（2016）沪0101民初13563号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-07-30
案件名称
上海百联房地产经营管理有限公司与上海小梁园餐饮经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市黄浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海百联房地产经营管理有限公司,上海小梁园餐饮经营管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款
全文
上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初13563号原告：上海百联房地产经营管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：许国良，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙亚军，上海市中广律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娣，上海市中广律师事务所律师。被告：上海小梁园餐饮经营管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：董庆功。委托诉讼代理人：沈剑波，上海叶诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵俊，上海叶诚律师事务所律师。原告上海百联房地产经营管理有限公司(下简称百联房产公司)与被告上海小梁园餐饮经营管理有限公司(下简称小梁园餐饮公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案后，依法适用普通程序，于2016年8月30日、2017年3月16日分别公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙亚军、张娣，被告的委托诉讼代理人赵俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百联房产公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2016年5月11日解除；2、判令被告迁出位于本市黄浦区山东中路XXX号一、二、三楼整层房屋，将房屋返还给原告，被告并应办理营业执照迁移或注销及租赁手续登记；3、判令被告支付租金78,100元(自2016年4月1日起至2016年5月20日，月租金46,860元/30天×20﹦78,100)，及水、电、煤、电话等费用，共计120,452.80元，其中电费2016年1月为13,844.94元，2月电费14,658.96元，合计28,503.90元；水费2016年1月为6,145元，2月为4,296.60元，3月为3,342.30元，4月为65元，合计13,848.90元，煤气费、电话费部分原告未垫付，不在本案主张；4、判令被告支付逾期支付租金的滞纳金，以78,100元为基数，每日千分之四的标准，自2016年4月21日起计算至支付租金止，水、电费滞纳金以42,352.80元为基数，每日千分之五的标准，自2016年4月21日至实际支付日止；5、判令被告支付逾期移交归还房屋的违约金168,696元，按年租金的30%计算(46,860元×12月×30%)；6、判令被告支付原告自2016年5月21日至房屋实际返还之日的房屋使用费，按每月93,720元标准计算(46,860元×2倍)﹦93,720元；7、判令被告已支付保证金88,360元予以抵扣支付相关费用。案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年7月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定，原告将本市黄浦区山东中路XXX号一、二、三整层房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租期自2013年11月1日起至2016年9月30日止，租金逐年调整。自2015年11月1日起租金调整为46,860元/月。租金支付为先付后用。后因被告逾期支付租金及水、电、煤、电话等费用超过一个月，原告于2016年5月10日发函通知，自2016年5月15日起解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，并要求被告于2016年5月20日前按使用现状搬离租赁房屋和办理房屋移交手续，但被告未能履行，故原告提起本案诉讼。审理中，原告调整诉请1房屋租赁合同解除时间为被告收到诉状副本等法律文本之日即2016年7月1日；诉请2因原、被告已于2017年3月24日正式办理房屋交接等，故该诉请包括营业执照注销等予以撤回；诉请3租金支付自2016年4月1日起计算至2016年7月1日合同解除日止；诉请4租金滞纳金按每日千分之四的标准，自2016年4月21日起计算至判决生效日止，水、电费滞纳金计算按中国人民银行银行一年期贷款年利率4.35%计算，其中电费自2016年3月1日起至判决生效之日止，水费自2016年5月1日起至判决生效之日止；诉请5属逾期交付房屋及房屋空置的违约责任；诉请6自合同解除之日起按月租金的2倍计算至原、被告于2017年3月24日办理房屋交接日止。