（2017）云25民终735号

裁判日期: 2017-05-25

公开日期: 2017-07-27

案件名称

昆明森大商贸有限公司、陈模房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院

所属地区

云南省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

昆明森大商贸有限公司,陈模,红河学院,蒙自欢乐校园服务中心

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民事判决书(2017)云25民终735号上诉人（原审被告）：昆明森大商贸有限公司（以下简称“森大公司”）。住所地：昆明市盘龙江东岸下临江里龙江苑*号*单元****号。法定代表人:干晨，该公司总经理。委托诉讼代理人:汤荣，云南上义律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：陈模，男，1977年10月22日生，汉族，个体户，住蒙自市。被上诉人（原审被告）：红河学院。住所地：蒙自市东郊。法定代表人：甘雪春，该学院校长。委托诉讼代理人:吴忠臣，云南滇南律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原审被告：蒙自欢乐校园服务中心。经营者：吴蕾，女，1977年8月15日生，汉族，系蒙自欢乐校园服务中心业主，住蒙自市。上诉人昆明森大商贸有限公司与陈模、红河学院、蒙自欢乐校园服务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省蒙自市人民法院（2016）云2503民初1454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。森大公司上诉请求：撤销云南省蒙自市人民法院（2016）云2503民初1454号民事判决，驳回被上诉人陈模诉讼请求。一、二审案件受理费由被上诉人承担。理由：一、红河学院实际上已取得案涉房屋建设工程规划许可证，而不向法庭提交，涉案房屋租赁合同有效，一审认定事实和合同效力错误；二、一审未查清本案拆迁主体，致使赔偿主体是政府还是红河学院不明，遗漏红河学院相关责任认定；三、一审依据的司法鉴定意见书鉴定程序违法。该鉴定意见不是本案中作出，而是在吴蕾诉陈模腾房纠纷一案中陈模单方作出，陈模指定由“春城司法鉴定中心”鉴定，吴蕾提出异议，但一审却以该鉴定意见为依据作出判决，程序严重违法。上诉人直到本案开庭过程中才收到该鉴定意见，严重损害上诉人对该鉴定意见享有的合法权利。涉案房屋装修是2010年，鉴定意见应适用当时的价格和定额，但却用2013年的定额，费用畸高，鉴定程序严重违法，不应作为定案依据；四、一审判决认定上诉人赔偿责任主体错误。陈模起诉要求的是因拆迁造成的装修损失，而不是合同无效的损失，双方租赁合同约定拆迁造成的损失由拆迁方承担，上诉人不是拆迁方，未获任何拆迁补偿，不应承担拆迁损失。红河学院是涉案房屋所有权人、拆迁方，应承担本案损失。即使上诉人要承担本案损失，也不应超出合同未履行部分的50%即277916元，一审判决上诉人承担现租赁物现值的70%无法律依据。本案被上诉人陈模起诉主张合同有效并解除合同，一审查明合同无效，依法应告知当事人变更诉讼请求而未告知，直接判决合同无效，程序错误。被上诉人陈模辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确。本案《房屋租赁合同》违反法律强制性规定，法院应当依职权认定无效，不受当事人请求的限制。上诉人及红河学院未举证证明涉案房屋取得建设规划许可证，一审法院向相关部门调查也未取得相应证据，对此，上诉人及红河学院应承担举证不能的责任。一审依职权认定本案合同无效正确；二、吴蕾诉陈模腾房纠纷一案与本案是同一法律事实和客观事实的纠纷，该案中作出的司法鉴定意见可作为本案裁判依据；三、不论何种原因，本案合同均不能再履行，陈模主张了合同不能履行造成的实际损失，该损失基于上诉人及红河学院的过错行为造成，就应当给予赔偿；四、一审判决上诉人承担赔偿比例及数额具有事实和法律依据。本案合同无法履行造成的装修损失经司法鉴定机构依法作出，上诉人对租赁物的合法性未尽审查义务，应承担过错赔偿责任。同时，拆迁的既得利益者实际是红河学院，红河学院应与上诉人共同承担连带赔偿责任。被上诉人红河学院辩称，涉案房屋确实未取得建设规划许可，而不是红河学院不提交。涉案房屋系应政府通知折除，拆迁主体不是红河学院。一审判决有事实和法律依据，判决结果正确，请求二审驳回上诉，维持原判。原审被告蒙自欢乐校园服务中心未提出答辩意见。