（2017）冀1082民初793号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-06-28
案件名称
刘海峰、陈小凤等与三河华远房地产开发有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
三河市人民法院
所属地区
三河市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘海峰,陈小凤,三河华远房地产开发有限公司,三河市禹燕房产经纪有限公司,三河市住房保障和房产管理局
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2017）冀1082民初793号原告：刘海峰，男，1971年12月20日出生，汉族，住河北省遵化市，。原告：陈小凤，女，1971年7月9日出生，汉族，住河北省遵化市，。委托诉讼代理人：刘海峰（陈小凤丈夫），1971年12月20日出生，汉族，住河北省遵化市，。被告：三河华远房地产开发有限公司，住所地三河市泃阳镇大闫各庄村南，统一社会信用代码91131082754010416G。法定代表人：乔俊明，总经理。委托诉讼代理人：郭宏，男，1981年8月25日出生，汉族，系该公司职员，住廊坊市大厂回族自治县，。被告：三河市禹燕房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊京哈路南侧燃料公司商业楼（燕灵路229号），统一社会信用代码91131082MAO7KL4A7B。法定代表人：李龙雨，董事长。委托诉讼代理人：王冠儒，北京市明诚律师事务所律师。第三人：三河市住房保障和房产管理局，住所地三河市东贤人街，统一社会信用代码12131082000219635K。法定代表人：高伟，局长。委托诉讼代理人：杨硕，河北唤民律师事务所律师。原告刘海峰、陈小凤与被告三河华远房地产开发有限公司、被告三河市禹燕房产经纪有限公司及第三人三河市住房保障和房产管理局侵权责任纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘海峰、陈小凤，被告三河华远房地产开发有限公司委托诉讼代理人郭宏，被告三河市禹燕房产经纪有限公司委托诉讼代理人王冠儒，第三人三河市住房保障和房产管理局委托诉讼代理人杨硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘海峰、陈小凤向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告捂盘惜售、哄抬房价、侵害原告合法权益违法、违规行为；2、依法要求法院依据政策和法规，判令被告与原告继续履行协议中的义务；3、依法确认第三人不作为、欺上瞒下、与被告合谋弄虚作假的行为侵害老百姓的行为违法、违规，其行为直接及间接的侵害了原告合法权益；4、依法判令第三人根据住建部及国务院及廊坊市政府及三河市政府的房地产政策，赋予的权利和义务，依法履行实施房地产调控政策，依法依规，监管及督促被告1、2、5号楼开盘，维护老百姓的合法权益；庭审过程中，二原告又增加了5项诉讼请求：1、依法确认被告履行对原告的购房排号及选房协议中的义务，履行选房程序，实现选房的机会，最终购得金桥嘉苑小区5号楼或1号楼、2号楼，及其他南北通透户型的楼房一套；2、依法确认截止到2017年3月中，此案中原告申请法院依法调取金桥嘉苑在三河市房管局及其他管理部门未在房管局系统网签的楼房套数，包括1、2、5号楼及未网签的其他楼房套数；3、依法确认2016年1月1日至2017年4月以前的未在三河市房管局网签备案的楼房备案销售价格，购房价格严格依照2016年4月以前金桥嘉苑在三河市房管局备案的公布的销售价格及被告工作人员对原告承诺的销售价格范围内；4、依法确认原告有选房、购房的资格，并享受2016年4月9日以前的国家及三河市的赋予老百姓及原告的购房惠民的优惠政策；5、由于事态在发展，年代时期自然在延续，国家的房地产惠民政策在日益更新，原告与被告的事发及涉案时及政策，已定格为历史。