（2017）川01民终3250号

裁判日期: 2017-05-26

公开日期: 2017-10-30

案件名称

王军、成都文旅邛州文化产业开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省成都市中级人民法院

所属地区

四川省成都市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王军,成都文旅邛州文化产业开发有限责任公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省成都市中级人民法院民事判决书(2017)川01民终3250号上诉人（原审被告）：王军，女，1964年11月8日出生，汉族，住四川省什邡市。委托诉讼代理人：莫晓平，四川尚上律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都文��邛州文化产业开发有限责任公司。住所地：四川省成都市邛崃市平乐镇茶马古道中段。法定代表人：郝光星，董事长。委托诉讼代理人：康静冬，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭成刚，泰和泰律师事务所律师。上诉人王军因与被上诉人成都文旅邛州文化产业开发有限责任公司（以下简称文旅邛州公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省邛崃市人民法院（2016）川0183民初782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王军及其委托诉讼代理人莫晓平，被上诉人文旅邛州公司的委托诉讼代理人康静冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王军上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳��文旅邛州公司的全部诉讼请求。事实和理由：1、2014年年底，因平乐景区打造致使王军等承租人生意惨淡，纷纷要求终止合同停止经营，文旅邛州公司为继续经营“平沙落雁”项目，召集该项目的承租人开会，会上宣布免除所有参会承租人2013、2014年的租金，要求继续坚持经营。会后，从2015年开始文旅邛州公司发出的六次租金催缴通知书中均仅催缴了2015年的租金，能够认定文旅邛州公司已经以实际行动放弃了2013、2014年的租金。2、根据约定，租金按季度支付，文旅邛州公司在本案中主张的租金均已超过诉讼时效，不应得到支持。3、文旅邛州公司为证明时效未过，在一审中提交了向王军发出的《关于“桓羽酒店”来函的回复函》，而事实上王军从未发出任何函件；且在王军因被断水、断电导致无法经营，早已于2015年10月2日将案涉房屋腾退移交的情况下，文旅邛州公司为收取2015年10月2日至2016年3月期间的租金，隐瞒该事实，通过公证方式向王军送达解除通知，上述行为均是明显伪造证据，依法应受到相应制裁。4、文旅邛州公司自2015年10月2日开始对“桓羽酒店”强制断水、断电，此行为违反合同约定，并导致王军签订租赁合同的目的不能实现，且一审中王军已提交证据证明“桓羽酒店”的物品移交时间为2015年12月9日，一审法院却错误认定王军一直经营至2016年3月31日。5、一审法院将滞纳金认定为双方对违约责任的约定，不符合法律规定；即使该认定正确，但一审判决认定的违约金额明显过高，对王军显失公平，同时与文旅邛州公司的实际损失不符。6、文旅邛州公司在2015年10月2日擅自断水、断电，致使王军无法继续经营，文旅邛州公司的违约行为导致合同解除，应赔偿王军尚未收回的装修损失。文旅邛州公司辩称，1、王军关于2013、2014年租金已免除的主张，并无任何证据支持，文旅邛州公司从未免除王军缴付拖欠租金的义务；同时，自王军拖欠租金等相关费用以来，文旅邛州公司并未怠于主张权利，2013年至2016年3月，每年均向王军催收相关租金，不存在诉讼时效已过的问题。2、文旅邛州公司向王军的回函以及经过公证的相关送达行为，不存在任何违约行为，不存在王军所称的虚假证据。3、截止文旅邛州公司于2016年3月向王军发出解除通知之时，王军并未将房屋腾退并交还文旅邛州公司，而停止经营并不代表合同已经解除，王军据此主张合同已于2015年10月2日解除，缺乏事实依据。4、《房屋租赁合同》“违约条款”中约定的滞纳金，就是合同法中规定的违约金，文旅邛州公司有权据此要求王军承担违约责任；且双方约定的滞纳金按每日1%收取，文旅邛州公司考虑到该标准过高，已作出调整和让步，按照年利率24%的标准主张，应当得到支持。5、王军自2013年1月起就拖欠租金，正是由于该违约行为，文旅邛州公司才根据合同约定采取断水、断电措施维护自身合法权益，正当合理。根据《房屋租赁合同》第八条第9款的约定，王军的装修成本损失应由其自行承担。