（2017）渝05民终4039号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-06-28
案件名称
李世菲与重庆鑫龙物业管理集团有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李世菲,重庆鑫龙物业管理集团有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终4039号上诉人（原审被告）：李世菲，女，1970年3月21日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：重庆鑫龙物业管理集团有限公司，住所地重庆市渝中区新华路左营街4号10-9，统一社会信用代码9150010373396136XU。法定代表人：康云，总经理。委托诉讼代理人：李强，男，1975年6月20日出生，汉族，系该公司员工。上诉人李世菲与被上诉人重庆鑫龙物业管理集团有限公司（以下简称“鑫龙物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2017）渝0110民初1727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。经本院通知，上诉人李世菲、被上诉人鑫龙物业公司的委托代理人李强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李世菲上诉请求：撤销一审判决，改判2015年7月这个月的物管费按之前的每月每平方米0.65元标准给付。主要事实与理由：綦发改价[2012]5号文件是关于确定银海新城一期、二期物业服务收费标准的批复，高层住宅物管服务费为每月每平方米0.65元，收费标准有效期三年，物管服务费为每月每平方米1元，从2012年8月14日起至2015年8月13日，而新的《綦江区物业服务收费登记表》审批时间是2015年7月6日，那么2015年7月应当采用原标准收费。鑫龙物业公司辩称，鑫龙物业公司按物业合同收费合法，收费标准已经政府部门登记备案，物业合同是2015年6月26日签订，该合同约定的期限为2015年7月1日至2020年6月30日止，从2017年7月起应当采用新的收费标准。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。鑫龙物业公司向一审法院起诉请求：1、李世菲给付拖欠鑫龙物业公司的银海新城某号房从2015年7月1日至2017年1月31日止，共计19个月的物业服务费1710.57元（90.03平方米*1元/平方米*19月）及违约金235.47元（按物业服务合同万分之五计算）；公共能源费每月10元，共计190元，合计费用2136.04元；2、本案诉讼费由李世菲承担。一审法院认定事实：2014年3月1日，鑫龙物业公司与重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司就银海新城小区签订了《银海新城前期物业服务合同》，合同履行期限为2014年4月1日至2019年3月31日。2015年6月26日，鑫龙物业公司又与该小区的业主委员会重新签订了《银海新城物业服务合同》，该合同约定的期限为2015年7月1日至2020年6月30日。鑫龙物业公司按照合同约定，进驻小区提供物业服务。2015年7月6日，重庆市綦江区发展和改革委员会以綦发改价登记1号《綦江区物业服务收费登记表》批复鑫龙物业公司银海新城小区的收费标准为：高层住宅1-2层0.65元/月/平方米（按建筑面积计算），3层及以上1.00元/月/平方米（按建筑面积计算；包含电梯使用费）。小高层1-2层1.00元/月/平方米，3层及以上1.30元/月/平方米，非住宅1.5元/月/平方米（均按建筑面积计算）。车库车位服务费70元/位/月。李世菲系银海新城小区某房屋的业主，从2015年7月1日起至2017年1月31日止，共计19个月未交纳物业管理费，经鑫龙物业公司催收李世菲以装修剩余材料被清洁工拿走至今未予解决为由仍未交纳。期间，李世菲称于2016年1月曾到鑫龙物业公司处交纳物业服务费，但仍因前述事宜未解决好，鑫龙物业公司拒收。庭审中鑫龙物业公司举示与重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司签订的《银海新城前期物业服务合同》及与小区的业主委员会签订了的《银海新城物业服务合同》和重庆市綦江区发展和改革委员会审批的收费表、李世菲接房流转单、业主情况登记表证明其提供物管服务、收费标准合法。另外还举示了物管档案中随意抽取的巡查签到表、2016年度物业服务报告、以及向綦江区规划局《关于请求协调处理银海新城违规搭建复函》，向綦江区市政管理监察支队《关于两小区共用道路小商贩占道经营的复函》、向重庆银鹰集团房地产开发有限公司关于视频监控黑屏要求及时恢复、美心防盗门遗留问题的函以及有关公示、温馨提示、友情提醒等证明鑫龙物业公司尽到了管理和监督提醒协调的义务。