（2017）鲁02民终3332号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-06-19
案件名称
刘大专、耿曙明房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘大专,耿曙明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终3332号上诉人（原审被告）：刘大专。被上诉人（原审原告）：耿曙明。委托诉讼代理人：于树江，山东勇华律师事务所律师。上诉人刘大专因与被上诉人耿曙明房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2016）鲁0283民初9190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2017年4月28日组织当事人进行了证据和事实核对，上诉人刘大专、被上诉人耿曙明的委托诉讼代理人于树江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘大专上诉请求：1、依法撤销一审判决或依法改判；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人因资金周转问题没按期交纳房租，耿曙明擅自锁门给其造成巨大经济损失，一审法院没有给予审理，属事实不清；2、一审法院没有审理2016年8月3日至2016年10月4日刘大专无法使用房屋及设备的损失。耿曙明辩称：刘大专逾期不缴纳租赁费，经多次催要一直无回应，无奈予以锁门，后刘大专换锁，拒不返还房屋；刘大专一审所称的损失不真实，属恶意欺诈。请求二审维持原判。耿曙明向一审法院起诉请求：1、依法解除双方签订的租赁合同，判令刘大专腾出租赁房屋，支付租赁费18416元及违约金1万元；判令刘大专自2016年10月10日起支付房屋占有费每天71元及违约金每日100元至腾出房屋止。2、诉讼费由刘大专承担。一审法院认定事实，2015年1月25日，耿曙明（甲方）与刘大专（乙方）签订房屋租赁合同，约定：1、甲方出租给乙方的房屋位于豪德商贸城6栋3号，出租房屋的面积总共438平方米，房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件。2、甲方出租给乙方的房屋租赁期共3年，自2015年1月25日起至2018年1月24日止；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还……。3、经双方协商该房屋第一年租金为贰万元，第二年贰万陆仟元，第三年贰万捌仟元；租金一年一付，第一年租金自合同签订之日交付，第二年起每年12月25日前，向甲方支付下一年租金；甲方出具租金的收款收据。6、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（6）逾期交纳房租的。8、违约责任，乙方逾期缴付房租或因使用该房屋产生的费用，应向甲方支付违约金按每日100元计算。另查明，2016年8月3日，因刘大专未交纳2016年房屋租赁费，耿曙明将涉案房屋锁上，直至2016年10月4日刘大专自行将锁砸开，后刘大专将房屋内物品搬走，但未将房屋交付耿曙明。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效。刘大专没有按合同约定交纳租赁费，构成违约。双方在合同中约定，刘大专逾期交纳租赁费，耿曙明有权解除合同，耿曙明于2016年8月3日自行给刘大专锁门，应视为耿曙明行使解除权，双方租赁合同自2016年8月3日解除，故租赁费应计算至2016年8月2日，共计15813.7元（26000÷365天×222天）。一审法院认为，双方约定的违约金过高，刘大专的损失实际为利息的损失，酌定违约金以15813.7元为基数，自2015年12月26日起按照银行同期贷款利率计算。关于耿曙明主张的房屋占用费，因刘大专于2016年10月4日起重新占用房屋至今未返还，故占用费应参照双方约定的日租赁费71元（26000÷365天），自2016年10月4日起计算至实际返还之日。一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决如下：一、耿曙明与刘大专之间的租赁合同自2016年8月3日解除，刘大专于判决生效后十日内腾出占用的涉案房屋；二、刘大专于判决生效后十日内给付耿曙明租赁费15813.7元及违约金（违约金的计算，以本金15813.7元为基数，自2015年12月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、刘大专按每天71元的标准给付耿曙明自2016年10月4日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费，于判决生效后十日内付清；四、驳回耿曙明对刘大专的其他诉讼请求。案件受理费510元，由刘大专承担290元，由耿曙明承担220元。二审中，当事人没有提交新证据。刘大专称，我曾多次联系耿曙明让他去拿钥匙，但耿曙明一直没去拿。在2017年2月15日之前，我就已经把钥匙给房东了。耿曙明辩称，刘大专上诉后，给耿曙明打电话，说把钥匙放在门口，耿曙明去了以后，没有发现钥匙，后将锁砸开，重新换锁，并于2017年2月15日将涉案房屋重新出租他人。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，刘大专与耿曙明签订的房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效。刘大专未按合同约定交纳租金，构成违约。耿曙明在多次催要未果的情况下，有权解除租赁合同。关于刘大专所称因耿曙明锁门行为给其造成的经济损失问题，刘大专在一审期间并未提起反诉，故一审法院对其所称经济损失未予审理并无不当。二审中，刘大专称其将涉案房屋的钥匙放在门口，并电话通知了耿曙明，但耿曙明称其并没有找到钥匙。刘大专未提交证据证明其已经将涉案房屋返还给耿曙明，其应当承担举证不能的不利后果。鉴于耿曙明自认其已于2017年2月15日将涉案房屋重新出租给他人，因此，本院认定刘大专实际返还房屋的时间为2017年2月14日，其应支付2016年10月4日至2017年2月14日期间的房屋占用费9514元（71元/天×134天）。综上，刘大专的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因本案一审判决后出现新的事实，本院据此予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第三项、第一百七十五条规定，判决如下：一、维持山东省平度市人民法院（2016）鲁0283民初9190号民事判决第二项；二、撤销山东省平度市人民法院（2016）鲁0283民初9190号民事判决第三项、第四项；三、变更山东省平度市人民法院（2016）鲁0283民初9190号民事判决第一项为：耿曙明与刘大专之间的租赁合同自2016年8月3日解除；四、刘大专于本判决生效后十日内支付耿曙明2016年10月4日至2017年2月14日期间的房屋占用费9514元；五、驳回被上诉人耿曙明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费510元，由上诉人刘大专负担290元，由被上诉人耿曙明负担220元。二审案件受理费510元，由上诉人刘大专负担。本判决为终审判决。审 判 长 薛维红审 判 员 刘述明代理审判员 徐友仁二〇一七年五月二十六日书 记 员 柴守图书 记 员 彭晓凤 来源：百度搜索“”