①判令被告必须对原告承担2016年4月10日后期的政策，对原告及承担相应的损失的责任及补救措施，确保原告不受额外的负担和义务；②判令二被告及第三人承担对原告，实现选房及最终实现购得房源一套的结果，各负其责。事实与理由：原告为了在燕郊购房定居，计划在金桥嘉苑购房，2016年1月18日原告在燕郊××顺路行车时，被金桥嘉苑售楼处售楼人员拦下，介绍该楼盘有现房销售，并且随时上户口，并称年底政策优惠，被该销售人员引进该售楼处，当时接见的销售人员尚玲，并且领着我到该楼盘5号楼94平米的户型，当时向我介绍的价额在14500左右，春节封盘前购买优惠10000元，当时我考虑到邻近春节事情繁多，另外考虑到过了春节政策和价格会优惠些，过完春节就办手续。在春节期间，国务院出台房地产去库存政策，农历二零一七年正月初八，电话联系销售人员尚玲，尚玲说：“还过春节，该楼盘还在封盘，有销售信息通知我”。到了2月29日尚玲电话通知我，现在房地产可以销售了，但是得先交10000元排号费，等排完号了就开盘选房，开盘时间在10天至半个月，我于3月2日我最早的到了该售楼处交了10000元排号费，给了我30号，当时销售主管林照虎承诺“虽给30号，但是暗中提前选房，选好房”。但是在3月5日从号称销售经理吴森的微信聊天中得知“30号以前的全是空号，是预留的，100套房子排200号，他可以给我7号”。得到这个信息之后电话联系销售主管林照虎，向他表明了我了解购房排号有问题，当时林照虎承诺给我5号，叫我5号选房，当时我用短信的方式证明回复到：“你给我5号，我就安心了，谢谢你，我是一心一意的计划在你那买房，定了，就不想别的楼盘了，但是，楼盘有消息，你得提前通知我，咱们得提前运作，希望你理解我，购此房是我一辈子的大事，在此谢谢你。”林照虎回复：“好的，我理解”。自排号之后，我就进入了焦急等待开盘时间，承诺的10天至半个月，几乎天天询问，之后销售人员尚玲说：“开发商承诺国家开完两会就开盘”，之后拖到3月底、4月初、4月中旬、4月底、5月初，就这样持续拖延。并告知我说：“开发商捂盘惜售，等价格再高些就开盘，开盘保证有我的房，尤其是我这样忠实的客户。”购房政策一天一天在收紧，房价一天一天在疯长，作为急待购房的原告度日如年，看到周边的楼盘火爆销售，到其他楼盘购买失去机会，也不舍得被告已经排上号的楼盘，并且承诺第5号选房，当时优越的号位和暖心安慰及承诺使得我急于安家置业的美好愿望死心塌地的寄托在了金桥嘉苑5号楼。在焦急的等待开盘时间中，在4月20日三河市政府网依据廊坊市及三河市房地产调控政策首次公布可售房源信息，显示金桥嘉苑小区可售房源56套，当时我自己想：“根据公布的在售套数，如果就依第30号，肯定选到房，何况后期承诺给我5号，选到称心如意的房源确定无疑。”在4月21日上午，依据该房源公布的客服电话咨询什么时候开盘，该房地产销售经理阳易均答复是:“楼房售完了，没房了。”听到此回复，我就向他表明：“我已经在此楼盘排号，从年前到现在始终天天等待开盘信息，怎么没开盘就没房了？”当时阳易均得知我的事情，答复我：“星期一可以找他，有事情和我详谈”。后期代理公司三河市禹燕房产经纪有限公司销售经理王菲告诉我：“房地产开发商应付政府调控政策做的假认购，数据作假，应对政府的，并且还告诉我还有房，一套都没卖，叫我还是等开盘，保证有我的房源。”在我找三河市房管局信访后，他说：“迫上级领导的压力，化解上访，给我解决纠纷。”5月20日后期承诺已经从开发商申请给售一套房，但是在年底前开盘，价格不能依据政府公布的备案价格平均价格14393元，必须是27000元至28000元，到时候必须购买，如果不购买10000元的排号费就不予退还。当时听到此条件和价格感到是被敲诈、强制销售的行为。