（2017）渝0115民初1979号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2018-07-16
案件名称
重庆东朝房地产开发（集团）有限公司与刘明中刘彬房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市长寿区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆东朝房地产开发（集团）有限公司,刘彬,刘明中
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0115民初1979号原告：重庆东朝房地产开发（集团）有限公司，住所地重庆市渝北区银鑫路5号1幢5-12号，统一社会信用代码91500112787472393L。法定代表人：王天伦，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱小平（特别授权），女，该公司职工。被告：刘彬，男，1990年7月24日出生，汉族，住重庆市长寿区。被告：刘明中，男，1966年9月18日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告重庆东朝房地产开发（集团）有限公司（以下简称为东朝公司）与被告刘彬、刘明中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案后，依法适用简易程序于2017年3月21日、2017年5月25日分别公开开庭进行了审理。原告东朝公司的委托诉讼代理人钱小平、被告刘明中到庭参加诉讼。被告刘彬经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告东朝公司向本院提出诉讼请求：判令被告刘彬、刘明中连带支付原告东朝公司2016年4月1日至2016年12月5日期间的房屋租金、房屋占有使用费共计296904.13元、迟延履行金50291.85元（以296904.13元为基数，按照每日5%的标准，从2016年12月6日起计算至付清时止）。事实和理由：原告东朝公司于2014年6月17日与被告刘彬签订了《东朝尚都商铺租赁合同》，双方约定由被告刘彬承租原告东朝公司所有的位于重庆市长寿区桃源大道6号东朝尚都二层22#至28#商铺；租期为2014年6月30日至2019年6月29日；租金为每月33284元，按季度交纳，先交租金后使用，租金每年递增7%，每季度末支付下一季度租金；若被告刘彬逾期支付租金，原告东朝公司有权按应付金额的5%/日收取迟延履行金；逾期达2个月，原告东朝公司公司有权收回房屋并解除租赁合同，并可以向被告刘彬主张所欠租金、迟延履行金及违约金10000元。合同签订后，被告刘彬自2015年9月30日起未交纳房屋租金，经原告东朝公司多次催促仍未全部交纳，原告东朝公司遂向贵院提起民事诉讼，要求解除原告东朝公司与被告刘彬签订的《东朝尚都商铺租赁合同》，并由被告刘彬立即向原告东朝公司返还位于重庆市长寿区桃源大道6号东朝尚都二层22号至28号商铺；被告刘彬立即向原告东朝公司支付2015年9月30日至2016年3月31日期间的租金121660元及资金占用损失（以121660元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准自2016年4月1日起计算至付清时止）；由被告刘彬配合原告东朝公司将天然气表G25（NO:0017392）、G16（NO:0017870）变更登记至原告东朝公司名下。2016年6月30日，贵院作出（2016）渝0115民初2588号民事判决书，支持了原告东朝公司的诉讼请求，双方的房屋租赁关系于2016年5月20日解除。现该判决已经发生法律效力并履行完毕。在执行过程中，原告东朝公司与被告刘明中、刘彬先后达成两次和解协议，由被告刘彬继续租用房屋并支付房屋租金，但被告刘彬并未按照协议约定履行，至2016年12月5日将涉案的房屋腾还我公司，被告刘彬仍拖欠原告东朝公司2016年4月1日至2016年5月20日期间的房屋租金，以及从2016年5月21日至2016年12月5日期间的房屋占有使用费，共计296904.13元。为维护原告东朝公司的合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。