（2017）闽06民终820号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-06-30
案件名称
漳州巨凯房地产开发有限公司、卫人秀商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省漳州市中级人民法院
所属地区
福建省漳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
漳州巨凯房地产开发有限公司,卫人秀
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽06民终820号上诉人（原审被告）：漳州巨凯房地产开发有限公司。住所地：福建省龙海市浮宫镇港前村委会*楼。统一社会信用代码：91350681691912622A。法定代表人：周云，董事长。委托诉讼代理人：张爱民，福建弘信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卫人秀，女，1971年1月25日出生，汉族，住福建省南平市延平区。委托诉讼代理人：李柱强，福建闽天律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈锴，福建闽天律师事务所律师。上诉人漳州巨凯房地产开发有限公司（下称巨凯公司）因与被上诉人卫人秀商品房预售合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2016）闽0681民初5933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人巨凯公司的委托诉讼代理人张爱民、被上诉人卫人秀的委托诉讼代理人李柱强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。巨凯公司上诉请求：撤销原判第二项，改判驳回卫人秀的诉讼请求。事实和理由：一、卫人秀主张的逾期办证违约金已超诉讼时效。原判既然认定巨凯公司应按照合同第十四条约定在2014年5月16日前完成初始预登记，那根据上述约定，卫人秀应于2016年5月16日前主张逾期办证违约金，本案卫人秀于2016年10月26日才提起诉讼，其请求支付逾期办证违约金显然已超诉讼时效。二、非因巨凯公司的原因导致不能按时进行初始登记的，则登记时间应顺延。讼争房屋不在政府管道燃气供气规划区内，政府相关部门并无管道燃气建设的要求，且至今相关管道燃气供气干道政府也未能予以配套施工，如果讼争房屋属于“需要使用燃气的高层建筑”，那么就无法通过建设项目的施工图审，建设部门更不可能发放《施工许可证》，而事实是讼争房屋取得了完整的工程建设许可，故讼争房屋应不属于“需要使用燃气的高层建筑”。2011年11月28日主管部门出台了要求建设管道燃气的相关文件，但巨凯公司在此之前已取得工程建设的用地、规划、施工等许可，且相关报批均无燃气建设的内容，相关部门也无要求巨凯公司立即补充建设，建设部门甚至还于2012年4月21日颁发了《商品房预售许可证》，故巨凯公司也就一直未进行燃气管道建设。2013年9月，建设部门开会突然要求讼争房屋补充管道燃气设施设计、建设，造成巨凯公司匆忙组织设计、施工及竣工验收，并因“三同时”问题（同时设计、同时施工、同时竣工验收）导致不能办理燃气工程竣工备案表，进而影响到巨凯公司办理讼争房屋初始登记，后经努力，巨凯公司才最终于2015年12月15日解决备案问题，但客观上已产生了迟延的事实，此责任在政府，而不在巨凯公司，巨凯公司并无违约。卫人秀辩称：一、原判认定事实清楚，适用法律正确。卫人秀主张逾期办证违约金并未超过诉讼时效，应予支持。二、巨凯公司主张因燃气管道等问题不能进行初始登记，不能成立。关于燃气管道审批，巨凯公司应通过行政诉讼主张权利。巨凯公司所主张的事实并未确定且无法证明，不能对抗卫人秀的请求。况且，卫人秀提供的证据可以证明，巨凯公司很早便通过燃气建设的审批，但巨凯公司没有进行相关建设，最终导致无法办理初始登记，原因应属于巨凯公司。三、原判认定的初始登记与卫人秀主张的逾期办证是两个概念。卫人秀主张的办证指的是取得登记在购房人名下的权证，巨凯公司没有在规定时间取得就是逾期办证。综上，原判正确，应予维持。卫人秀向一审法院起诉请求：1.巨凯公司支付卫人秀逾期交房违约金9408.19元（自2013年12月31日起计至2014年3月17日，以购房款412640元为基数按每日万分之三的利率计算）；2.巨凯公司支付卫人秀逾期办证违约金35156.93元（自2014年6月16日起计至2016年10月15日止，以购房款412640元为基数按每日万分之一的利率计算；以上两项共计44565.12元。一审法院认定事实：2011年9月5日，双方签订《商品房买卖合同》（下称主合同）及附件一至附件六，附件六为补充协议，主合同约定：卫人秀向巨凯公司购买坐落于福建省龙海市浮宫镇田头村的阳光明居商住小区x幢x号房产，建筑面积为115.91㎡，卫人秀一次性支付购房款412640元；巨凯公司应于2013年12月30日前交房，第十四条对产权登记和违约责任作了约定。补充协议第八条约定对主合同第十四条进行补充或变更等。