请求驳回上诉，维持原判。文旅邛州公司向一审法院起诉请求：1、王军立即支付文旅邛州公司自2013年1月至2016年3月期间的房屋租金214784元；2、王军按照未付租金每年24%的利率立即支付文旅邛州公司逾期付款的违约金，直至租金付清之日为止（截止2016年7月31日该违约金为86537元）。一审法院认定事实：文旅邛州公司原名成都文旅平乐古镇开发建设有限责任公司。2010年9月，文旅邛州公司、王军签订《房屋租赁合同》一份，就平乐古镇“平沙落雁”一期E07号商铺租赁一事达成了一致意见，双方约定：王军租用位于平乐古镇平沙落雁项目E07号商铺，租赁商铺专用于经营客栈，店名为桓羽酒店。租赁期限为5年，自2010年9月1日起至2015年8月31日止（其中2010年9月1日至2011年8月31日，2012年1月至3月，2012年11月至2013年3月为免租期）。月租金为2010年9月1日至2014年8月31日每月5446元，2014年9月1日至2015年8月31日每月7780元，租金每三个月支付一次，王军应在每个缴费周期前五日内向文旅邛州公司支付当期租金。若王军不按时缴纳租金、水电气费等费用，则每逾期一天应承担应缴金额1%的滞纳金。租赁期间，王军拖欠租金或其他应付费用超过15日的，文旅邛州公司有权立即解除合同、提前收回商铺、并要求王军承担违约责任等。后，双方就平乐古镇“平沙落雁”一期E01、E02、E03、E06号商铺租赁一事又签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定：王军租用位于平乐古镇平沙落雁项目E01、E02、E03、E06号商铺，租赁商铺专用于经营客栈，店名为桓羽酒店。租赁期限为5年，自2013年1月1日起至2017年12月31日止。月租金为2013年1月1日至2015年12月31日每月874元，缴纳租金时间和违约责任与E07号商铺租赁合同一致。上述合同签订后，王军缴纳了履约保证金7780元，并以租赁商铺经营“桓羽酒店”客栈。2013年6月19日，文旅邛州公司向王军出具了E07号商铺的续租承诺书。后，文旅邛州公司多次向王军催缴2013年、2014年和2015年的租金。2016年3月10日，文旅邛州公司向王军发出解除租赁合同的通知。2016年��3月31日文旅邛州公司收回了租赁商铺。一审法院认定上述事实采信了如下证据：《企业名称变更核准通知书》、《房屋租赁合同》、《承诺书》、《四川省邛崃市公证处（2016）邛证字第0563号公证书》、《关于正式解除租赁合同的通知》、《EMS全球邮政特快专递单》、《催款通知书》、《收据》、庭审笔录以及双方当事人的陈述。一审法院认为，本案中，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，且内容不违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。在合同中，双方约定了若王军拖欠租金或其他应付费用超过15日的，文旅邛州公司有权提前解除合同，收回商铺。现因王军拖欠租金已超过15日，文旅邛州公司于2016年3月向王军送达了《关于解除租赁合同的通知》，则一审法��确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2016年3月解除。王军辩称并未续租E07号商铺，与一审法院查明的事实不符，一审法院不予采纳。王军辩称合同已在2015年10月2日解除，但并未提供证据予以证明，故一审法院不予采纳。合同解除后，王军仍应给付其租赁期间商铺的租金，因此对文旅邛州公司要求王军自2013年1月至2016年3月期间的房屋租金214784元（已扣除保证金7780元）的诉讼请求，一审法院予以支持。文旅邛州公司要求王军按照未付租金年24%的利率支付文旅邛州公司逾期付款的违约金，直至租金付清之日为止。因双方在合同中明确约定了滞纳金，实际就是对违约责任的一种约定，故一审法院对文旅邛州公司的该项诉讼请求予以支持。王军辩称本案已过诉讼时效，因双方签订的租赁合同约定分期给付租金，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度��干问题的规定》第五条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。本案最后履行期限为2016年3月，故本案未过诉讼时效，对王军的辩称意见一审法院不予采纳。王军辩称文旅邛州公司承诺免除2013年和2014年的租金，但未向一审法院提供证据予以证明，故对该辩称意见一审法院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、二百二十七条之规定，一审法院判决：一、王军于判决生效之日起十日内支付文旅邛州公司自2013年1月至2016年3月期间的房屋租金214784元、截止2016年7月31日的违约金86537元，共计301321元；二、王军于判决生效之日起十日内支付文旅邛州公司违约金，计算方法为：以214784元为基数，从2016年8月1日始计算至判决确定的给付之日止，以年利率24%为标准进行计算。