（2017）内2528民初181号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-08-04
案件名称
镶黄旗安欣物业管理有限责任公司与吴相如物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
镶黄旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
镶黄旗安欣物业管理有限责任公司,吴相如
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条
全文
内蒙古自治区镶黄旗人民法院民 事 判 决 书（2017）内2528民初181号原告：镶黄旗安欣物业管理有限责任公司，住所地：镶黄旗新宝拉格镇。法定代表人：高冬晓，职务：总经理。委托诉讼代理人：郝文娟，镶黄旗司法局法律援助中心工作人员。被告：吴相如，男，1960年2月28日出生，汉族,镶黄旗新宝拉格镇。原告镶黄旗安欣物业管理有限责任公司（以下简称安欣物业公司）诉被告吴相如物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安欣物业公司的委托诉讼代理人郝文娟、被告吴相如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安欣物业公司提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告物业费2036元，滞纳金7581元，合计9617元。2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告拖欠原告物业费长达3年之久，合计欠费人民币9617元，被告作为一名业主，享受了原告提供的物业服务，本应遵守物业管理条例，履行按时缴纳物业费的义务，但是被告有意拖欠物业费，导致物业公司经营困难，不能更好的提高服务质量，致使物业服务与业主收缴之间出现恶性循环，被告在原告多次电话、信息、上门催缴，仍拒绝缴纳物业费，现原告依据相关法律，依法追缴被告拖欠物业费2036元，滞纳金截止2017年1月20日7581元，共计欠费9617元。被告吴相如辩称，一、被告与原告没有签订过物业合同，原告安欣物业公司也没有给被告看过合同。二、滞纳金具有法定性、强制性和惩罚性，因此滞纳金只能发生在双方的法律地位不平等、国家行驶公共权力的过程中，原告安欣物业公司与业主地位平等，只能受一般的民事法律来调整，不适用带有行政色彩的滞纳金。三、被告吴相如居住的楼房是开发商建造，有前后两门，走前门出去是油路。为方便，被告始终走前门，不走后门，和院内蕴然小区无任何关系，被告也享受不到原告安欣物业公司的任何服务，必然不用交服务费。四、原告安欣物业公司所提供的服务未达到相关标准，其物业服务内容、收费标准、物业费用处都未曾公开过。五、安欣物业公司选举业主委员会的程序不合法，未经过业主的同意，选举业主委员会的事情被告不知晓。法庭经审理查明如下事实：一、被告吴相如系镶黄旗新宝拉格镇蕴然小区2号楼4单元101室的业主。原告安欣物业公司系该小区物业管理公司。二、原告安欣物业公司与各号楼各单元业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同有效期为二十年，未与被告吴相如签订合同。三、原告安欣物业公司经锡林郭勒盟住房和城乡建设局评定为三级资质等级，收费标准经锡林郭勒盟行政公署锡署发（2012）41号文件批准为每平方米0.50元，上下幅度0.5元。四、被告吴相如2014年度以前的物业均已足额交纳，目前尚欠2014年度-2016年度的物业费2036元。以上事实，有当事人陈述、《物业管理服务合同》、《资质证书》、《收费许可证》、收费收据等在案为凭，并经当庭举证、质证，可以采信。本院认为，本案争议焦点为原告安欣物业公司与业主委员会签订的《物业管理服务合同》对被告吴相如是否发生法律效力。我国《物业管理条例》第十条规定：”同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”第十一条规定：”下列事项由业主共同决定：......（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员”。第十二条规定：”业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”本案中原告安欣物业公司没有证据证明在选举业主委员会时遵循相关规定，没有证据证明其选举业主委员会时召开过业主大会，亦不能证明有过半数的业主参加过表决，虽然其在镶黄旗房产管理所进行了备案，但根据《物业管理条例》的相关规定，原告安欣物业公司选举产生业主委员会的程序不符合法律规定，且其选举的业主委员会亦未得到业主的认可，其与业主委员会签订的《物业管理服务合同》也未得到被告吴相如的认可，故该《物业管理服务合同》对被告吴相如不发生法律效力，原告安欣物业公司主张的滞纳金7581元诉讼请求不予支持。被告吴相如作为镶黄旗蕴然小区的业主，接受了原告安欣物业的物业服务，且2014年年度之前的物业费均已缴纳，双方形成事实上的物业服务合同法律关系，故被告吴相如理应按照规定缴纳基本的物业服务费，原告所主张的物业费2036元未超出其经审批的收费标准，对该诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：一、被告吴相如于本判决生效后五日内给付原告镶黄旗安欣物业管理物业管理有限责任公司物业费2036元。二、原告镶黄旗安欣物业管理有限责任公司的其他诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告吴相如负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提供副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院，亦可直接上诉。审判员 建 美二〇一七年五月二十六日书记员 其乐木格 关注公众号“”