因为当时的2016年5月20日左右燕郊最高的房价没有超过20000元，在金桥嘉苑近邻首尔甜城洋房最高价没有超过21000元，当时订到如此苛刻条件，毕竟公开承诺给售我一套房的机会，毕竟承诺还有房，至于后期交易价格由政府决定，依据政策，并不是开发商随意涨价，必须有监管。于是我答应不管多少钱，有我房就行，只要买到房，什么条件都行。时至现在起诉2017年1月5日，三河市政法网第三次公布金桥嘉苑可售房源46套。我自三河市政府网首次公布可售房源56套后，侧面询问该楼盘销售人员多名，后续得到：“听传言、销售该售楼处搞内购消息，有人有事的政法官员参与选房，有的客户还有加价销售的行为。”第三天，我不相信事实，为了求证事情发展，我另外又通过微信方式探访事情，从该销售公司吴森销售经理处得知，房子都没有了，被政府官员人情关系都订没了，并且该售楼处以备案的价格额外加价销售楼房，16000元一平米加价内部销售，合同16500元一平米，卖到19500元，额外的不开发票，并且声称手头刚有一套房源可以销售，星期一就可以办理手续，是他们领导年前花10000元定的，当时我假装购买此房，要求把价格降些，当时他答应和领导商量一下，叫我听消息，当时我就震惊了。使得我正常排号待购的处于不利的处境，于4月27日走访三河市信访局找到三河市住房保障和房产管理局，执法大队，反映金桥嘉苑捂盘惜售行为，暗中认购、加价销售行为，侵害了正常购房的原告权益的事项及后期给廊坊市市长热线反映问题。房管局给廊坊市市长答复称金桥嘉苑是合法销售，不存在捂盘惜售的销售行为，不存在侵害原告行为，并且要求开发商退还排号费10000元，房子已经被认购，只是未办理网签，并且承诺督促开发商尽快办理网签手续。三河市房管局至老百姓的合法购房权益于不顾，袒护开发商，三河政府网4月20日公布56套房源在售，7月20日公布49套房源在售，在11月15日到房管局执法大队询问大队长：“为什么第三期本应在10月20日依据政策规定公布第三期可售房源没有公布。”执法大队长说：“房子已经没房了，公布啥房源已经备案。”以上事实完全违背事实发展规律，房管局所出具的房源信息及处理事项前后矛盾，不圆其说，直接侵害了原告利益及不作为，现要求房管局必须提供原告信访答复中全部售完网络备案手续，以及廊坊市市长热线的信访答复。三河市住房保障和房管局是责任归属单位，该单位就应当履行国务院及建设部及廊坊市人民政府和三河市人民政府赋予的执法权力和义务，第三人应当履行义务规范被告二人违法违规行为，不管第三人三河市房管局和二被告如何串通作假应对政策调控，行政不作为，不应合谋坑害最底层老百姓及原告的合法权益，不能违背的事实和义务，应恪守法律，尊重事实，遵循诚信，最基本的法律要求和政策法规之规范。由于被告的违法及第三人的不作为，致使原告错过购买楼房的机会，也错过购买楼房惠民政策的机会，上述过错是被告及第三人造成的。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求维护原告的诉讼请求。被告三河华远房地产开发有限公司辩称，该公司不存在哄抬房价的情况，因为所有楼盘已经销售一空，并且与相应的购房人也签订了认购合同，收取了购房款并出具合法的收款收据，与原告之间并没有任何的商品房买卖合同，这就意味着双方之间没有房屋买卖关系，也没有收取原告任何的购房定金或者是购房款，所以对原告没有任何义务可以履行。综上，法庭应查明事实驳回原告的诉讼请求。被告三河市禹燕房产经纪有限公司辩称，二原告对自己的诉讼请求有举证责任，应当举证证明，不予提供应当承担败诉的风险，原告诉求无法律依据，我国实行市场经济，奉行依法治国，房地产市场治理的合理依据是法律法规，正常规章审判也只是具有参照作用，红头文件和政策不能作为审判依据，因此原告的诉讼请求并无合法依据。综上，原告负有证明责任，不能提供充分证据证明诉求的合理性，诉求亦无法律依据，被告请求法院对其诉求予以驳回。