甲方）与雷柏芳（合同乙方）签订《门面租用合同》，约定：1、乙方租用甲方5101房使用，乙方交押金5000元，租用期限2年，租金2500元/月。使用前乙方一次性交3个月租金共计7500元。2、如超过一个月不交房租、水电费等，甲方除另收取相同的租金作滞纳金外，并有权责成乙方停止使用。3、乙方租用房屋的门窗、地面、屋面等已完好交付给乙方，在合同期内出现问题乙方自行维修。4、租用期间，不足半个月按半个月计租，超过半个月按全月计租。5、甲乙任何一方如果要求提前退租，须赔偿另一方租金三个月，如甲方提前退租，甲方将押金退还给乙方，如乙方提前退租，押金不退。6、房租从2015年5月18日算起。2、2015年5月16日，郴州市卷闸厂（合同甲方）与雷柏芳（合同乙方）签订《门面租用合同》，约定：乙方租用甲方1210、8201房使用，乙方交押金4600元，租用期限2年，租金2300元/月（其中8201房月租1200元）。使用前乙方一次性交3个月租金共计6900元。房租从2015年5月18日算起。其他条款与上述合同2、3、4、5条一致。之后，被告不再租用8201房。郴州市卷闸厂（合同甲方）与雷柏芳（合同乙方）重新签订《门面租用合同》，约定：1、乙方租用甲方1210房使用，乙方交押金2200元，租用期限1年，租金1100元/月。使用前乙方一次性交3个月租金共计3300元。其他条款与第一份合同2、3、4、5条一致。3、2015年5月31日，郴州市卷闸厂（合同甲方）与雷柏芳（合同乙方）签订《住房租用合同》，约定：1、乙方租用甲方5203房使用，乙方交押金1200元，租用期限2年，租金1200元/月。使用前乙方一次性交3个月租金。房租从2015年6月5日算起。其他条款与第一份合同2、3、4、5条一致。4、2015年10月27日，郴州市卷闸厂与雷柏芳口头约定将4107房出租给雷柏芳，租金300元/月。双方未签订书面租用合同。5、合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用。起初，被告还能按时交纳租金，但从2016年4月起开始拖欠租金。2016年4月5日至2016年8月5日，共拖欠5203房租金4800元。2016年5月18日至2016年7月2日，共拖欠5101房租金3750元。2016年7月18日至2016年12月17日，共拖欠1210房租金5500元。2016年7月25日至2016年12月24日，共拖欠4107房租金1500元。以上共计15550元。6、2016年8月被告将5203房的货物搬走，2016年6月将5101的房货物搬走并退租，被告至今仍未搬走1210房、4107房的货物。原告认为被告以生意不好为由拒交房屋租金，且将5203房、8201房、5101房提前退租，已违反合同约定，故诉至本院。庭审中，经本院释明，原告明确第一项诉讼请求为解除双方签订的所有租赁合同，1210房、4107房房租计算至被告搬走货物之日止。本院认为：本案系租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。现本院就本案争执焦点评议如下：一、原、被告之间的租赁关系是否成立及本案违约责任如何认定。原、被告所签订的《住房租用合同》、《门面租用合同》是双方真实意思的体现，该合同是真实有效的合同。合同签订后，原告将房屋交付给了被告，被告也交纳了部分租金，原告与被告之间的租赁关系成立。原告提交的房屋所有权证书表明了原告是涉案房屋的所有权人，原告将房屋出租给被告使用后，请求按照双方的约定支付租金应当予以支持，故对被告提出原告不是本案的适格原告的抗辩理由，本院不予支持。关于被告辩称其是履行职务行为，不是适格的被告，且没有签订5203房、1210房、4107房的租用合同，不应承担相关责任的抗辩，因双方所签订的合同并没有加盖公司的印章，且被告实际在使用涉案房屋并支付了部分租金，对于被告的该项抗辩理由，本院不予采信。关于被告雷柏芳称涉案房屋存在漏水、消防不合格的问题，因此有权缓交租金的抗辩理由，被告并未提交证据证实房屋漏水、消防不合格，故被告的该项抗辩理由，本院不予采信。关于被告辩称原告阻碍其腾房造成了经济损失，因被告未提交充分证据证实，故对于被告的该项抗辩理由，本院不予采信。被告雷柏芳不按合同约定交纳租金、提前退租的行为实属违约，应承担本案的违约责任。二、原告诉请的租金、滞纳金、赔偿金应否得到支持。由于被告违约，其拖欠双方约定的租金共计15550元，应当向原告支付。原告诉请的滞纳金及赔偿金都是基于被告违约而产生的，相当于违约金，原告诉请的滞纳金及赔偿金过高，结合本案的实际情况及合同的履行情况，本院依法将滞纳金及赔偿金调整为：以被告所欠交的租金15550元的30%计算原告的损失。三、原告要求解除合同的诉请是否应当支持。原、被告所签订的《住房租用合同》、《门面租用合同》是双方真实意思的体现，该合同是真实有效的合同。合同签订后，被告无正当理由未支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，故原告有权解除合同。但原、被告于2015年5月16日就1210房、8201房签订的《门面租用合同》事实上已经解除，且双方之间就1210房又重新签订了租用合同，故对原告要求解除该合同的诉请本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告郴州市卷闸厂与被告雷柏芳2015年5月16日签订的关于5101房的《门面租用合同》、2015年5月16日签订的关于1210房的《门面租用合同》、2015年5月31日签订的关于5203房的《住房租用合同》；二、被告雷柏芳支付原告郴州市卷闸厂5203房租金4800元、5101房租金3750元、1210房租金5500元（从2016年7月18日起至2016年12月17日止，以后的房屋占用费按双方合同约定的租金标准计算至被告搬离之日止）、4107房租金1500元（从2016年7月25日起至2016年12月24日止，以后的房屋占用费按双方口头约定的租金标准计算至被告搬离之日止），以上共计15550元，此款限被告雷柏芳于本判决生效后十日内支付完毕；三、被告雷柏芳支付原告郴州市卷闸厂滞纳金及赔偿金共计4665元，此款限被告雷柏芳于本判决生效后十日内支付完毕；四、驳回原告郴州市卷闸厂的其他诉讼请求。本案案件受理费939元，由原告郴州市卷闸厂负担522元，被告雷柏芳负担417元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长 李阳春人民陪审员 谷爱翠人民陪审员 宁市忠二〇一七年五月二十六日书 记 员 陈婵莹附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度搜索“”