（2017）沪03民终4号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-06-22
案件名称
肖洪波、李莉等五人与上海泰利置业有限公司房屋拆迁补偿安置合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第三中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
肖洪波,李莉,肖瑜,王思淼,肖伟,上海泰利置业有限公司,吴如意
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪03民终4号上诉人(原审原告)肖洪波，男，1946年7月10日出生，汉族，户籍地上海市普陀区，住上海市普陀区。上诉人(原审原告)李莉，女，1949年5月26日出生，汉族，户籍地上海市普陀区，住上海市普陀区。上诉人(原审原告)肖瑜，女，1977年10月1日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。以上两上诉人的共同委托代理人肖洪波。上诉人(原审原告)王思淼，男，2007年4月20日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。法定代理人肖瑜(上诉人王思淼之母)。上诉人(原审原告)肖伟，男，1972年9月10日出生，汉族，户籍地上海市普陀区，住上海市普陀区。被上诉人(原审被告)上海泰利置业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人赵永生。委托代理人谢风雷，上海市恒泰(昆山)律师事务所律师。原审第三人吴如意，女，1919年7月29日出生，汉族，户籍地上海市普陀区，住上海市普陀区。法定代理人肖鸿萍(原审第三人之女)，1953年12月26日出生，汉族，住上海市普陀区。上诉人肖洪波、李莉、肖瑜、王思淼、肖伟等(以下简称“肖洪波等五人”)因房屋拆迁补偿安置合同纠纷一案，不服上海铁路运输法院(2016)沪7101民初345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审查明，上海市普陀区安远路XXX弄XXX号房屋(以下简称“被拆迁房屋”)的租赁户名为吴如意，居住部位为前客、后客、后客阁。被拆迁房屋内在册户籍六人，即吴如意以及肖洪波等五人。2010年11月18日，上海市普陀区住房保障和房屋管理局(以下简称“普陀区房管局”)向上海泰利置业有限公司(以下简称“泰利置业”)核发沪普房管拆许字(2010)第0005号房屋拆迁许可证，拆迁期限延长至2015年12月30日，拆迁实施单位为上海中盛房屋动迁有限责任公司，被拆迁房屋在拆迁范围内。经评估，被拆迁房屋前客、后客的房地产市场评估建筑面积单价为人民币(以下币种同)21,600元/平方米、后客阁为20,304元/平方米。2010年11月，吴如意出具书面委托书，委托肖洪波在被拆迁房屋拆迁补偿安置事宜中作为其代理人。2011年4月26日，锦绣里地块旧区改造工作领导小组发布公告，截止2011年4月21日，签约户数比率为73.5%，达到三分之二，锦绣里地块旧区改造居民所签订房屋拆迁补偿安置协议生效。2014年11月11日，泰利置业(甲方)与吴如意(乙方)的委托代理人肖洪波签订编号为7.2.096.-385的上海市城市房屋拆迁补偿安置协议(以下简称“原拆迁协议”)，协议约定：被拆迁房屋性质为公房，租赁凭证记载居住面积23.40平方米，认定建筑面积36.04平方米；拆迁基地价格补贴系数为30%，套型面积补贴为建筑面积15平方米；被拆迁房屋价值补偿款计1,296,305.64元，乙方选择货币补偿后，根据本基地拆迁补偿安置方案，购买甲方提供的配套商品房计2套，房屋总建筑面积154.82平方米，总价1,360,959元，房屋分别位于桃浦九村XXX号楼东单元1504室，建筑面积77.60平方米，桃浦九村XXX号楼301室，建筑面积77.22平方米，购买配套商品房与被拆迁房屋价值补偿款差价为64,653.36元，由乙方支付。补偿安置协议另约定了其他各类补贴费用、奖励费用，同时约定在规定的签约期内(含签约附加期)，拆迁许可证范围内签约户数达到被拆迁总户数的三分之二，本协议生效。该户另签订《产权调换房屋产权办理确认单》，确认购买的竹柳路XXX弄XXX号XXX室配套商品房的产权人为肖伟，竹柳路XXX弄XXX号XXX室配套商品房的产权人为肖洪波、李莉及吴如意。该确认单中公有房屋承租人一栏未有签名或盖章，肖洪波、李莉、肖伟、肖瑜四人在原被拆房屋共同居住人一栏签名。2015年7月14日，吴如意向拆迁实施单位递交《关于撤销委托肖洪波的函》及《委托书》，称“本人决定撤销原委托肖洪波处理上海市普陀区安远路62弄(锦绣里)71号房屋动迁事项的授权委托”、“兹委托我三儿肖鸿浪全权办理上海市普陀区安远路62弄(锦绣里)71号房屋动迁的所有事项，我均予以确认”。街道和居委会工作人员作为见证人分别在函和委托书上签字。当日，泰利置业(甲方)与吴如意(乙方)的委托代理人肖鸿浪签订新的编号为7.2.096.-385的上海市城市房屋拆迁补偿安置协议(以下简称“被诉拆迁协议”)，协议约定：被拆迁房屋性质为公房，租赁凭证记载居住面积23.40平方米，认定建筑面积36.04平方米；拆迁基地价格补贴系数为30%，套型面积补贴为建筑面积15平方米；被拆迁房屋价值补偿款计1,296,305.64元，乙方选择货币补偿后，根据本基地拆迁补偿安置方案，购买甲方提供的配套商品房计2套，房屋总建筑面积149.87平方米，总价1,340,727元，房屋分别位于桃浦九村XXX号楼东单元304室，建筑面积93.15平方米，桃浦九村XXX号楼902室，建筑面积56.72平方米，购买配套商品房与被拆迁房屋价值补偿款差价为44,421.36元，由乙方支付。