陈模向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告校园服务中心签订的《房屋（商铺）租赁合同》；2、三被告共同赔偿原告因拆迁房屋造成的装修损失567970.73元及设备损失款285975.38元，共计853946.12元；3、三被告共同补偿原告因拆迁房屋造成的停产停业损失20万元；4、三被告共同补偿原告合同无法履行期间原告支付的保安费275500元；5、三被告共同承担本案鉴定费15000元。本案诉讼费由三被告承担。一审法院认定事实：2003年8月18日，森大公司与红河学院签订《红河学院生活服务中心开发建设合同书》，约定由红河学院无偿提供红河学院明德门与里仁门之间约7亩土地给森大公司投资开发建设“红河学院生活服务中心”，使用期限为20年，使用期届满，可移动资产归森大公司，固定资产归红河学院。“红河学院生活服务中心”建成后，森大公司与原告陈模于2010年3月28日签订《房屋（商铺）租赁合同》，由陈模承租“红河学院生活服务中心”D幢2号、6号商铺。合同约定：第一条房屋（商铺）基本情况1.1甲方房屋（以下简称商铺）坐落于蒙自市东过境公路旁红河学院明德门外，房屋结构为钢混结构，面积785平方米。第二条房屋用途及经营范围2.1房屋用途为：经营用商铺2.2该商铺约定经营项目为：量贩式KTV，附带经营酒水及食品。第三条租赁期限3.1租赁期限自2010年8月1日至2018年12月31日止。第四条租金及商铺租赁期间的有关费用4.1该商铺年租金按145000元/年逐年递增计算（祥见本合同5.2）……。第五条租赁期间各年度租金递增比例计算以及付款期限的约定5.2乙方按下表所列金额及付款期限支付该商铺租金……注：如遇政府拆迁不属于甲方违约情形，租赁期限截至日调整为政府要求的腾房日期或乙方主动腾房日期（先到的日期为准）……。第六条商铺交付期限6.1甲方应于2010年3月25日前，将该商铺交付给乙方使用……。第九条关于装修和改变房屋结构的约定9.2装修方案由乙方以图纸或书面形式提交给甲方审核，经甲方书面认可后方可施工，租赁期届满后乙方装修及固定设施归甲方所有。第十四条因国家建设、不可抗力因素提前终止合同的约定14.1在合同期限内如遇到国家建设拆迁，造成不能正常经营，原则谁拆迁谁补偿，建筑主体归甲方，装修补偿归乙方的原则。第十六条违约责任16.1租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同之规定，须按当年租金的50%偿付对方违约金并赔偿因此给对方的所有经济损失16.2如承租方逾期不搬迁，甲方有权向人民法院起诉和申请执行，甲方因此所受损失由乙方负责赔偿。合同并对房屋维修养护、转让、转租、提前终止、免责条款等方面进行了约定。合同签订后，原告装修承租房屋经营KTV。2012年8月20日，森大公司委托被告校园服务中心代理“红河学院生活服务中心”房屋租赁相关事宜。2013年12月18日，陈模按照森大公司的通知与校园服务中心签订同一内容的《房屋（商铺）租赁合同》。双方在合同中备注：“因在合同期内甲方昆明森大商贸有限公司变更为蒙自欢乐校园服务中心，由此在2010年3月28日签订的合同声明作废，以2013年12月18日签订的合同为准”。2014年9月29日，红河学院发出红院函[2014]8号《红河学院关于拆除“红河学院生活服务中心”的通知》，要求校园服务中心将“红河学院生活服务中心”内的所有房屋全部腾空，于2014年10月20日之前移交给红河学院并由学院移交给蒙自市人民政府拆除。校园服务中心于同月30日向各承租户发出《关于“步行街”拆迁通知》，要求各商户在收到通知之日起七日内必须搬迁完毕。自2014年10月起，校园服务中心不再收取各承租户商铺租金。同年10月11日，校园服务中心又向陈模发出《通知》，要求陈模于2014年10月20日以前腾空其承租的“红河学院生活服务中心”D幢2号、6号商铺。陈模接到通知后，于同月15日向校园服务中心致《对红河学院欢乐校园生活服务中心通知腾空商铺的回函》，要求校园服务中心对其装修补偿作出明确的答复。同年11月10日，校园服务中心函告陈模：“红河学院生活服务中心”的所有建筑其已于2014年10月20日全部移交给红河学院，其没有得到任何经济赔偿，要求陈模于2014年11月13日前立即搬离，并建议陈模采取法律途径解决其赔偿诉求。2014年10月23日，森大公司将“红河学院生活服务中心”所有建筑物、构筑物、园林景观设施等资产向红河学院移交。红河学院相继拆除了“红河学院生活服务中心”除陈模承租的D幢2号、6号商铺之外的其他房屋。陈模因房屋装修赔偿问题未得到答复，至今未腾还商铺。2014年11月13日，校园服务中心经营者吴蕾向一审法院起诉要求终止校园服务中心与陈模签订的《房屋（商铺）租赁合同》，陈模立即搬出红河学院生活服务中心D幢2号、6号商铺。该案宣判后，陈模提出上诉，2015年4月30日，红河州中级人民法院发回重审，一审法院依法另行组成合议庭，并追加红河学院、森大公司作为第三人参加诉讼。