（2017）京0111民初7713号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-12-13
案件名称
北京军泽丰房地产开发有限公司与汪昌浩商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市房山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京军泽丰房地产开发有限公司,汪昌浩
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0111民初7713号原告：北京军泽丰房地产开发有限公司，住所地北京市房山区青龙湖镇坨里大街18号。法定代表人：倪军，总经理。委托诉讼代理人：于常彬，北京安科律师事务所律师。被告：汪昌浩，男，1950年11月26日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：葛磊，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洋，北京市盈科律师事务所实习律师。原告北京军泽丰房地产开发有限公司（以下简称军泽丰公司）与被告汪昌浩商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告军泽丰公司的委托诉讼代理人于常彬，被告汪昌浩的委托诉讼代理人葛磊、王洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告军泽丰公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令双方签订的《商品房买卖合同》无效。2.判令被告返还北京市房山区××小区××号楼××单元××室房屋并将房屋恢复原状。3.被告支付房屋使用费8.4万元。4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2009年9月15日签订了《商品房买卖合同》，被告购买了位于北京市房山区××镇××小区××号楼××单元××室房屋一套，总价款309953元，已支付109953元，余款20万元未支付，2010年4月16日入住。被告至今未交纳剩余房款，故诉至法院。被告汪昌浩辩称：不同意原告的诉讼请求。双方签订的合同是有效的。第一，原告已经具备涉案房屋的四证，唯一缺少的是竣工验收备案表，具有了办理房产证的条件。第二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告认为实际上是对开发商的约束，而开发商以这一点起诉，要求确认合同无效，没有依据。第三，原告在本案开庭之前曾在2012年、2014年起诉过小区的业主，都是认为合同有效。被告认为经过原告和中铁十四局的努力是可以办理房产证的。中铁十四局一直说是跟原告合作开发，且原告多次承诺可以为被告办理房产证。现被告未向原告支付剩余购房款的原因在于原告，而不在于被告，双方合同约定办理贷款，但被告一直未能办理贷款。同时，房屋在交付之后原告没有提供正常的公共配套设施，至今水不是市政水，电也是临时用电，且原告已经开始限制被告进行购买水电。此外，被告是合法的占有使用房屋，原告要求被告恢复原状及房屋使用费没有依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月15日，汪昌浩与军泽丰公司签订《商品房买卖合同》，约定汪昌浩购买军泽丰公司出售的位于房山区××小区第××幢××单元××号房。该房屋建筑面积74.01平方米，单价每平方米4188元，总房款309953元。付款方式为首付109953元，其余部分做贷款。该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。该合同签订后，汪昌浩支付了首付款109953元。2010年4月16日，军泽丰公司向汪昌浩交付了房屋。此后，因该房屋无法办理按揭贷款，汪昌浩的剩余购房款20万元至今未付。该房屋至今未能办理房屋所有权证。另查明，案涉房屋所在小区工程于1995年6月办理北京市建设工程开工审查表，工程项目名称为××住宅楼危改工程。1995年11月，铁道部十四工程局北京办事处（以下简称北京办事处）作为建设单位办理了《建设工程规划许可证》，建设项目名称为住宅楼。2000年4月，北京办事处作为用地单位办理了《建设用地规划许可证》，用地项目名称为职工住宅楼。1999年12月，北京市房山区计划委员会给北京办事处危旧房改造项目的批复载明，该委同意北京办事处对危旧房进行移址改造，新建住宅9500平方米，资金来源由北京办事处自有资金解决。2007年9月，中铁十四局集团有限公司办理了国有土地使用权证，地类（用途）为住宅，使用权类型为出让。案涉房屋建设工程至今未办理竣工验收手续，军泽丰公司销售房屋亦未提供证据证明其向有关部门申请办理了销售许可。此外，汪昌浩不是中铁十四局集团有限公司及其下属单位职工。案涉房屋已经装修。本案审理过程中，经本院释明，汪昌浩未在本案中提出反诉。本院认为：根据查明的情况，案涉房屋所在土地虽然办理了建设用地规划许可证、国有土地使用证手续，案涉建筑工程也办理了建设工程开工审批及建设工程规划许可证等手续，但案涉建筑工程没有办理竣工验收手续。从北京办事处取得上述文件的时间顺序看，案涉工程系先开工后立项并补办相关手续，没有严格按照相关规定的程序办理。虽然，案涉项目具备国有土地使用证，但《建设用地规划许可证》显示用地项目名称为职工住宅楼。军泽丰公司将危旧房改造项目的职工住宅楼向职工以外的人员销售，从目前证据看，军泽丰公司并没有取得相应的预售许可。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。军泽丰公司至今未取得商品房预售许可证，根据上述规定，军泽丰公司与汪昌浩签订的商品房买卖合同违反了法律的效力性强制性规定，应属无效。《合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同无效后返还房屋等问题，从军泽丰公司曾承诺为业主办理房屋产权证，且因追索剩余房款未果诉至法院的情况来看，军泽丰公司本意并非收回案涉房屋。汪昌浩在诉讼中坚持合同有效的观点，且其坚持不就赔偿损失提起反诉，可见汪昌浩并未深入透彻考虑合同效力及合同无效后的法律后果。如在本案中处理房屋返还问题，即使汪昌浩就无效后果立即提起诉讼，也势必造成其负有先腾退房屋的义务，而军泽丰公司能否在房款退还及损失赔偿时充分履行判决，也关系到汪昌浩作为自然人居住利益这一基本生存权利的保护。综上，鉴于双方并未在同一法律逻辑中请求、答辩，而汪昌浩购买并入住房屋多年，故案涉房屋的返还等问题与合同无效后其他后果一并处理为宜。据此，对于军泽丰公司要求返还原物的请求，本院暂不支持；军泽丰公司要求支付房屋使用费的问题，本案不予处理。期望双方采取协商或诉讼等方式彻底解决争议，以充分保护各自利益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告北京军泽丰房地产开发有限公司与被告汪昌浩于二○○九年九月十五日签订的《商品房买卖合同》无效。二、驳回原告北京军泽丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费三千六百零五元，由原告北京军泽丰房地产开发有限公司负担二千二百七十七元（已交纳），由被告汪昌浩负担一千三百二十八元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 肖金良二〇一七年五月二十六日书记员 杨雅晴 关注公众号“”