（2016）苏0114民初6398号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-12-01
案件名称
原告郭绍玲与被告李靖房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市雨花台区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭绍玲,李靖
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第八十五条第一款，第一百零六条第一款，第一百三十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款，第一百一十四条第一款
全文
江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0114民初6398号原告：郭绍玲，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：李欣，江苏联勤律师事务所律师。被告：李靖，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：陆嬿池、岳岚培，江苏三法律师事务所律师。原告郭绍玲诉被告李靖房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郭绍玲及其委托代理人李欣，被告李靖及其委托代理人陆嬿池、岳岚培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭绍玲向本院提出诉讼请求：判令被告支付违约金25.2万元；由被告负担本案诉讼费。事实与理由：2016年8月14日，经南京泊客房产经纪服务有限公司（以下简称“泊客公司”）居间中介，被告李靖与原告郭绍玲、泊客公司签订了《房地产买卖中介合同》，约定原告向被告出售其所有的位于南京市××区××街道××大道××花园××室房产一处，价格2520000元。原告收取被告购房定金50000元。在合同签订后的履行过程中，被告未依照合同约定于2016年10月20日前向原告支付首付款70万元，不履行合合同主要义务，且经原告催告后至今仍不履行，致使合同无法继续履行，不能实现合同目的。被告已构成根本违约，严重侵犯原告权益。故诉至法院，请求依法判决被告承担违约责任，向原告支付合同价款10%的违约金。被告李靖辩称：合同未履行的原因系原告的不配合、试图通过房屋上涨的空间获得利差造成，被告一直积极推动履行合同，在二手房买卖的交易流程中先要办网签合同，中介2016年10月19日获得网签资格，所以三方共同协商一致，于2016年10月21日办理网签并进行解押事宜，但因为房屋的价格上涨，原告后续拒绝配合履行合同，目前原告已将涉案的房屋进行网上销售，销售价格为270万元，18万元相对于本合同的获利，这是原告不积极配合履行合同的动机所在。原告诉请中违约金没有事实和法律依据，原告的损失并不存在反而是获利，真正受损害的是被告，原告所称违约金，合同并未具体约定，违约金的提出没有合同和法律依据；被告方属于守约一方，因为房地产限贷政策，被告需要将首付款的比例调整为不低于50%，远远超过被告所能及的范围，所以目前同意解除合同，但要求原告双倍返还定金，作为被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月14日，原告郭绍玲（甲方、出售方）、被告李靖（乙方、买受方）与案外人南京泊客房产经纪服务有限公司（丙方，以下简称“中介公司”）签订《房地产买卖中介合同》（以下简称中介合同）一份，约定原告向被告出售位于南京市××区××街道××大道××花园××室房产，建筑面积97.94平方米，合同总价为2520000元；合同第九条约定了违约责任，其中第（一）项约定：三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任……;第（二）项约定：三方商定，甲乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由拒不履行合同的；2、未能按照合同的约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3、相互或与他人串通，损害丙方利益的；4、未能按合同约定支付佣金和代办费的；5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为。第（三）项约定：三方商定，上述违约行为方，选择下列第2条约定的金额作为违约金分别支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其它经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。……2、按标的额的10%，计人民币/元。同日，三方又签订补充协议一份，约定：乙方于2016年8月14日支付甲方购房定金人民币大写伍万元整；甲、乙双方约定于2016年10月20日前，乙方付给甲方人民币大写柒拾万元整，用于甲方当天办理解压手续（解压完成后充当购房首付款），解压后7个工作日办理产权过户手续；乙方委托丙方办理商业贷款人民币大写壹佰柒拾贰万元整由银行直接下款于甲方账户，乙方承诺所有贷款材料均真实有效，下款时间以银行为准；中介合同及补充协议签订后，被告支付给原告定金5万元。2016年9月25日，南京市人民政府办公厅出台了（宁政发办[2016]140号）《关于进一步调控我市房地产市场实施主城区限购措施的通知》（以下简称限购意见）。2016年10月14日，被告李靖出具承诺书一份，载明：经甲乙丙三方同意，此房屋贷款由乙方自行找银行办理，如贷款不能顺利办理成功，一切责任由乙方全权承担。随后，被告隐瞒已婚事实签署虚假的“单身情况具结书”，向南京市江宁区房地产市场交易管理中心申请并开具了《本市户籍成年单身人士购买证明》。2016年10月20日履行期限届满前，原告通过手机向被告发出告知函，要求被告履行合同主要义务于2016年10月20日前提供70万元办理解押手续。期限届满后，被告以出差为由未支付该笔房款。2016年11月4日，原告再次向被告发出催告函，给予被告五天期限履行义务，但被告仍未履行。2016年11月25日，原告向被告发函，因被告不履行合同主要义务，经催告后在合理期限仍未履行，原告根据合同法的规定解除合同并要求被告承担违约责任。2016年12年4日，原告将涉案房屋以2675000元另行出售。本案审理过程中，本院就原、被告合同的履行情况向中介方泊客公司调查，泊客公司经纪人戴某到庭作证，证明在2016年10月5日南京购房新政出台后，经多次要求，被告均不配合办理还款解押和贷款事宜。以上事实有房地产买卖中介合同及补充协议、承诺书、单身情况具结书、开具新购住房证明申请表、新购住房证明、结婚证、谈话笔录、催告函、证人证言以及当事人陈述等证据予以证明。本院认为，原、被告签订的《中介合同》与《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，对双方均具有法律拘束力。当事人应在诚实信用原则基础上，切实、全面履行各自的合同义务。根据合同约定，被告应于2016年10月20日前支付原告70万元首付款用于办理该房产解押手续，是合同继续履行以实现双方合同目的的必经程序，亦属被告的主要合同义务。但被告在履行期限届满时未履行此义务，经原告多次催告后在合理期限仍未履行，且被告也未自行办理银行按揭商业贷款用于支付原告房款，其行为已构成根本违约。关于被告辩称应先办理合同网签手续后再付款解押问题，本院认为，中介合同没有约定打印网签合同是被告支付首付款的前提条件，且根据房产局要求，办理网签的房产应先办理解押手续等限制因素。本案中，双方在签订合同时案涉房产存在抵押贷款，双方约定被告支付70万元用于贷款解押，被告拒不履行付款的合同义务，导致无法解除交易限制因素，故被告的抗辩无事实依据，本院不予采纳。此外，被告故意向政府有关部门隐瞒事实、作虚假陈述以单身身份开具购房证明。在具备履约能力和条件的情况下拒不履行合同义务，将不履行合同义务的责任归责于政府的政策，无事实与法律依据。涉案房地产交易过程中，被告主观违约意图较为明显，违约事实清楚。为严格履行合同约定，惩戒不诚信的违约行为，故对被告要求调整违约金的请求本院依法不予采纳，被告应按合同约定的违约金标准支付原告违约金。扣减原告已收取被告的5万元定金，被告尚需支付原告违约金20.2万元。故对原告要求按照合同约定支付违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第一百零六条、第一百三十四条第一款第八项，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告李靖于本判决生效之日起十日内向原告郭绍玲支付违约金202000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5080元，由被告李靖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院,同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费5080元（附：南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18）。审 判 长 田 强人民陪审员 张爱琴人民陪审员 梁争上二〇一七年五月二十六日书 记 员 吴 瑕 关注微信公众号“”