诉讼过程中，2015年8月16日，陈模申请对其租赁房屋的KTV内部装修及设备价值进行鉴定。一审法院于2015年8月28日依法委托云南春城司法鉴定中心进行价值鉴定，该中心于2015年12月30日作出鉴定意见，结论为：装修价值现值567970.73元、设备价值285975.38元。陈模支付鉴定费10000元。2016年3月29日，校园服务中心撤回起诉。陈模经与森大公司、校园服务中心、红河学院协商赔偿事宜未果，于2016年5月31日诉至一审法院。一审另查明，“红河学院生活服务中心”未取得建设工程规划许可证，也无主管部门相关审批手续。被告校园服务中心于2012年8月8日工商注册，经营房屋租赁管理。一审法院认为，一、原告陈模与被告校园服务中心签订的《房屋（商铺）租赁合同》是否有效的问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案被告森大公司投资开发建设的“红河学院生活服务中心”未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，被告校园服务中心与原告陈模签订的“红河学院生活服务中心”D幢2号、6号商铺《房屋（商铺）租赁合同》，依法属于无效合同。被告校园服务中心、森大公司所作该合同合法有效的辩解，无事实与法律依据，不予采纳。二、关于原告陈模的经济损失问题。1、云南春城司法鉴定中心对原告经营的蒙自市汇城娱乐KTV内部装修现值评估为567970.73元，该鉴定结论合法有效，对原告主张的房屋装修损失567970.73元，予以支持。2、云南春城司法鉴定中心对原告经营的蒙自市汇城娱乐KTV设备的现值评估为285975.38元，因KTV设备并非房屋装修附带物，拆除后仍可独立使用，原告未提交相应证据证明KTV设备拆除后导致的价值损失，故对原告的此项损失主张，不予支持。3、《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。原告与被告校园服务中心签订的《房屋（商铺）租赁合同》既已无效，原告基于合同约定主张因拆迁房屋造成的停业损失200000元没有法律依据，不予支持。4、原告主张KTV不能经营期间其支付保安费275500元，一方面没有合法证据证实，另一方面，2014年9月30日，校园服务中心向各承租户发出《关于“步行街”拆迁通知》，要求各商户在收到通知之日起七日内必须搬迁完毕，并自2014年10月起，校园服务中心不再收取各承租户商铺租金，同时，红河学院也相继拆除了陈模承租的D幢2号、6号商铺周围房屋，原告明知其已不能在所承租房屋正常经营KTV，却未采取适当措施防止损失扩大，寻求合法途径解决纠纷，经校园服务中心多次催告，仍采取滞留设施方式以求赔偿，致使其损失扩大，其主张该项损失，因无事实依据及正当理由，不予支持。5、原告主张鉴定费15000元，但云南春城司法鉴定中心收取原告支付的鉴定费为10000元，该费用应扣除KTV设备评估费所占相应比例即3000元，余7000元属于合理支出，予以支持。三被告关于云南春城司法鉴定中心鉴定程序违法、评估装修损失费用偏高的辩解，因无足以反驳的相反证据和理由，不予采纳；三被告关于原告主张的KTV设备现值不应计算为损失、停业损失没有法律依据、保安费系原告自行扩大的损失的辩解，符合法律规定，予以采纳。原告的损失合计人民币574970.73元。三、原告陈模的损失应由谁承担赔偿责任的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告校园服务中心持证经营“红河学院生活服务中心”商铺租赁，对造成合同无效，应承担主要过错责任，对原告的损失应承担主要赔偿责任，原告未尽合同审查义务，有一定的过错责任，应承担相应责任。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。结合本案原告与被告森大公司、校园服务中心先后签订同一内容合同事实及原告认可森大公司系房屋实际出租人情况，原告知道被告森大公司与被告校园服务中心之间的委托关系，基于委托关系，原告的损失依法应由被告森大公司承担相应责任，被告校园服务中心不承担赔偿责任。被告红河学院非本案《房屋（商铺）租赁合同》当事人，根据合同相对性原则，该合同约定的权利义务内容与被告红河学院并无关联，故被告红河学院在本案中依法不承担赔偿责任。原告所作被告校园服务中心及森大公司作为房屋实际出租人，被告红河学院作为房屋所有权人，三被告均应赔偿其经济损失的主张以及被告校园服务中心、森大公司所作原告的损失应按照双方合同约定向红河学院主张的辩解，均不符合法律规定，不予采纳；红河学院所作其不是本案的适格被告，在本案中不应承担赔偿责任的辩解意见，符合法律规定，予以采纳。