（2017）赣08民终533号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-09-24
案件名称
阮建平、刘小丽建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省吉安市中级人民法院
所属地区
江西省吉安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
阮建平,刘小丽,周小平,董渊,朱绪文,张元德,刘辉,宋燕萍,欧阳红莲
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣08民终533号上诉人（原审被告）：阮建平，女，1966年3月21日出生，汉族，江西省安福县人，住安福县。上诉人（原审被告）：刘小丽，女，1963年10月6恩日出生，汉族，江西省安福县人，住安福县。上诉人（原审被告）：周小平，男，1963年3月27日出生，汉族，江西省安福县人，住安福县。上列三上诉人的共同委托代理人：沈胜寒，吉安市天平法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：董渊，男，1976年10月26日出生，汉族，江西省安福县人，无业，住安福县。被上诉人（原审原告）：朱绪文，男，1966年8月10日出生，汉族，江西省安福县人，无业，住安福县。被上诉人（原审原告）：张元德，男，1962年12月28日出生，汉族，江西省安福县人，住安福县。被上诉人（原审原告）：刘辉，男，1965年8月21日出生，汉族，江西省安福县人，个体户，住安福县。被上诉人（原审原告）：宋燕萍，女，1971年10月27日出生，汉族，江西省安福县人，住安福县。被上诉人（原审原告）：欧阳红莲，女，1958年4月20日出生，汉族，江西省安福县人，住吉安市青原区。上列六被上诉人的共同委托代理人：肖武军，江西安平律师事务所律师。上诉人阮建平、刘小丽、周小平与被上诉人董渊、朱绪文、张元德、刘辉、宋燕平、欧阳红莲建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服江西省安福县人民法院（2016）赣0829民初1393号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人阮建平、刘小丽、周小平上诉请求：1、改判上诉人减少支付被上诉人80000元；2、一、二审诉讼费依法分担。事实及理由：1、一审认定上诉人超建筑面积罚款金额不准、责任人不准。38585.4元不是对上诉人超建筑面积的罚款，而是对全部建筑面积的罚款，其中对合法建筑面积的罚款数额应当核减。2、一审事实认定不清，没有区分超容积率原因。导致涉案地块超容积率的原因至少有三：一是840平方米土地置换出去后实际用地面积减少，二是调高规划建房高度，三是该地块建房人全部超建筑面积。上诉人只承担第三种原因导致容积率变化的责任。3、一审对超容积率责任认定不明，忽视了双方合同约定。按照上诉人与被上诉人的合同约定以及被上诉人的承诺，上诉人只需承担17米（五层半）以上超面积导致容积率变化的比例责任应由被上诉人承担，一审将整栋房屋超面积导致容积率变化的责任全部由上诉人承担是错误的。被上诉人董渊、朱绪文、张元德、刘辉、宋燕平、欧阳红莲答辩称：1、安福县人民政府确定的违反规划的罚款数额的计算方法：整栋违法建筑的面积×42元/m2，上诉人所建的违法建筑的面积为918.7平方米，其应承担的违反规划的罚款数额为38585.4元；2、一审法院计算上诉人承担的超容积率应补缴土地出让金的方法是正确的，但具体计算的过程保留的小数点只有两位，导致上诉人应承担的数额减少，被上诉人当时考虑应尽早结案，才没有上诉，但一审法院的计算方法是客观公正的；3、涉案工地所有的建房户超规划建筑房屋，相同的超规划面积所应承担的责任也应是相同的，上诉人的上诉理由没有依据，依法不应采纳；4、上诉人主张只需承担五层半以上面积的违约责任，其主张没有合同依据，合同中明确约定上诉人应当按照建设部门规划建房，建设规划为四层半，因而上诉人应当对超出规划层数的房屋承担责任。董渊、朱绪文、张元德、刘辉、宋燕平、欧阳红莲向一审法院起诉请求：1、判令被告阮建平、刘小丽、周小平连带向其偿还垫付的罚款193599元；2、判令三被告按照年息6%向其支付2015年9月1日至实际还清之日止的利息(其中2015年9月1日至2016年8月18日的利息为11096元)；3、本案诉讼费由三被告承担。