（2017）陕01民终7320号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-11-14
案件名称
陕西物业有限公司;孟物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陕西物业有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终7320号上诉人（原审被告）：孟，委托诉讼代理人：郝XX被上诉人（原审原告）：陕西物业有限公司法定代理人：X某。委托诉讼代理人：玉X上诉人孟XX因与被上诉人陕西XX物业有限公司（以下简称XX物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初XXXX号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。孟XX上诉请求：撤销原判，发回重审，或者查清事实后改判驳回XX物业公司的诉讼请求；一审、二审诉讼费全部由XX物业公司承担。事实和理由：一、有证据证明双桥国际社区的建设单位是陕西联邦实业股份有限公司，故西安双桥头城中村改造建设发展有限公司并非双桥国际社区的建设单位。因此，XX物业公司2013年12月28日与西安双桥头城中村改造建设发展有限公司签订的《前期物业服务合同》主体不适格，应为无效。二、XX物业公司一审向法院提交的《物业管理服务协议》并未由孟XX签字确认，故该《物业管理服务协议》对孟XX不产生任何法律效力。三、XX物业公司在小区5号楼电梯内外发布广告的收入以及在小区其他公共地区的经营收入属于孟XX的收益，被XX物业公司据为己有。四、因XX物业公司物业服务质量存在很大瑕疵，孟XX有权依照《合同法》第六十七条规定拒绝交纳物业费；其物业服务资质为三级资质，按照《陕西省物业服务收费等级标准》规定应为0.9元/㎡，而非1.20元/㎡。XX物业公司辩称，开发公司和XX物业公司签订了前期物业服务合同，XX物业公司也和全体业主签订了物业合同，目前电梯尚未交付给物业公司。请求驳回上诉，维持原判。XX物业公司向一审法院起诉请求：1、判令孟XX向XX物业公司支付2015年1月至2016你那6月的物业管理费、电梯费、公摊电费、垃圾处理费、暖气费共计3465.9元，滞纳金1353.7元，合计4819.6元；2、判令由孟XX承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：孟XX系双桥国际社区5号楼19层03号房屋业主。2013年12月28日，西安双桥头城中村改造建设发展有限公司（甲方）与XX物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对双桥国际社区二期提供前期物业管理服务事宜，高层住宅基础物业服务费每月为1.2元/平方米，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每个结算周期到来10日前履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。合同签订后，XX物业公司依约向双桥头国际社区二期提供了物业服务。本案在一审审理过程中，经询问，孟XX认可未向XX物业公司支付过2015年1月至2016年6月物业管理费、电梯费、公摊电费、垃圾处理费。孟XX拖欠XX物业公司的物业费、电梯费、公摊电费、垃圾处理费共计2839.5元。一审法院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，建设单位线双桥头城中村改造建设发展有限公司与物业服务企业XX物业公司依法签订的前期物业服务合同，系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，依法应当予以确认。故该合同对XX物业公司和孟XX双方均有约束力。XX物业公司按照物业服务合同的约定，提供了相应的服务，孟XX就应当按照合同的约定交纳物业服务费用。现XX物业公司主张要求孟XX支付2015年1月至2016年6月物业管理费、电梯费、公摊费、垃圾处理费的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。关于XX物业公司主张要求孟XX支付滞纳金一节，因孟XX对XX物业公司是否有权利为该小区提供物业服务有异议，XX物业公司的服务也存在很大瑕疵，故对其主张的滞纳金一节，依法不予支持。至于孟XX认为XX物业公司签订的《前期物业合同》违反了《实施意见》的规定继而无效的辩称意见，因该《实施意见》不属于法律或行政法规，亦不符合法律规定的合同无效的情形，故对孟XX的该项辩称意见依法不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若按问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告孟XX于本判决生效之日起十日内向原告陕西XX物业有限公司支付自2015年1月至2016年6月期间的物业管理费、电梯费、公摊电费、垃圾处理费共计2839.5元。二、驳回原告陕西XX物业有限公司的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告承担。因原告已预交，故被告在履行生效判决时将其承担的部分一并支付于原告。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，建设单位西安双桥头城中村改造建设发展有限公司与物业服务企业XX物业公司依法签订的《前期物业服务合同》，系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同。XX物业公司应按照合同的约定提供相应的服务，孟XX亦应按照合同的约定交纳物业服务费用。一审中，孟XX认可其未向XX物业公司支付2015年1月至2016年6月物业管理费、电梯费、公摊电费、垃圾处理费等。一审认定孟XX拖欠XX物业公司的物业费、电梯费、公摊电费、垃圾处理费共计2839.5元，XX物业公司对此未提出上诉。孟XX上诉主张其小区建设单位为陕西联邦实业股份有限公司，其提交的证据并不充分，本院不予采信。西安双桥头城中村改造建设发展有限公司与XX物业公司签订的《前期物业服务合同》，合法有效，对本案双方均具有约束力。且XX物业公司实际为涉案小区提供了物业服务，其收费标准亦经过相关部门批准，孟XX应支付相关物业费用。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，孟XX已预交，由孟XX负担。本判决为终审判决。审判长 陈平审判员 李刚审判员 李涛二〇一七年五月二十五日书记员 李伟 微信公众号“”