一审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第二百一十二条、第四百零二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决：一、原告陈模与被告蒙自欢乐校园服务中心签订的《房屋（商铺）租赁合同》无效；二、原告陈模于判决生效之日起十日内将坐落于蒙自市东过境公路旁红河学院明德门外“红河学院生活服务中心”D幢2号、6号商铺返还被告蒙自欢乐校园服务中心；三、被告昆明森大商贸有限公司于判决生效之日起十日内一次性赔偿原告陈模的经济损失574970.73元的70%即人民币402479.51元；四、被告蒙自欢乐校园服务中心不承担赔偿责任；五、被告红河学院在本案中不承担赔偿责任；六、驳回原告陈模的其他诉讼请求。二审期间，上诉人向本院提交了红河州规划局颁发的“建字第532522200905006号”建设工程规划许可证，欲证明涉案房屋于2009年5月6日取得建设工程规划许可，一审认定该房屋未取得建设工程规划许可而认定租赁合同无效进而判决上诉人承担赔偿责任错误。经质证，红河学院不认可上诉人二审提交的“建设工程规划许可证”真实性，认为涉案房屋的所在位置与“规划建设许可证”规划的生活服务中心不在同一位置，不能证明涉案房屋已取得规划建设许可。经本院向红河州规划局调取红河学院规划建设总平面图、生活服务中心规划建设许可证及规划平面图，并组织双方当事人现场查看，涉案房屋并不在红河州规划局颁发的红河学院生活服务中心规划建设许可证的规划建设范围内。上诉人二审提交的证据不能证实上诉人证明目的，本院不予采信。二审查明事实：森大公司与红河学院签订的《红河学院生活服务中心开发建设合同书》约定由红河学院办理“生活服务中心”建设工程规划许可审批。经红河学院向红河州建设局申请，红河学院于2009年5月6日取得了校园服务中心建设工程规划许可证，并已按规划建设完毕（即现已建成的“柠檬时代”）。涉案房屋并不在红河学院生活服务中心建设工程规划许可的建设范围内，无相应证据证实涉案房屋已取得建设工程规划许可。其余案件事实与一审查明事实相一致。综合双方诉辩主张，本案争议的焦点是：一审判决认定本案《房屋（商铺）租赁合同》无效是否正确？2、云南春城司法鉴定中心作出的云春鉴[2015]建鉴字第332号司法鉴定意见能否作为认定涉案房屋装修价值现值的依据？3、应由谁承担本案赔偿责任，赔偿金额如何计算？本院认为：关于《房屋（商铺）租赁合同》效力问题。虽然上诉人向本院提交了红河州规划局颁发的红河学院校园生活中心建设工程规划许可证，欲证明涉案房屋于2009年5月6日取得建设工程规划许可证，但经查证，涉案房屋并不在该建设工程规划许可证规划建设范围内，现有证据不能证实涉案房屋已取得建设工程规划许可。一审根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定认定本案《房屋（商铺）租赁合同》属于无效合同正确。关于司法鉴定意见的问题。云南春城司法鉴定中心作出的云春鉴[2015]建鉴字第332号司法鉴定意见，虽是在吴蕾诉陈模腾房纠纷一案中作出，但该案中作出的司法鉴定意见实质上就是对本案诉争标的物现值所作出的鉴定意见，与本案属于同一客观事实，针对的是对同一标的物现值所作的鉴定，采用2013国家定额标准计算标的物价值并无不当。鉴定机构系一审法院依法委托，具有相应鉴定资质，鉴定程序合法，所作鉴定意见可作为本案裁判依据。一审依据该鉴定意见作出裁判较为客观。关于赔偿责任主体及赔偿金额计算的问题。人民法院审理合同纠纷案件，应当依职权对合同效力进行审查并作出认定，不受当事人诉求限制。本案中，被上诉人陈模虽未主张合同无效，但提出的总体诉求是赔偿损失，一审经审理认定本案合同无效，并依据合同无效的裁判规则判决上诉人承担本案相应经济损失，并不属超诉求裁判，不违反法律规定。导致本案房屋租赁合同无效的原因是涉案房屋未取得建设工程规划许可证，森大公司与红河学院作为涉案房屋合作建设方，对此应承担责任，红河学院不属于本案《房屋（商铺）租赁合同》相对方，不应在本案中直接承担《房屋（商铺）租赁合同》无效的赔偿责任。本案承租人陈模对租赁合同无效仅应负未审慎注意的过失责任，一审判决认定陈模承担租赁物装修现值30%的责任，已考虑本案剩余租期等综合因素，故上诉人关于只应承担合同未履行部分的50%责任的上诉理由不能成立，不应支持。一审判决对本案经济损失的责任划分正确。综上所述，昆明森大商贸有限公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7337元，由昆明森大商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　刘正平审判员　　王丽仙审判员　　杨俊武二〇一七年五月二十五日书记员　　董　祎来源：百度“”