一审法院认定事实：2009年7月8日，原告合伙并以刘辉（原告之一）的名义与彭爱和、王永昌签订一份《土地转让协议》，协议约定：甲方（彭爱和、王永昌）将其在2007年7月4日县土地开发储备中心竞拍所得的一宗土地卖给乙方（刘辉），土地证号为（062**）号。因该宗土地上有一条高压线，部分土地不能建房，该地已与国土资源局置换，具体的土地情况以国土资源局置换后的土地为准，但是彭爱和、王永昌保证土地面积8000平方米，置换时间为合同签订后3-4个月内完成。后国土资源局将县消防大队的840平方米土地与高压线下的土地进行了置换。2009年11月23日，经安福县政府的批准，该地块的规划予以变更，建筑高度由原规划设计条件确定12.8米调整为16.5米，建筑层次4+1，西侧安排一排公寓（九栋），北侧安排两排公寓（各五栋），建筑占地不超过2600平方米。2009年12月2日，原告方以张元德（原告之一）的名义将从彭爱和、王永昌处购买的土地的其中一块地（位于县城北行政中心北侧的第一排八米巷靠名都宾馆第一栋）卖给三被告，并签订了一份《土地转让协议》，约定：土地出让费为36万元，原告方确保被告建房高度不低于16.8米，顶楼前顶缩进1.5米，建房不留院子，被告严格按照建设部门规划建房，如建房中被告建房高度超过17米和其他违规之处引起的罚款，原告不负责任。合同签订后，被告则在其购买的土地上建房。2013年11月25日，中共安福县委办公室安办字（2013）104号文县委办公室、县政府办公室关于印发《沈彪和彭爱和、王永昌两起“两违”情况处理协调会议纪要》的通知，内容大致有：彭爱和、王永昌“两违”建筑用地是2007年7月以400万元通过挂牌竞购摘得，规划用地面积7160平方米，批准建筑占地面积2600平方米，总建设面积12000平方米，容积率不高于0.5，根据现场调查核实情况，彭爱和、王永昌“两违”建筑实际用地8156.25平方米，实际建筑占地4363.97平方米。总建筑面积29894.19平方米，实际容积率达3.67，经测算，彭爱和、王永昌“两违”建筑超占用地996.25平方米，超规划建筑面积17894.19平方米，超容积率3.17；对于彭爱和、王永昌“两违”中已置换到县消防大队840平方米土地，县清理办按安府办发（2012）12号文件规定已进行了罚款处理，会议同意不再进行罚款处理；对于尚未完工的二栋房屋增加完工封顶，故彭爱和、王永昌“两违”总建筑面积增加至30136.77平方米，超规划总面积增加至18136.77元平方米，在依法依规、客观合理的前提下，相应增加按超容积率的标准补交土地出让金和“两违”处理金，应补交出让金2555.9437万元﹝（30136.77平方米÷8156.25-0.5）÷0.5×400万元﹞，“两违”处理金360.9万元，合计2916.8437万元。2014年1月21日，中共安福县委办公室安办字（2014）6号文县委办公室、县政府办公室关于印发《沈彪和彭爱和、王永昌两起“两违”处理协调第二次协调会议纪要》的通知，内容大致有：鉴于2013年11月13日安办字（2013）104号文的处理测算有较大误差，根据实际情况和工作组的核算报告，经研究决定，彭爱和、王永昌“两违”建筑应交罚款和补交土地出让金共计1296万元。2015年8月31日和9月6日，彭爱和、王永昌向安福县财政局汇入280万元。2015年9月7日，县“两违”清理办下发“两违”清理结果通知单，内容有：该宗拍卖地共建了五排房屋，建筑总面积29796.38平方米，规划建筑面积12000平方米，违反规划建筑面积17796.38平方米，建筑占地面积4342.76平方米，超拍卖范围占用地803.864平方米（其中西侧一排房屋超范围占地约68.277平方米，东侧第二排房屋超范围占地约84.714平方米，东侧第三排山脚下房屋超范围占地650.873平方米）。该宗拍卖地开发商已经交清了“两违”罚款和补交土地出让金1296万元（其中2014年交现金1426319元，2014年12月交封顶押金100万元转抵罚没款，2015年开发商用22套房屋并经中介评估价格7679889元抵罚没款，2015年8-9月交现金2853792元）。2015年9月7日，江西省罚没现金专用收据记载彭爱和、王永昌缴纳款项的情况，其中280万元由彭爱和、王永昌为原告垫付。