原告针对其诉请提交证据如下：1、房地产权证、委托书，证明系争房屋系百联集团有限公司所有，原告受托管理，原告主体适格；2、2013年7月签订的《房屋租赁合同》、《安全管理协议书》，证明原、被告存在房屋租赁合同关系及被告负有安全管理责任；3、2016年5月10日，原告发给被告的解除房屋租赁合同的通知函及快递单据，证明原、被告间的房屋租赁合同解除，被告应于规定时间内向原告移交系争房屋；4、一组照片(2016年5月11日15：11拍摄)，证明原告已将解约函送达被告，被告逾期移交房屋，应按照合同8.5条处理；5、水、电费发票，证明水、电费已由原告垫付，应按银行一年期贷款年利率4.35%计算逾期滞纳金；6、安全承诺书，证明被告虽于2016年2月29日离开，但未办理移交，系争房屋还由被告实际占有，被告店长杨通林立具安全承诺书，承诺房屋的安全由被告的员工进行维护，房屋钥匙在被告店长杨通林处；7、发票记帐联二张，证明被告在2016年3月仍在支付租金，被告还在使用系争房屋。被告小梁园餐饮公司辩称，被告对诉请1同意房屋租赁合同于2017年7月1日诉状副本收到之日解除，但被告已于2016年2月29日离开系争房屋，之后的房屋使用费不应由被告方承担；对原告撤回诉请2没有意见；对水、电费单据的真实性认可，但被告实际使用房屋至2016年2月29日，之后的费用不认可；对诉请4、5不同意，因合同约定的滞纳金和违约金同属于违约方承担的责任，原告主张的金额远远超过法律规定，也远远超过其受到的实际损失；对诉请6不同意，系争房屋在2016年3月起已不由被告控制，不存在返还房屋及支付使用费；针对诉请7，被告确实支付了保证金，双方清算后可就欠款进行抵扣。被告未提交证据。经当庭质证，被告对原告提交的证据1真实性认可；证据2真实性无异议，但被告实际房屋使用至2016年2月29日；证据3真实性不认可，此时被告负责人被刑事羁押，未曾收到过；证据4真实性不认可，无法核实图片内容及拍照时间；证据5真实性认可，关联性不认可，单据上名称不是被告，且被告实际使用房屋到2016年2月29日，对之后的费用不认可；证据6真实性、关联性不认可，证明目的不认可，此时被告已不再经营，被告店长是否签字被告不知情，被告也未授权店长签署承诺书，相关店员在2016年2月29日后存在无人管理的状况，滞留系争房屋内的原因是被告公司欠薪；证据7真实性、关联性认可，证明内容不认可，被告确实预交租金至2016年3月31日，但使用系争房屋至2016年2月29日。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本市黄浦区山东中路XXX号一、二、三层(建筑面积691.57平方米)店铺的权利人系百联集团有限公司。百联集团有限公司于2016年3月8日出具房地产管理委托书，将上述房产委托原告经营管理，期限自2016年1月1日起至2018年12月31日。2013年7月，原告为甲方、被告为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定，原告将本市黄浦区山东中路XXX号一、二、三层(建筑面积691.57平方米)出租给被告，作为餐饮业经营使用，合同租赁期自2013年11月1日至2016年9月30日；租金为月租金44,180元，先付后用，按月支付，每一个月结束的前10天支付下个月的租金，自2015年11月1日起，月租金调整为46,860元；保证金支付为在合同签订时乙方须一次性支付甲方房屋租赁、登记注册等保证金合计88,360元,合同结束后，乙方付清全部款项和费用并办理完清场移交手续(若乙方在租赁房屋内注册登记企业的，则需按本合同约定的时间内办理完企业注销或迁移手续)后，甲方无息退还乙方保证金，乙方在租赁期间，使用的水、电、煤气、电话通讯、有线电视、车辆停放等一切费用，均由乙方支付；违约责任，租赁期间，乙方未按时足额支付租金、物业费、水、电等其他费用超过一个月，甲方有权解除合同并收回房屋，乙方逾期支付租金、物业费，每逾期一天应按欠款金额的日千分之四支付违约金，逾期支付水、电等其他费用，每逾期一天应按欠款金额的日千分之五支付滞纳金；租赁合同结束之日，乙方应搬清租赁房屋内的物品，移交租赁房屋，逾期移交归还的，乙方同意租赁房屋内的物品作为废弃物，由甲方处理，若维持使用现状，乙方同意按日租金的二倍支付房屋占用费，同时按年租金的30%支付违约金；乙方应在合同结束并在租赁房屋移交之日起五天内办理工商注销或迁移手续，逾期未办理的，应按原租金标准支付场地占用费。合同签订后，被告向原告支付房屋租赁、登记注册等保证金合计88,360元，并实际在租赁房屋内经营。2016年2月29日，被告离开系争房屋停止经营，但未与原告办理房屋交接手续，被告相关人员为公司欠薪等因在系争房屋内滞留，至2016年3月底左右离开，亦未办理相关房屋交接。被告自2016年4月起开始不再支付租金。根据原告提供的系争房屋电费、水费发票联分别显示：电费2016年1月为13,844.94元，2月为14,658.96元，合计28,503.90元；水费2016年1月为6,145元，2月为4,296.60元，3月为3,342.30元，4月为65元，合计13,848.90元，上述电、水费均已支付。2016年5月24日，原告诉至法院，要求判如所请。审理中，原、被告于2017年3月24日正式办理系争房屋交接手续，被告于2017年4月10日前取走属被告所有的相关遗留物品。本院认为，原、被告通过签订《房屋租赁合同》设定双方的权利义务关系，双方均应切实履行合同约定的义务。原告作为出租人依约将房屋交付给被告，被告即负有向原告全面履行租金的支付义务。被告在合同履行期间未按合同约定按期支付租金，构成合同违约。根据合同约定，承租方逾期不支付租金超过1个月的，出租方有权解除合同。本案中，被告未支付到期租金已超过1个月，原告要求解除房屋租赁合同的请求，符合合同约定的一方解除合同的条件，依法可予准许。