被告刘明中辩称，同意承担连带担保责任。对原告东朝公司请求的2016年9月之前房屋租金及房屋占有使用费无异议，对2016年9月之后的费用同意参照合同支付，对迟延履行金不同意支付，且标准过高，要求调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算。被告刘彬未作答辩。原告东朝公司围绕诉讼请求提交了下列证据：1、房屋产权证书七份；2、《东朝尚都商铺租赁合同》一份；3、租金欠费明细一份；4、催款函一份；5、承诺书一份；6、收据六张；7、2016年11月8日拍摄的经营照片一组；8、收条一张；9、执行笔录两份；10、收款收据、天然气缴费发票共计五张；11、（2016）渝0115民初2588号民事判决书一份。被告刘彬未到庭，放弃了举证、质证的权利。被告刘明中对租金欠费明细不予认可，理由为系原告东朝公司自行制作的；对原告东朝公司提交的其他证据的真实性，被告刘明中均无异议；对催款函、承诺书，被告刘明中辩称原告东朝公司发出催款函以及被告刘明中出具承诺书的行为，均是针对2016年3月30日之前的房屋租金作出的行为；对经营照片，被告刘明中辩称有可能是提前拍摄的。本院经审查认为，原告东朝公司提供的1-2组、4-11组证据，被告刘明中均无异议，且上述证据之间能够相互印证，故对上述证据本院予以确认并在卷作证。对原告东朝公司提交的租金欠费明细，是原告东朝公司自行制作的，被告刘明中也不予认可，故本院不予采信。本院依职权调取了2016年11月22日原告东朝公司、被告刘明中、刘彬在本院执行局达成的执行笔录，原告东朝公司、被告刘明中均无异议，被告刘彬放弃了举证质证的权利，对该份证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于重庆市长寿区桃源大道6号东朝尚都二层22号至28号商铺产权登记在原告东朝公司名下。2014年6月17日，原告东朝公司为甲方，被告刘彬为乙方，双方签订了《东朝尚都商铺租赁合同》，主要内容为：乙方租赁甲方所有的位于重庆市长寿区桃源大道6号“东朝·尚都”时尚商业街二层22号至28号商铺，建筑面积共计1530.30平方米，经营餐饮（中餐）；租赁期限自2014年6月30日至2019年6月29日，租期五年；具体计租方式：乙方承租场地租金以每一年度月增加7%的计租方式向甲方交纳租金（不含物业管理费）：2014年6月30日始，至2015年6月29日止，租金为21.75元/㎡·月，合计33284元/月；2015年6月30日始，至2016年6月29日止，租金为23.27元/㎡·月，合计35610元/月；2016年6月30日始，至2018年6月29日止，租金为24.9元/㎡·月，合计38104元/月；2017年6月30日始，至2018年6月29日止，租金为26.64元/㎡·月，合计40767元/月；2018年6月30日始，至2019年6月29日止，租金为28.5元/㎡·月，合计43614元。乙方除应按约定交纳租金外还应向物业公司交纳物业管理费，物业管理费的收费标准为每月2元/㎡，即3061元/月，物业管理费与租金同期交纳；签订本合同时，乙方应当向甲方一次性交纳商铺履约保证金30000元；该履约保证金在乙方履行完本合同后由甲方全额退还（不计利息），乙方中途退租、转租、分租、或与第三方联营则该履约保证金不退还；乙方租金以每个季度的形式支付，本着先交租金后使用的原则，乙方除免租期外，在租赁期内必须在每个季度末月的第25日至30日之内一次性支付给甲方三个月即下一个季度的租金；乙方逾期交纳租金、物业管理费时，甲方将每日按应付金额的5%加收迟延履行金；如迟延支付租金、物业管理费逾期两个月时，甲方有权收回房屋并解除合同，乙方除应补齐所欠租金、物业管理费及迟延履行金外，还应支付违约金10000元；在合同履行过程中有下列事项的，可以变更或解除合同：1、合同约定的可以变更和解除的情况。双方还约定：（1）乙方同意所租赁的商铺消防由自己安装及验收，费用由乙方自行承担；（2）甲方安装的升降电梯一部、16立方天然气表一个、25立方天然气一个和天然气报警器归甲方所有，电梯和天然气在乙方租赁期间的所有费用（包括年检、维修维护费用）和安全由乙方自行负责，甲方不承担任何费用与责任。合同签订后，原告东朝公司将案涉商铺交由被告刘彬使用。2014年11月6日，被告刘彬注册成立长寿区明悦大酒楼，经营场所即为其租赁原告东朝公司的案涉商铺。