（2016）沪0101民初19800号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-09-19
案件名称
刘晓与谭淑芬房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市黄浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘晓,谭淑芬
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十六条，第九十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初19800号原告：刘晓，男，1976年8月28日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：谭淑芬，女，1956年11月8日出生，汉族，户籍地黑龙江省鹤岗市，暂住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：周庆太(系被告谭淑芬丈夫)，男，1955年2月1日出生，汉族，户籍地黑龙江省鹤岗市，暂住上海市黄浦区。原告刘晓与被告谭淑芬房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘晓到庭参加诉讼。被告谭淑芬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。刘晓向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的关于上海市黄浦区云南南路XXX弄XXX号三楼前厢及室内阁房屋的《房屋租赁合同》，要求被告返还该房屋；2、判令被告赔偿原告损失，向原告支付擅自转租期间的非法所得(被告转租租金收益每月2,650元，原告出租给被告每月租金1,550元，按照两者间差价每月1,100元的标准，自2013年11月18日起计算至判决生效之日)；3、判令被告向原告支付被告向原告支付2013年7月1日起至2016年11月11日止的水、电、煤气、有线电视费用总计2,882.10元；4、判令被告支付原告违约金人民币1,550元或支持原告没收被告租房保证金1,550元；5、判令被告的所有装修添附归原告所有。审理中，原告变更第四项诉讼请求为要求判令保证金1,550元不予退还，撤回第五项诉讼请求。事实和理由：2013年7月1日，原告委托其父刘同浦与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的上海市黄浦区云南南路XXX弄XXX号三楼前厢及阁楼房屋，租赁期限自2013年7月1日起至2018年6月30日止，每月租金1,550元，租金为季付，被告需提前10天向原告支付下期房租。被告在租赁期内，应自行承担期间实际产生的水、电、煤气、有线电视等公用事业费。因原告就上述费用办理了银行托付托收业务，双方定期按被告实耗进行结算。因被告长期未按时支付系争房屋的公用事业费，原告于2016年5月1日前往系争房屋欲与被告沟通时，发现被告自行于2013年11月10日签订《房屋租赁合同》，将系争房屋转租给案外人李某某一家居住。被告违反合同约定，擅自将系争房屋转租，且拖欠公用事业费，原告要求与被告解除合同，并要求其支付所拖欠的公用事业费未果，遂起诉至法院。谭淑芬辩称，确实在2013年9月末与案外人签订了租赁合同，并转租了系争房屋，租金每月2,650元，租期至2016年年底。被告转租系争房屋经过原告父亲口头同意，且被告装修期间原告父亲去过系争房屋两次，询问过次承租人的身份情况。由于原告的账号有变化，导致2016年7月1日起的租金，被告无法支付，但公用事业费已结清。同意解除合同、返还系争房屋，但要求原告赔偿被告装修费用，不同意原告的其余诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月1日，原告委托其父刘同浦与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的上海市黄浦区云南南路XXX弄XXX号三楼前厢及阁楼房屋，租赁期限自2013年7月1日起至2018年6月30日止，每月租金1,550元，付三押一，被告需提前10天向原告支付下期房租。合同约定，被告在租赁期内自行承担实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费及安洁费等费用，该费用按实耗每6个月结算一次。合同第6-5条约定，在原告将系争房屋交给被告使用时，被告拟进行简单装修，经协商，装修中一切费用、施工安全等事项均由被告承担。合同第7-3条约定，未经原告同意，被告不得将承租的房屋转租。