因原告在起诉前未有效的将解除租赁合同的通知函送达被告，故合同解除日应以本案诉状副本送达被告之日即2016年7月1日确定。原、被告一致确认2016年7月1日为房屋租赁合同的解除日期，本院予以认定。被告自2016年4月起开始拖欠租金和其它应付费用构成违约，理应承担合同约定的违约责任。原告主张被告支付自2016年4月1日起的欠付租金及原告垫付的水、电费用，并按合同约定及银行贷款利率分别计算租金、水、电费用的滞纳金，并无不当，本院可予支持。其中租金计算期间，以原、被告确认的房屋租赁合同解除日为止。原告诉请被告支付按年租金30%计算的逾期交接归还房屋的违约金，其违约性质实际包含房屋空置在内的违约损失，经测算合同约定的年租金30%占比相当于3个月余的租金标准，该项主张成立，本院予以支持。原告主张自合同解除之日起至房屋实际交付日2017年3月24日止被告按月租金的2倍支付房屋使用费，符合合同约定，本院依法予以支持。原、被告均确认被告交付的保证金可抵冲被告所欠相关费用等，本院予以准许。至于被告抗辩其于2016年2月29日已离开系争房屋停止经营，故对原告主张之后的相关费用及违约损失等不应承担一节。因根据法律规定，合同一经依法成立，当事人不得擅自变更或者解除。被告擅自中止房屋租赁合同履行并离开经营场地时，并未以书面方式明确提出解约，也未与原告就合同终止履行进行房屋交接，且被告尚有物品留置在租赁房屋内，原、被告实际于2017年3月24日方正式办理系争房屋交接手续，故对于被告的该项主张，本院不予采信。被告辩称原告主张的滞纳金和违约金同属违约方承担的责任，主张金额超过实际损失等。因相关滞纳金和违约金的计算标准系原、被告合意约定，且不属于同一违约事实的重复主张，被告并未举证证明该约定实际超过实际损失。由于被告擅自离开系争房屋并停止经营，致使系争房屋长期空置无法利用，事实造成原告的实际租赁损失，本院对被告的抗辩理由，不予采信。综上，原告主张被告应支付因双方确认合同解除日期而调整的自2016年4月1日起至2016年7月1日止的欠付租金、实际发生且由原告垫付的水、电费用及支付合同约定及按银行贷款利率计算的滞纳金，并按合同约定支付年租金30%的逾期交接归还房屋的违约损失；原告主张被告支付因双方正式房屋交接而调整的自合同解除之日至房屋交接日止，按合同约定按月租金2倍计算的房屋使用费，均于法有据，本院依法予以支持。原告主张依据合同约定将被告支付的保证金用以抵充应承担相关费用部分，被告亦不表异议，本院依法可予准许。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告上海百联房地产经营管理有限公司与被告上海小梁园餐饮经营管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2016年7月1日解除；二、被告上海小梁园餐饮经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海百联房地产经营管理有限公司自2016年4月1日起至2016年7月1日止的租金140,580元(按月租金标准46,860元计算)；三、被告上海小梁园餐饮经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海百联房地产经营管理有限公司自2016年4月21日起至本判决生效之日止的逾期支付租金违约金[计算方式：2016年4月以46,860元为基数，每日千分之四的标准，自2016年4月21日起计算至判决生效日止，2016年5月以46,860元为基数，每日千分之四的标准，自2016年5月21日起计算至判决生效日止，2016年6月以46,860元为基数，每日千分之四的标准，自2016年6月21日起计算至判决生效日止]；四、被告上海小梁园餐饮经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海百联房地产经营管理有限公司拖欠的水、电费用42,352.80元；五、被告上海小梁园餐饮经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海百联房地产经营管理有限公司拖欠的水、电费用的滞纳金[计算方式：其中，电费28,503.90元,按中国人民银行一年期贷款年利率4.35%计算，自2016年3月1日起至判决生效之日止，水费13,848.90元，按中国人民银行一年期贷款年利率4.35%计算，自2016年5月1日起至判决生效之日止]；六、被告上海小梁园餐饮经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海百联房地产经营管理有限公司逾期交接归还房屋的违约金168,696元(计算方式：46,860元/月×12月×年租金30%)，扣除被告已支付保证金88,360元，被告实际还应向原告支付违约金80,336元；七、被告上海小梁园餐饮经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海百联房地产经营管理有限公司房屋使用费[计算方式：按月租金2倍93,720元标准计算(46,860元×2倍)，自2016年7月1日起至2017年3月24日办理房屋交接之日止]。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,126.40元，由被告上海小梁园餐饮经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 徐 立审 判 员 霍 毅人民陪审员 刘美琳二〇一七年五月二十六日书 记 员 毛仕钦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。…… 来源：百度“”