（2017）沪0115民初26000号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-09-19
案件名称
王某某与顾某1、顾某2房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王某某,顾某1,顾某2
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初26000号原告：王某某，男，1984年11月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：周超，上海海耀律师事务所律师。被告：顾某1，男，1947年2月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：顾某2(系被告顾某1儿子)，住上海市浦东新区。被告：顾某2，男，1974年11月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告王某某与被告顾某1、顾某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案受理后，依法适用简易程序，并于2017年5月18日公开开庭进行了审理。原告王某某的委托诉讼代理人周超、被告顾某2又系被告顾某1的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某某诉称，原、被告于2016年10月23日通过居间方满懿(上海)房地产咨询有限公司签订《房屋买卖合同》，双方约定原告购买被告名下位于上海市浦东新区春晖路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，该房屋面积157.31平方米，转让价为人民币(以下币种同)680万元，其中首付250万元(包含定金30万元)，贷款360万元，合同还对其他条款进行了约定。合同签订后，原告如约支付被告定金30万元。但随后不久，本市于2016年11月28日出台新政，新政规定，购买非普通自住房的，最低首付款由三成变为七成。因为系争房屋的面积大于140平方米，属于非普通自住房，且售价较高，加之原告系工薪阶层，原来的首付也都是通过亲戚朋友借款而来，原告无能力再筹款支付7成的首付。因此，新规定直接导致原、被告履行合同的环境发生严重变化，客观上导致合同无法继续履行，双方曾协商过数次，未果，故提起诉讼，要求：1、判令解除原、被告于2016年10月23日签订的《房屋买卖合同》；2、两被告共同返还原告定金30万元；3、诉讼费由两被告承担。被告顾某1、顾某2辩称，两被告出售系争房屋是为置换，由于原告未能按约付款，导致被告与他人签订的购房合同不能履行，被告已付的30万元也拿不回来，造成被告损失。由于是原告违约，故原告的已付定金应由被告没收，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2016年10月23日，由原告作为买受方(乙方)、两被告作为出卖方(甲方)，双方签订中介自制版的《房屋买卖合同》一份，合同约定：乙方以680万元的价格向甲方购买系争房屋；首期房价款250万元(含定金)由乙方于网签合同后首个工作日支付，第二期房价款360万元由乙方通过申请贷款支付。另，乙方应于2017年1月15日前支付甲方房款68万元，尾款2万元在交房时支付；双方应于2017年2月10日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续；为办理交易过户手续之需，双方同意在本合同签署后37个工作日内前往居间方网签《上海市房地产买卖合同》；等等。当天，原告支付两被告定金2万元。次日，原告又支付两被告定金28万元。2016年11月28日，本市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发了《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，该通知规定，在本市已拥有1套住房的，或在本市无住房但有住房贷款记录(包括商业性或公积金住房贷款记录)的居民申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。之后，原告通过中介联系被���称，新政出台，其首付比例须70%，但其无法筹集，故合同无法履行，因涉及到被告购房已付定金，故双方协商未果。以上事实，由经庭审质证《房屋买卖合同》、收款收据及原、被告的陈述在案佐证。审理中，原告表示，根据新政，原告的首付需480万元，而原约定的首付是250万元，该付首款是原告出售原有房屋的房款还掉贷款近60万元后剩下的部分再加上向亲戚朋友借的，即便该首付加上后面要付的68万元及尾款，离480万元首付还有160万元左右的缺口，原告确实无力筹措。原告为此提供其出售原有住房的买卖合同、房款发票、贷款结清证明、注销抵押权的不动产登记收件收据，证明原告为购买系争房屋在2016年9月出售了原有住房，并提前归还了近60万元的银行贷款。两被告对上述证据的真实性没有异议。两被告提供被告顾某2与案外人张某某��订的《房地产买卖居间协议》、收款收据、支付凭证及张某某发送的催告函，证明被告于2016年10月25日与张某某签订《房地产买卖居间协议》，购买张某某位于上海市浦东新区秋岚路XXX弄XXX号XXX室房屋，并支付张某某定金30万元，因原告未按时付款，导致被告也未能向张某某按时付款，构成违约，张某某发函催告被告，被告已付的30万元定金被张某某没收。原告对上述证据的真实性没有异议，但对关联性不予认可，并表示，被告的30万元定金是否被没收无法核实，就算被没收，由于是新政的原因导致合同无法履行，两被告也可以通过其他途径主张权益。两被告另表示，其与张某某之间的纠纷曾协商过几次，原告也参与过2次，但未成。原告则表示，原、被告与被告买房的上家一起有过沟通，因被告的上家不同意退还定金，故被告也不同意退还定金，致协商未成。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效。《房屋买卖合同》约定，原告的购房款680万元，其中网签合同后首个工作日首付250万元，贷款360万元，另68万元于2017年1月15日支付，2万元于交房时支付。但是，在原、被告签订《房屋买卖合同》后，本市于2016年11月28日出台了《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，其中要求自2016年11月29日起，在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录(包括商业性或公积金住房贷款记录)的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。由于原、被告之间尚未签订网签版买卖合同，故原、被告之间的交易应当适用上述新政。也就是说，原告购买系争房屋的首付款比例不得低于70%。根据双方约定的转让总价680万元，首付款应为476万元，该金额远高于《房屋买卖合同》约定的首付款250万元，即便加上除贷款外的其余房款70万元，离476万元的首付仍差156万元，对于一个普通的购房者来说，在筹措了原本约定的首付款外再需筹措近160万元的资金，确实存在困难，因此，新政的出台客观上造成了原告无力支付首付款，从而导致《房屋买卖合同》无法继续履行。由于该新政是在《房屋买卖合同》签订后出台，故对新政的出台及内容，原、被告在签订《房屋买卖合同》时均不可预测，故导致《房屋买卖合同》无法继续履行的原因不能归责于任何一方当事人，现原告要求解除《房屋买卖合同》，并由被告返还定金，符合相关规定，可予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告王某某与被告顾某1、顾某2于2016年10月23日签订的《房屋买卖合同》；二、被告顾某1、顾某2应于本判决生效之日起十日内退还原告王某某定金30万元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,800元，减半收取计2,900元，由被告顾某1、顾某2共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 敏二〇一七年五月二十六日书记员 杨燮敏附：相关法律条文���、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍��付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自：