若未按判决确定的给付之日给付房屋租金，上述违约金计算至付清之日止。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延期间的债务利息。本诉案件受理费2261元，由王军负担。二审中，王军提交以下证据：1、王军与文旅邛州公司骆建伟经理的短信内容，拟证明：案涉房屋在2015年10月2日下午两点被断水、断电；2、证人李某、钟某的证人证言，拟证明：2015年前因项目二期工程改造，导致承租的商家经营困难，在商家准备退租的情况下，文旅邛州公司为挽留商户，承诺免除2015年前所欠的租金。经质证，文旅邛州公司对证据1的真实性无异议，对证据2的三性均有异议，不能证明文旅邛州公司作出过免除租金的承诺。本院审查认为，双方对证据1的真实性不持异议，本院予以采信；二审中，王军认为文旅邛州公司自2015年10月2日起对案涉房屋擅自断水、断电至2016年3月31日，对此，文旅邛州公司认可断水、断电的起止时间，但认为系由于王军拖欠租金的违约行为才致使文旅邛州公司采取措施，故本院对案涉房屋于2015年10月2日至2016年3月31日断水、断电的事实予以确认。对证据2，证人李某曾系王军聘请在“桓羽酒店”工作的人员，与王军具有利害关系；证人钟某虽然陈述文旅邛州公司于2014年12月召集商户开会并承诺免除此前租金，但对该陈述没有任何证据佐证，且钟某与王军同为与文旅邛州公司建立房屋租赁合同关系的商户，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条关于“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言”的规定，李某、钟某的证言不能单独作为认定事实的依据，故该两位证人的证言不能达到王军关于文旅邛州公司承诺免除2013、2014年租金的证明目的，本院对证据2不予采信。双方未提交其他证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。本院认为，本案二审主要的争议焦点有三个，现评判如下：一、王军尚欠文旅邛州公司未付租金数额的认定。对于该争议焦点，双方的分歧主要在两个方面，即：文旅邛州公司是否承诺了免除2013年及2014年的租金、案涉欠付租金的计算截止时间应为2015年10月2日还是2016年3月31日。本院认为，王军关于文旅邛州公司已于2014年底召开会议承诺免除承租商户在2013、2014年未付租金的主张，除自己的陈述外，在本案中并未提交有效证据予以证明，文旅邛州公司对此亦不认可，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提供其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”之规定，王军的该主张不能成立。王军以文旅邛州公司一审中提交的《2015年租金催缴通知书》，主张其中没有涉及2013、2014年的租金，应视为实际上放弃主张，对此，本院认为，行为人可以明示或默示作出意思表示，默示仅在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可视为意思表示，于本案中，文旅邛州公司未在催缴通知书中主张2013、2014年欠付租金的行为，并不能必然认定其作出了放弃租金的意思表示，因此，王军上诉主张不应计算2013、2014年租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。庭审已查明，文旅邛州公司于2016年3月10日向王军发出解除合同的通知，并于2016年3月31日收回案涉商铺。王军对上述事实不持异议，但认为在文旅邛州公司于2015年10月2日对房屋断水、断电之时，合同实际就已解除，租金的计算时间亦应截止此时。对此，本院认为，王军逾期未支付租金的行为构成违约，文旅邛州公司根据合同约定行使解除权，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，文旅邛州公司于2016年3月10日向王军送达《关于解除租赁合同的通知》，亦符合《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，一审法院认定案涉《房屋租赁合同》已于2016年3月10日解除正确，本院予以确认。合同解除前的未付租金，王军应当支付；合同解除后至房屋实际腾退前的房屋占用费，文旅邛州公司参照约定的租金标准予以主张，具有合理性，故结合文旅邛州公司实际收回商铺的时间，一审法院支持文旅邛州公司按约定的租金标准计算欠付租金至2016年3月31日止，并无不当，本院予以维持。