合同第9-2条约定，原、被告双方如有特殊情况，需提前终止合同，必须提前一个月通知对方和中介方，待对方同意后，方可办理退房手续。若原告违约，除退还给被告保证金外，还须支付给被告违约金，反之，若被告违约，则原告有权不退还保证金。原告向被告交付了系争房屋并收取保证金1,550元。另查明，被告于2013年11月10日与案外人李某某签订《房屋租赁合同》，约定被告将系争房屋租赁给案外人李某某，租金每月2,650元，租赁期限自2013年11月18日起至2014年11月17日止。之后，双方再行签订《房屋租赁合同》，约定租金每月2,650元，租赁期限自2014年11月18日起至2015年11月17日止。被告自认将系争房屋转租，租金每月2,650元，租期至2016年年底。再查明，自2016年7月1日起的租金，被告未向原告支付。审理中，原告提供工商银行借记卡历史明细清单及招商银行户口历史交易明细表。2013年7月1日起至2016年11月11日，原告支付水费、电费、煤气费、有线电视费总计7,328.10元，收取被告支付的上述费用4,500元，尚余2,882.10元，被告未支付给原告。审理中，被告未就装修损失赔偿提起反诉。以上事实，由《房屋租赁合同》、委托书、工商银行借记卡历史明细清单、招商银行户口历史交易明细表及本院的审理笔录等证据证实。本院认为，原、被告双方关于系争房屋的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均符合法律规定，故为有效合同，双方均应全面履行。原告认为被告违反合同约定，擅自将系争房屋转租，据此要求判令解除双方租赁合同。原告作为出租方应对系争房屋情况进行了解并妥善管理。被告拖欠自2013年7月1日起的水费、电费、煤气费、有线电视费，原告直至2016年5月1日前去系争房屋沟通，不合常理。被告自2013年11月18日起将系争房屋进行转租，原告称其2016年5月1日方知晓该情况，对此本院不予采信。原告无证据证明其在知晓被告转租事实后曾及时提出异议，因此，本院依据有关规定，推定原告同意被告转租。现原告要求解除租赁合同，被告在本案审理过程中，于2016年11月22日表示同意，故本院确认双方租赁合同于当日解除。鉴于双方租赁合同解除，被告应当及时搬离并承担占用系争房屋期间的水费、电费、煤气费、有线电视费。被告称已结清水费、电费、煤气费、有线电视费，但未提供证据予以证明，故本院对被告该辩称意见不予采纳。原告要求被告立即迁出系争房屋，并支付自2013年7月1日至2016年11月11日期间的上述费用的诉请于法有据，本院予以支持。原、被告双方签订《房屋租赁合同》时，对系争房屋租金每月1,550元的约定，系双方协商确定的结果，被告转租系争房屋时，对租金每月2,650元的约定也是与案外人协商确定的结果，原告认为被告通过转租获得每月1,100元的租金差额，对原告造成损失，要求被告对此进行赔偿，于法无据，本院不予支持。合同约定如被告违约，则原告有权不退还保证金。原告认为被告擅自转租系争房屋，故原告可依据上述约定不退还保证金。根据本院查明的事实，原告同意被告转租系争房屋，故对原告要求保证金1,550元不予退还之诉请，本院不予支持。原、被告双方的合同关系已经解除，原告应在被告付清相应的费用后，将保证金无息退还给被告。鉴于双方尚有租金等相关费用未结算，故本案对保证金不做处理。被告就装修损失赔偿未在本案中提起反诉，可另行起诉予以主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第九十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、刘晓与谭淑芬签订的关于上海市黄浦区云南南路XXX弄XXX号三楼前厢及室内阁房屋的《房屋租赁合同》于2016年11月22日解除；二、谭淑芬应于本判决生效之日起十日内携其人员及物品迁出上海市黄浦区云南南路XXX弄XXX号三楼前厢及室内阁房屋；三、谭淑芬应于本判决生效之日起十日内支付刘晓自2013年7月1日起至2016年11月11日止的水费、电费、煤气费、有线电视费2,882.10元；四、驳回刘晓的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费704.50元，由刘晓负担673.70元，谭淑芬负担30.80元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 王蓓蕾审 判 员 冯歆蕊人民陪审员 时 美二〇一七年五月二十六日书 记 员 周 璇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十六条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来自