合同签订后，卫人秀一次性支付了购房款，巨凯公司于2014年3月17日交房，并于2015年12月15日办理了所有权初始预登记。一审法院认为：关于巨凯公司主张的逾期办证的原因是否成立的问题。根据2002年施行的《福建省燃气管理条例》第八条“在管道燃气供气规划区，新建、改建、扩建住宅建筑和其他需要使用燃气的高层民用建筑，以及管道燃气供气规划区外需要使用燃气的高层民用建筑，建设单位应当配套建设规划红线范围内的管道燃气设施，并与主体工程同时设计、同时施工、同时竣工验收”的规定，讼争房屋所属x幢层高x层，属需要使用燃气的高层民用建筑，配套建设管道燃气是开发商的法定义务，小区所在地主管部门如何执行，均不影响开发商对该项义务的履行。巨凯公司的理由不能成立。关于初始预登记的时间是否变更的问题。补充协议第八条第5款约定“出卖人办理房屋所有权初始预登记时间以合同第八条约定的交付使用时间开始计算”，第6款约定“出卖人应当在整个项目商品房交付使用后365日内，将办理产权初始登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。如果按照第5款的理解，逾期办证的时间应从2013年12月31日开始计算，按照第6款的理解，逾期办证的时间应从整个项目交付使用后的365日后开始计算。显然，本条对计算逾期办证的时间有两种不同解释结果，巨凯公司是格式条款的提供方，应采用对其不利的条款，即2013年12月31日开始计算，但此时尚未交房，开发商的办证义务尚不具备履行基础。双方对变更办证期限的约定不明确，依据《合同法》第六十一条的规定，根据主合同的约定，确定产权登记的时间从主合同第十四条的约定。综上所述，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。双方约定的交房时间为2013年12月30日，实际交房时间为2014年3月17日，巨凯公司逾期交房双方无异议，但双方约定按日计付违约金，即使从交房后的次日开始计算，也逾二年，巨凯公司关于逾期交房违约金超过诉讼时效的抗辩理由成立。按照合同第十四条约定，巨凯公司应在2014年3月17日后的60日内办理所有权初始预登记，即在同年5月16日前，但其至2015年12月15日才完成初始预登记，故其逾期办证的事实可以认定。然合同约定按日计付违约金，诉讼时效应分别每一日单独计算，即从起诉之日向前推2年，则计算违约金的天数从2014年10月26日至2015年12月14日，共415天，违约金17124.56元（415×0.01%×412640），超过部分应不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，判决：一、驳回卫人秀要求巨凯公司支付逾期交房违约金9408.19元的诉讼请求；二、巨凯公司于判决生效之日起十日内支付卫人秀逾期办证违约金17124.56元；三、驳回卫人秀的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费914元，减半收取457元，由卫人秀负担343元，巨凯公司负担55元。二审中当事人没有提交新证据。对一审法院查明认定的事实，当事人均无异议，本院予以确认。根据二审庭审巨凯公司的自认，本院另查明：讼争房屋的燃气管道设施验收与竣工验收同时进行。本院认为：根据诉、辩主张，本案可以归纳为以下二个争议焦点：一、原判予以支持的逾期办证违约金有无超过诉讼时效；二、本案逾期办证的原因是否属于巨凯公司一方。1原判予以支持的逾期办证违约金有无超过诉讼时效本案逾期办证违约金系按日计算，从性质上分析，属于持续性债权，每多逾期办证一日，均会产生新的债权，故该债权形态是以日违约金为单位的并合，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，其诉讼时效的起算点应以每个违约日的具体时间作为基本标准。在此情况下，本案中，对于2014年10月26日起至2015年12月14日由所有单日债权组成的逾期办证违约金，应认定未超过诉讼时效，原判对此予以支持，并无不当。巨凯公司主张卫人秀请求支付的逾期办证违约金已超过诉讼时效，其中原判未予支持部分，其主张没有实质意义；原判予以支持部分，其主张对该逾期办证违约金的债权性质认识有误，与法不符，理由不能成立。2本案逾期办证的原因是否属于巨凯公司一方根据本合同第十四条第一款的约定，逾期办证的起算点是“商品房交付使用后”，而巨凯公司主张的燃气管道建设，据其庭审自认发生于竣工验收前，即讼争房屋交付之前，故对办证事项并无实质影响。至于“三同时”问题，本案中，巨凯公司并未举证证明该问题对办证有影响且不能解决系由政府造成，故其应承担举证不能的法律后果，无法认定其逾期办证存在政府原因的因素。巨凯公司主张本案逾期办证非属其一方原因造成，与事实不符，理由不能成立。综上所述，巨凯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费228元，由漳州巨凯房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 花絮审 判 员 李凌代理审判员 黄兴二〇一七年五月二十六日书 记 员 卢杰PAGE 更多数据：