第三人三河市住房保障和房产管理局述称，我方不存在不作为、违法违规的情形，对于原告到第三人处反映的情况，第三人到被告三河华远房地产开发有限公司了解并调取了原告与该公司之间签订的金桥嘉苑VIP申请函和诚意金的收据及该公司与其他案外购买人签订的金桥嘉苑认购协议书及定金收据，了解到该公司金桥嘉苑5号楼在2015年4月8日取得了商品房预售许可，共计112套商品房，截止到2016年6月1日网签82套，其余的30套商品房截止到2016年4月4日全部与客户签订了认购协议书并且交纳购房定金。2016年4月27日原告到第三人处反映交纳10000元诚意金后没有买到房屋的情况，此时被告三河华远房地产开发有限公司的房屋已经销售完毕，第三人分别于2016年4月27日、2016年5月30日、2016年11月7日分别对二原告口头和两次书面答复，依据是商品房销售管理办法第22条的规定。综上第三人不存在不作为和违法违规行为。被告三河华远房地产开发有限公司楼房已经全部销售完毕，也无法督促其对1、2、5号楼进行开盘。原被告之间是平等主体的市场行为，第三人作为行政机关，只是一个监督监管的作用，对于原告反映的问题，第三人已经明确给予答复，原告所说三河市政府网公布可售房源显示金桥嘉苑56套可售房源属于理解错误，不是可售房源而是未网签的房源。经第三人调查上述房源在2016年4月4日之前被告三河华远房地产开发有限公司就已经与其他客户签订认购协议。本院经审理认定事实如下：原告刘海峰曾于2016年年初到被告三河市华远房地产开发有限公司（以下简称华远公司）金桥嘉苑售楼处咨询购买该小区商品房的相关情况，并于2016年3月2日在金桥嘉苑售楼处签订了【金桥嘉苑】VIP申请函，同时交纳了诚意金10000元，二原告截止到庭审结束时未在金桥嘉苑购买商品房，也未与被告华远公司和被告三河市禹燕房产经纪有限公司（以下简称禹燕公司）签订相关商品房买卖合同，以上事实本院予以确认。二原告主张二被告和第三人三河市住房保障和房产管理局（以下简称房管局）侵害了二原告的购房权益，要求二被告继续履行排号、选房、售房的义务，要求第三人房管局对被告华远公司捂盘惜售、哄抬房价、损害百姓权益的行为进行监管，并保证二原告在金桥嘉苑5号楼、2号楼或1号楼按原有的优惠政策和价格购买到一套南北通透的楼房，同时二原告向法庭提供了【金桥嘉苑】VIP申请函1份，收款收据1张，房管局答复1份，致华远公司法定代表人乔俊明信件一封，与尚玲、阳易均、王菲、林照虎、吴森等人的录音光盘数张及微信和短信截图数份，三河市政府网站信息截图数份，媒体报道相关材料数份，国务院、住建部和地方政府关于商品房的相关政策、法规、规章数份。申请函载明：“【金桥嘉苑】VIP申请函VIP号：NO030申请人姓名：刘海峰，陈小凤证件类型：□身份证□护照□其他证件号码：；详细通讯地址：河北省遵化市娘娘庄乡下峪村峪安南路10排6号本人自愿申请【金桥嘉苑】VIP申请函，理解并接受如下条款：1、在申领【金桥嘉苑】VIP申请函本人自愿交纳人民币一万元整（￥10000）的诚意金，所交诚意金并非房号认购定金；2、本人确保所提供的通讯地址、固定电话及移动电话等联系方式真实有效，如有更改本人将立即通知售楼处，否则由此造成的一切后果由本人承担；3、本人同意在【金桥嘉苑】开盘当天携带本人身份证、VIP申请函、诚意金收据及定金到【金桥嘉苑】销售中心选房，如本人放弃优先选房权利或本人未选中满意房号，则由【金桥嘉苑】销售中心全额无息退回诚意金，双方不再负有任何责任；4、选房当日成功选房的客户，在诚意金转为购房定金同时，须将VIP申请函退回；5、客户所签购房认购书及购房合同的名字必须与客户所持的VIP申请函名字相同；6、持VIP申请函客户未选中满意房号的。客户可于开盘后7日内携带身份证、诚意金收款收据及VIP申请函到【金桥嘉苑】售楼处办理诚意金退款手续，款额如数退还，但不计任何利息，开盘当日不办理退还手续。