补偿安置协议另约定了其他各类补贴费用、奖励费用。2015年9月1日，泰利置业开具户名为肖鸿浪的个人住房特种存单，存入金额953,670元。吴如意选购竹柳路XXX弄XXX号XXX室房屋，产权人申请登记为吴如意一人，并于2015年7月21日与房屋开发单位办理房屋交接手续并入住。2016年7月6日，肖洪波等五人诉至原审法院，要求确认泰利置业与吴如意于2015年7月14日签订的被诉征收协议无效。原审另查明，肖洪波以及肖鸿森、肖鸿浪、肖鸿秀、肖鸿萍均是吴如意的子女。自2016年4月起，吴如意因病致无法与人正常沟通交流，目前与肖鸿萍共同生活。审理中，原审法院征询了各方意见，各方均同意肖鸿萍在本案中作为吴如意的法定代理人。原审认为，泰利置业依据拆迁许可证，具有对在拆迁范围内的被拆迁房屋实施拆迁的主体资格。本案中，吴如意是被拆迁房屋拆迁时适格的被拆迁方签约主体，有权代表该户签订补偿安置协议。同时，吴如意也可将包括签订补偿安置协议在内的动迁事宜委托他人。2014年11月11日，肖洪波受吴如意的委托，与泰利置业签订的原拆迁协议，但在不违反法律规定的前提下，协议双方只要协商一致，可以变更协议。吴如意不满肖洪波签订的协议，有权撤销其对肖洪波的委托授权。吴如意撤销对肖洪波的委托授权后，另行委托他人，经与泰利置业协商一致，于2015年7月14日重新签订被诉拆迁协议，并无不妥。重新签订的补偿安置协议自签订之日起成立并生效，这也实质导致原拆迁协议被双方合意变更。从后续实际履行情况看，前份补偿安置协议并未履行，拆迁双方履行的是后签订的协议。被拆迁房屋补偿所得属吴如意和该房屋内的同住人共有，但与泰利置业协商并有签约权的仅是吴如意。比较两份补偿安置协议约定的内容，除购买的两套配套商品房因选择的房型有变化而导致总面积略有差异外，其他并无实质区别，不存在吴如意和泰利置业恶意串通损害被拆迁房屋其他同住人合法权益的情形。肖洪波等五人主张被诉拆迁协议无效，无事实和法律依据，不予支持。至于吴如意个人独自作为一套安置房屋的产权人是否恰当，属于补偿安置利益在承租人和同住人之间如何分配的问题，非本案被诉拆迁协议效力的审查范围，可另行主张。原审遂依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款之规定，于2017年1月5日判决肖洪波等五人要求确认被诉拆迁协议无效的诉讼请求不予支持。案件受理费80元由肖洪波等五人共同负担。判决后，肖洪波等五人不服，向本院提起上诉。上诉人肖洪波等五人上诉称：已生效的原拆迁协议所涉及的当事人除了吴如意外，还有上诉人肖洪波等五人，被诉拆迁协议变更原拆迁协议，未经上诉人协商一致，被诉拆迁协议无效；肖洪波根据吴如意授权委托签订的原拆迁协议合法有效，之后吴如意对肖鸿浪的授权委托，见证人系街道、居委会配合动迁工作人员，具有利害关系，且未经公证，该授权委托无效。原审判决认定事实不清、适用法律错误，要求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。被上诉人泰利置业辩称：其与吴如意的委托代理人肖鸿浪签订的被诉拆迁协议，协议内容符合法律规定和基地的安置政策，是双方真实意思表示；因2015年7月14日签订的被诉拆迁协议覆盖了原拆迁协议，原拆迁协议实际并未履行。原审审理事实清楚，法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人吴如意未提供书面述称意见。本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。本院认为：本案争议焦点在于，原审第三人吴如意的委托代理人肖鸿浪与被上诉人泰利置业重新签订的被诉拆迁协议，变更了原拆迁协议内容，是否符合法律规定。根据原《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款的规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。吴如意系被拆迁房屋的公有房屋承租人，是当然的拆迁补偿安置协议的签约主体，其有权本人或委托他人代表被拆迁户签订拆迁补偿安置协议，亦有权在与拆迁人泰利置业协商一致的情况下，代表该户签订新的拆迁协议，变更原拆迁协议内容。本案中，吴如意因对其之前委托肖洪波签订的原拆迁协议的安置房屋不满，故撤销了对上诉人肖洪波的委托，另委托肖鸿浪与泰利置业经双方协商一致签订新的被诉拆迁协议。该协议内容在未改变该户房屋拆迁补偿安置整体利益的情况下，对安置房屋作了适当调整，不存在恶意串通损害上诉人肖洪波等五人合法权益等情形，故重新签订被诉拆迁协议的行为，与法无悖，应予确认。至于对肖鸿浪的授权委托问题，吴如意出具的《关于撤销委托肖洪波的函》及《委托书》，明确撤销原委托肖洪波处理被拆迁房屋动迁事项的授权，转而委托肖鸿浪全权办理，并由街道和居委会工作人员见证。因此，对肖鸿浪的授权委托是吴如意的真实意思表示，其效力亦应予确认。上诉人认为见证人具有利害关系的意见，缺乏事实根据，其认为委托必须经过公证的意见亦于法无据，本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求和理由不能成立，原审判决驳回肖洪波、李莉、肖瑜、王思淼、肖伟的诉讼请求正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人肖洪波、李莉、肖瑜、王思淼、肖伟共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱晓婕审 判 员 陈瑜庭代理审判员 程 黎二〇一七年五月二十六日书 记 员 秦姝婷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”