另查明，在县政府西侧第一排在违法用地方面罚款为68.277平方米×530元=36187元，违反规划方面罚款为7061平方米×42元=269261元，被告方所建的房屋处于西侧一排房屋，建筑面积总共为918.7平方米，其中一层至二层面积为140.8平方米，三层至七层的面积均为141.5平方米，一层的面积计算一半。按照原、被告签订的土地转让协议，被告超合同约定的建筑面积288.7平方米，超合同用地0.82平方米。江西省安福县人民法院（2016）赣0829民初722号生效民事判决书已判决认定彭爱和、王永昌与原告刘辉、朱绪文签订的《土地转让协议》和《补充协议》为有效合同。一审法院认为：生效的民事判决书已认定彭爱和、王永昌与原告刘辉、朱绪文签订的涉案土地转让协议合法有效,原告方应能从案外人彭爱和、王永昌处通过受让取得涉案土地的建设用地使用权，故原告方以张元德的名义与三被告签订的《土地转让协议》应认定为有效，原、被告双方都应依约履行自己的义务。《土地转让协议》约定，“土地面积为140平方米，被告严格按照建设部门规划建房。”而安福县政府规划为16.5米，建筑层次4+1，被告建房时违反规划，安福县政府在违反规划方面罚款按照建筑面积计算42元每平方米，被告房屋建筑面积为918.7平方米，应承担违反规划方面的罚款38778.18元。对此引起的相关责任由被告承担，故被告应承担违反规划方面的罚款38585.4元。容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。县政府认定涉案土地中的实际建筑面积为30136.77平方米，建设用地面积为8156.25平方米，得出容积率为3.69，被告违反规划，超建筑面积及用地面积，必然影响容积率，（30136.77平方米-293.26平方米）/（8156.25平方米-0.82平方米）=3.66，故被告超容积率0.03范围内承担责任。根据安福县政府计算补交土地出让金的方案，被告应承担补交土地出让金24万元。原告依据其所实际处罚比例44.432%来要求被告承担责任，合理，故被告应支付原123781.0649元〔（24万元+38585.4元）×44.432%〕。至于原告诉请的利息，因双方对如何承担、承担多少款项存有争议，未明确，故对原告的该项主张不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告阮建平、刘小丽、周小平在本判决生效后三十内支付原告董渊、朱绪文、张元德、刘辉、宋燕萍、欧阳红莲123781.0649元；二、驳回原告董渊、朱绪文、张元德、刘辉、宋燕萍、欧阳红莲的其他诉讼请求。案件受理费4370元，由原告董渊、朱绪文、张元德、刘辉、宋燕萍、欧阳红莲负担1782元，被告阮建平、刘小丽、周小平负担2642元。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：张元德代表董渊等6人与阮建平、刘小丽、周小平于2009年12月2日签订的《土地转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且根据生效的民事判决书的认定，董渊等6人通过受让取得涉案土地的建设用地使用权，故该《土地转让协议》属合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。《土地转让协议》第四条约定：“甲方（被上诉人）确保乙方（上诉人）建房高度不低于壹拾柒米，顶楼前顶缩进壹点五米，建房不留院子，乙方严格按照建设部门规划建房，如建房中乙方建房高度超过壹拾柒米和其它违规之处引起的罚款，甲方不负任何责任。”根据该约定，阮建平、刘小丽、周小平不仅要按合同约定的高度建房，而且还必须严格按建设部门规划建房。建设部门规划涉案地块的高度为16.5米，建筑层次为4+1。阮建平、刘小丽、周小平受让涉案地块后，所建房屋高度为19.8米，建筑层次为6+1，违反了建设部门的规划要求和双方签订的合同约定，应按约定承担“两违”处理金和补充交土地出让金的责任。因此，阮建平、刘小丽、周小平关于只承担17米（5层半）以上超面积的“两违”处理金和补充土地出让金的上诉请求，没有事实和法律依据，依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不妥。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人阮建平、刘小丽、周小平负担。本判决为终审判决。审判长 肖建文审判员 肖永兰审判员 胡 婧二〇一七年五月二十六日书记员 王 拯 来自