2016年1月15日，原告东朝公司向被告刘彬（明悦酒楼）发出《催款函》，载明被告刘彬（明悦酒楼）已拖欠租金213660元，要求被告刘彬于2016年1月20日前将所欠租金汇入其公司指定的账户中。案外人刘明中签收该《催款函》。2016年2月16日，原告东朝公司开具收据，收到被告刘彬租金90000元。2016年3月8日，原告东朝公司通过邮寄方式再次向被告刘彬（明悦酒楼）发出《催款函》，载明被告刘彬（明悦酒楼）拖欠2015年9月30日至2016年3月29日租金共计123660元，要求被告刘彬于2016年3月15日前将所欠租金汇入其公司指定的账户中。2016年3月23日，原告东朝公司向被告刘彬（明悦酒楼）发出《关于终止的函》，载明因被告刘彬迟延交付租金，已违反双方合同约定，该公司根据合同第七条约定，决定于2016年3月30日与被告刘彬终止《东朝尚都商铺租赁合同》，同时要求被告刘彬于2016年3月30日前将所欠租金、迟延履行金及违约金汇入指定账户，于2016年4月5日前按照合同第五条第4款的约定向其公司办理验房手续。被告刘明中签收该函。2016年4月11日，原告东朝公司向本院提起诉讼，请求本院判令解除原告东朝公司与被告刘彬签订的《东朝尚都商铺租赁合同》，并由被告刘彬立即向原告东朝公司返还位于重庆市长寿区桃源大道6号东朝尚都二层22号至28号商铺；被告刘彬立即向原告东朝公司支付拖欠的2015年9月30日至2016年3月31日期间的租金121660元及资金占用损失（以121660元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准自2016年4月1日起向原告东朝公司支付至付清时止）；由被告刘彬配合原告东朝公司将天然气表G25（NO:0017392）、G16（NO:0017870）变更登记至原告东朝公司名下。2016年6月30日，本院作出（2016）渝0115民初2588号民事判决书，判令原告东朝公司与被告刘彬于2014年6月17日签订的《东朝尚都商铺租赁合同》于2016年5月20日解除；被告刘彬于本判决生效后7日内向原告东朝公司返还位于重庆市长寿区桃源大道6号东朝尚都二层22号至28号商铺；被告刘彬于本判决生效后7日内向原告东朝公司支付2015年9月30日至2016年3月31日期间的房屋租金121660元及资金占用损失（按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准，自2016年4月1日起计算至付清时止）；被告刘彬于本判决生效后7日内配合原告重庆东朝房地产开发（集团）有限公司将G25（NO:0017392）、G16（NO:0017870）天然气表变更登记至原告重庆东朝房地产开发（集团）有限公司名下。现该判决已经发生法律效力，原告东朝公司向本院申请强制执行，该判决内容现已全部履行完毕。在原告东朝公司申请执行过程中，2016年9月6日，在本院执行局所作的执行笔录中，原告东朝公司与被告刘明中达成协议如下：1、由被执行人刘彬从2016年9月起延期租赁申请人东朝公司位于重庆市长寿区桃源大道6号东朝尚都二层22号至28号商铺，主要内容按2014年6月17日申请人与被执行人签订的《东朝尚都商铺租赁合同》履行，其中从2016年9月1日起租赁费降为每月3.1万元。2、被执行人刘彬于2016年9月8日给付申请人东朝公司（2016）渝0115民初2588号民事判决书中的租金8万元，于2016年9月30日前再给付申请人东朝公司6万元，之后每月30日前给付申请人（2016）渝0115民初2588号民事判决书中的租金6万元（含2016年9月1日后的月租金3.1万元），申请人账户：50001084000059830958，开户行：建设银行重庆渝北城南支行。3、该协议从2016年9月起至被执行人付完从2015年9月30日至2016年8月31日期间的租金及2016年9月1日至延期之间偿还所有租金时为止。上述协议如被执行人刘彬未执行，由刘明中承担连带偿还责任。被告刘明中及原告东朝公司的特别授权委托诉讼代理人周洪伟在《执行笔录》上签字确认。2016年11月22日，在本院执行局所作执行笔录中，原告东朝公司与被告刘明中、刘彬达成补充协议：1、2016年9月6日达成和解协议继续履行；2、被执行人刘彬于2016年11月27日前给付32000元，2016年11月30日前给付30000元，从2016年12月起每月30日前给付60000元。