仅有VIP申请函不能作为退款依据；申请人签名：刘海峰五号楼联系电话：139××××9064申请日期：2016年3月2日置业顾问签名：尚玲主管领导签字：林照虎181××××3309本表一式两份售楼处地址：燕顺路金桥嘉苑售楼处咨询电话:010-5264****”。收款收据载明：“收据2016年3月2日NO.0077174今收到刘海峰、陈小凤交来诚意金10000元（注：开盘后7日内可退）人民币（大写）壹万元整￥10000收款单位公章（无）收款人：尚玲交款人：刘海峰”。被告华远公司对二原告的主张不予认可，理由是华远公司并未与二原告签订过商品房买卖合同，不存在履行相关售房义务；华远公司也未与二原告签订过【金桥嘉苑】VIP申请函，也从未收到过二原告10000元诚意金；对于二原告提供的录音光盘、微信和短信截图华远公司不予质证，因为二原告未提供原始载体；同时华远公司否认尚玲、林照虎、王菲为本公司工作人员。被告禹燕公司对二原告的主张不予认可，理由是林照虎虽然原是禹燕公司职工，现已经离职，但林照虎并未与二原告签订购房协议；禹燕公司认可王菲为现员工，但禹燕公司认为王菲并未允诺二原告一定会取得相关房源；禹燕公司否认尚玲为公司员工，对【金桥嘉苑】VIP申请函的真实性不予认可，也不认可收到二原告10000元诚意金；禹燕公司对二原告提供的录音光盘、微信和短信截图的质证意见同华远公司。第三人房管局对二原告的主张不予认可，理由是房管局对二原告反映的金桥嘉苑相关问题已经进行了调查和答复，不存在不作为的行为；二原告所交的10000元诚意金并非购房定金，二原告与华远公司也未形成商品房买卖合同关系；关于质证意见同二被告。关于二原告的第1项诉讼请求，不属于法院的受案范围，二原告可向相关行政部门请求解决。关于二原告的第2项诉讼请求，二被告和第三人均不予认可，二原告也未向法庭提供充分证据证明二被告具有履行向二原告售房的义务；关于二原告的第3项诉讼请求，属于行政诉讼范围，不属于民事诉讼范围，二原告如认为第三人存在不作为的行为，可通过行政诉讼解决。关于二原告的第4项诉讼请求，不属于法院受案范围，二原告可向相关部门反映解决。关于二原告增加的第一项诉讼请求，二被告和第三人均不予认可，二原告也未向法庭提供充分证据证明二被告具有履行向二原告售房的义务。关于二原告增加的第二项诉讼请求，不属于法院的受案范围，二原告可向相关行政部门请求解决。关于二原告增加的第三项诉讼请求，不属于法院的受案范围，二原告可向相关部门请求解决。关于二原告增加的第四项诉讼请求，属于国家或地方政府在商品房买卖过程中的政策调整，二原告是否有资格购房属于政策调整范围，不属于法院受案范围。关于二原告增加的第五项诉讼请求，二被告和第三人不予认可，二原告也未向法庭提供充分证据证明二被告具有按原来优惠政策向二原告售房的义务。本院认为，二原告虽然主张二被告和第三人侵害了二原告的购房权益，但是二原告并未与二被告签订过商品房买卖合同，二原告也未向法庭提供充分证据证明二被告具有向二原告出售商品房的相关义务，且二被告和第三人对二原告的主张不予认可，故本院对二原告的该项主张不予支持。二被告亦无义务向二原告履行排号、选房、售房的相关义务。综上所述，二原告要求二被告继续履行排号、选房、售房义务的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予维护。二原告的其他诉讼请求均不是法院的民事受案范围，本院在本案中不予干预。关于二原告在签订【金桥嘉苑】VIP申请函并交纳10000元诚意金过程中相对方是否具有过失，二原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告刘海峰、陈小凤要求被告三河华远房地产开发有限公司、被告三河市禹燕房产经纪有限公司履行排号、选号、售房义务的诉讼请求。案件受理费40元，由原告刘海峰、陈小凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员 卢振军二〇一七年五月二十五日书记员 刘莎莎 更多数据：搜索“”来源：