双方虽对案涉房屋于2015年10月2日断水、断电的事实予以确认，但根据王军在二审中提交的短信息记录，以及一审中已查明的拖欠租金事实，能够证明文旅邛州公司采取的断水、断电措施系因王军逾期支付租金违约在先，且案涉房屋在断水、断电之后，王军并未将房屋腾退交还文旅邛州公司，因此，王军主张租金应计至2015年10月2日止，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院根据双方的约定，结合王军已支付2015年一、二季度租金的事实，并在抵扣王军交付的租赁保证金7780元后，确认王军尚欠文旅邛州公司租金数额为214784元，并无不当，本院予以维持。二、文旅邛州公司的诉请是否超过诉讼时效的问题。本院认为，虽然案涉《房屋租赁合同》约定的租金支付方式为分期履行，使得各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，不仅割裂同一合同的整体性，且会导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，也背离诉讼时效制度的价值目标。由于案涉合同在履行期间，王军拖欠的租金债务呈连续状态，属于《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定的情形，因此，诉讼时效期间应从最后一期履行期间届满之日起计算。案涉合同于2016年3月10日解除，此时王军欠付的租金数额能够确定，文旅邛州公司要求给付尚欠租金的诉讼时效应自此起算，至文旅邛州公司于2016年10月26日提起本案诉讼之时，诉讼时效尚未届满。因此，王军以诉讼时效期间届满为由进行抗辩，一审法院对此不予支持正确，本院予以维持。三、一审法院确定的逾期支付租金的违约金数额是否恰当。对于违约金起算时间的确定。前述焦点二已评述，文旅邛州公司要求给付尚欠租金的诉讼时效应自最后一期履行期间届满之日起算，结合合同于2016年3月10日解除、王军于2016年3月31日实际腾退房屋的事实，鉴于文旅邛州公司在本案中主张的未付租金既包括合同解除前的欠付租金，也包括合同解除后的房屋占有使用费，本院认定王军至迟应于2016年4月1日前向文旅邛州公司支付欠付的租金及房屋占有使用费，故，王军逾期支付租金的违约金，应自2016年4月1日起算。文旅邛州公司主张的违约金系依照合同约定的每期租金支付时间分别起算，该主张与欠付租金诉讼时效的认定相矛盾，一审法院确定的违约金起算时间错误，本院予以纠正。对于违约金计算标准的确定。《房屋租赁合同》约定，王军逾期缴纳租金的，每逾期一天应承担应缴金额1%的滞纳金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，上述合同��款中的滞纳金即系双方对逾期付款违约责任承担方式的约定，文旅邛州公司有权据此要求王军支付违约金。文旅邛州公司在提起诉讼时将违约金的计算标准调整为年利率24%，对此，王军抗辩认为该标准过高，请求予以调低。本院认为，文旅邛州公司未举示有效证据证明其因王军逾期付款的违约行为造成的实际损失，在此情况下，根据公平和诚信原则，结合案涉合同的实际履行情况、当事人的过错程度，本院酌情确定按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期付款的违约金。王军要求文旅邛州公司赔偿装修损失，因王军在一审中未就此项提起反诉，依法不属于本案二审审理范围，王军可另行予以主张。综上，王军的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销四川省邛崃市人民法院（2016）川0183民初782号民事判决；二、王军于本判决生效之日起十日内向成都文旅邛州文化产业开发有限责任公司支付214784元；二、王军于本判决生效之日起十日内向成都文旅邛州文化产业开发有限责任公司支付逾期付款违约金，计算方法为：以214784元为基数，从2016年4月1日起计算至本判决确定的给付之日止，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述违约金计算至本金付清之日止；四、驳回成都文旅��州文化产业开发有限责任公司的其余诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延期间的债务利息。一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费4522元，由上诉人王军负担4200元，由被上诉人成都文旅邛州文化产业开发有限责任公司负担322元。本判决为终审判决。审判长　　唐云国审判员　　赵　锋审判员　　龚　耘二〇一七年五月二十六日书记员　　梅芳芝来源：百度搜索“”