经李世菲质证后对鑫龙物业公司的收费资质没有异议，但对收费标准有异议，认为应按0.65元/月/平方米收费，而不应按1元/月/平方米收费，且对綦江区发展和改革委员会的审批表表示不知道，也没有看到张贴，对鑫龙物业公司举示的其他材料的真实性不予认可。鑫龙物业公司对李世菲提出的装修剩余材料被人拿走认为，李世菲将材料放置在公共区域内，即使被人拿走鑫龙物业公司也没有赔偿义务，鉴于各方面的考虑，鑫龙物业公司可以适当补偿300元，但李世菲坚持鑫龙物业公司按材料成本价2000元左右赔偿，因双方分歧较大，未能调解达成协议。此外，鑫龙物业公司于2016年4月曾向一审法院起诉，要求李世菲支付物业服务费，该院开庭审理后，鑫龙物业公司于2016年7月22日撤诉，该院口头裁定准予鑫龙物业公司撤诉，未制作撤诉裁定书，但鑫龙物业公司未将撤诉情况告知李世菲，该院于2017年3月27日向李世菲送达了该案撤诉裁定书。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定诚信、全面履行自己的义务。本案争议的焦点：1、鑫龙物业公司按1.0元/月/平方米收取物业服务费是否合法？鑫龙物业公司已举证证明该收费标准经綦江区发展和改革委员会于2015年7月6日审批同意，该收费标准合法，应予支持。李世菲辩称对此不知道或法院以前的判决不是这个收费仍应按照法院以前的判决标准收费的观点不成立，对此理由不予支持。2、李世菲将装修剩余材料放在楼梯口公共区域，并被人拿走鑫龙物业公司是否应承担赔偿责任问题。李世菲对自己的财产有占有、使用、收益、处分的权利和自行看管的义务，李世菲对属于自己所有的装修剩余材料放置在公共区域内，是对自己财产的处分，即对该财产处于放任管理的状态，他人对李世菲这一放任管理的行为后果无从判断，即李世菲对这一财产是否丢弃，在这种情况下，该财产被他人拿走，李世菲要求鑫龙物业公司按成本价赔偿在本案中是难以得到法律上的支持，况且财产损害赔偿系另一法律关系，在双方不能协商解决的情况下，李世菲可以另案诉讼解决。3、鑫龙物业公司在物业服务过程中，虽然提供了物业服务，也做过一些监督、协调工作，但仍然存在一些问题和瑕疵，李世菲不能以此为由对抗物业服务费的交纳，居民生活小区除了物业公司按照约定提供物业服务外，还需要小区业主共同努力、共同遵守相关的规定和约定，环境品质才能不断的改善和提高。而物业服务费用的收取直接影响物业公司对小区提供的物业服务质量，往往涉及整个小区业主的共同利益。该院对鑫龙物业公司请求李世菲交纳2015年7月1日至2017年1月31日，共计19个月的物业服务费1710.57元（90.03平方米*1元/平方米*19月）、公共能源费190元（19月*10元/月）予以支持。对于鑫龙物业公司请求的违约金，鉴于鑫龙物业公司提供的物业服务中确有瑕疵，李世菲也并非故意拖欠，该院不予支持。虽然该院支持了鑫龙物业公司要求李世菲支付物业服务费和公共能源费的请求，但鑫龙物业公司今后还应增强员工的服务意识和责任意识，加强与业主沟通，对业主提出的合理诉求要高度重视，尽快予以妥善解决，避免矛盾纠纷发生。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、李世菲在本判决生效后5日内支付重庆鑫龙物业管理集团有限公司2015年7月1日至2017年1月31日期间的物业服务费、公共能源费共计1900.57元；二、驳回重庆鑫龙物业管理集团有限公司的其余诉讼请求。本案一审案件受理费25元，由李世菲负担。本院二审对一审判决认定事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，鑫龙物业公司与银海新城小区业主委员签订了《银海新城物业服务合同》，即应当根据合同约定履行，该合同约定的期限为2015年7月1日至2020年6月30日，那么合同履行期限即从2015年7月1日开始，包括合同约定的物业服务费收取标准。虽然之前履行的《银海新城前期物业服务合同》约定的合同履行期限为2014年4月1日至2019年3月31日，但因签订了《银海新城物业服务合同》，那么物业服务费收取标准应按新合同履行，而不再按原合同约定履行。重庆市綦江区发展和改革委员会于2015年7月6日对《银海新城物业服务合同》服务收费标准签署意见“符合物业收费标准”，重庆市綦江区发展和改革委员会的行为属于行政管理的范畴，并不对《银海新城物业服务合同》生效时间产生影响。综上，李世菲请求2015年7月这个月的物管费按之前的每月每平方米0.65元标准给付的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李世菲负担。本判决为终审判决。审判长 樊仕琼审判员 段晓玲审判员 徐晓瑮二〇一七年五月二十六日书记员 蒋 茜 更多数据：搜索“”来源：