申请人账户50001084000059830958，开户行：建设银行重庆渝北城南支行，或重庆农村商业银行渝北支行6214651029720124，户名周洪伟；3、如以上协议中任何一次未按时支付，从协议支付的最后一次起三日内，刘彬将所租赁的东朝公司位于重庆市长寿区桃源大道6号东朝尚都二层22号至28号商铺交还东朝公司。被告刘彬、刘明中未按照执行和解协议的内容履行相应的义务。2016年12月5日，被告刘彬将案涉房屋腾还原告东朝公司。本院认为，原告东朝公司与被告刘彬签订的《东朝尚都商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照该合同约定行使权利及履行义务。现原告东朝公司与被告刘彬之间的房屋租赁合同已于2016年5月20日解除，2016年3月31日前的租金本院已在（2016）渝0115民初2588号案中予以裁判，现被告刘彬至2016年12月5日才将案涉房屋腾还被告东朝公司，故被告刘彬应按照合同约定支付2016年4月1日至合同解除时即2016年5月20日期间的房屋租金，并支付原告东朝公司2016年5月21日至2016年12月5日期间的房屋占有使用费。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十七条规定：一方当事人不履行或者不完全履行在执行中双方自愿达成的和解协议，对方当事人申请执行原生效法律文书的，人民法院应当恢复执行，但和解协议已履行的部分应当扣除。和解协议已经履行完毕的，人民法院不予恢复执行。2016年11月22日的执行笔录中被告刘彬对2016年9月6日原告东朝公司与被告刘明中达成的协议予以了确认，故2016年9月6日原告东朝公司与被告刘明中达成的协议以及2016年11月22日达成的补充协议对被告刘明中、刘彬具有约束力，但原、被告双方并未将执行和解协议履行完毕，仅履行了生效判决的内容，根据上述法律规定，原、被告达成的执行和解协议对双方当事人已经不具有法律约束力。被告刘明中自愿承担连带责任，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，按照合同约定，2016年4月1日至5月20日期间的月租金标准为35610元，故2016年4月1日至5月20日期间的租金为58584.19元（35610元/月×1个月+35610元/月÷31天×20天）。关于2016年5月21日至2016年12月5日期间的房屋占有使用费，按照合同约定，2016年5月21日至2016年6月29日期间的租金为35610元/月，2016年6月30日至2016年12月5日期间的租金为38104元/月，故2016年5月21日至2016年12月5日期间的房屋占有使用费为244994.8元（35610元/月÷31天×11天+35610元/月÷30天×29天+38104元/月÷30天×1天+38104元/月×5个月+38104元/月÷31天×5天）上述期间的房屋租金及房屋占有使用费共计为303578.94元，现原告东朝公司自愿按照296904.13元主张，本院予以确认。关于原告东朝公司请求的迟延履行金（从2016年12月6日起，以296904.13元为基数，按5%的标准计算至付清时止），被告刘明中辩称不应支付，且标准过高，要求调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算。关于计算迟延履行金的时间，原告东朝公司从2016年12月6日起开始计算符合合同约定和法律规定，本院予以确认，关于计算的基数，应按照296904.13元计算至付清时止，对于计算标准，原告东朝公司对按照中国人民银行同期贷款利率计算无异议，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、被告刘彬、刘明中于本判决生效后10日内连带支付原告重庆东朝房地产开发（集团）有限公司房屋租金及房屋占有使用费296904.13元及迟延履行金（从2016年12月6日起，以296904.13元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止）；二、驳回原告重庆东朝房地产开发（集团）有限公司的其余诉讼请求。案件受理费3347元，由被告刘彬、刘明中负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员 许武星二〇一七年五月二十六日书 记 员 李 佳 来源：百度搜索“”