（2017）渝0106民初1553号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-08-07
案件名称
刘杨与重庆菱泰企业管理咨询有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市沙坪坝区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘杨,重庆菱泰企业管理咨询有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0106民初1553号原告：刘杨，男，1984年10月17日出生，汉族，无固定职业，住贵州省毕节市。委托代理人：廖风华，重庆合纵律师事务所律师。委托代理人：程蕙璇，重庆合纵律师事务所律师。被告：重庆菱泰企业管理咨询有限公司，住所地重庆市渝北区龙山街道新南支路2号附11号祈年悦城A幢2-2，统一社会信用代码91500112331683651J。法定代表人：余炯辉，重庆菱泰企业管理咨询有限公司经理。委托代理人：钱玅如，重庆百君律师事务所律师。委托代理人：宋彬彬，重庆百君律师事务所律师。原告刘杨与被告重庆菱泰企业管理咨询有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案受理后，适用简易程序并于2017年4月14日公开开庭进行了审理。原告刘杨及委托代理人廖风华、程蕙璇，被告重庆菱泰企业管理咨询有限公司的委托代理人钱玅如、宋彬彬到庭参加了诉讼。双方申请庭外和解40天。本案现已审理终结。原告刘杨向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告之间签订的《泰兴X-WORD商铺租赁合同》（合同编号为TX-SP-2016-048）；2、请求判令被告返还原告租金11040元，租赁保证金11040元，装修保证金5000元，商管费2760元，装修出入保证金100元，装修管理费、垃圾清运费和出入证费308元，共计30248元；3、请求判令被告赔偿原告因装修商铺所花费的装修费、广告费等费用共计26500元。事实和理由：2016年8月6日，原、被告签订了泰兴X-WORLD商铺租赁合同，合同约定原告承租位于大学城熙街三期泰兴X-WORLD购物中心*楼、编号为*-*、建筑面积为45.98平方米的商铺，并约定了租赁期限、租金等费用，租赁期限自2016年9月1日至2018年8月31日止，每月租金3680元。合同签订后，原告按照合同约定向被告缴纳了租赁费、租赁保证金、装修保证金、装修管理费和垃圾清运费共计30248元，原告为了商铺能够开业经营，在被告同意的情况下，对商铺进行了装修，花费共计26500元。在原告办理开业等相关手续过程中，被消防部门告知原告租赁的商铺消防验收未通过，导致原告租赁的商铺不能正常营业，因原告租赁的商铺因消防验收未通过而无法正常开业，同时被告在原告进场时曾承诺冬天由被告对商场集中供暖，但被告未履行该义务。综上，原告租赁商铺的合同目的不能实现，为了维护自身的合法权益，故提起本案诉讼，望判如所请。被告重庆菱泰企业管理咨询有限公司辩称，涉诉房屋已经于2015年4月21日通过消防验收，根据合同约定，涉诉房屋的消防报批和报验属于原告的合同义务，且涉诉房屋已经于2017年1月16日通过消防安全检查并取得消防安全检查合格证，同时，供暖等问题并非合同约定的义务，原告在接收涉诉房屋后一直使用该房屋从事正常经营活动，并未导致原告无法经营，故请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年8月6日，原告（乙方）、被告（甲方）签订了《泰兴X-WORLD商铺租赁合同》，约定由乙方承租位于大学城熙街三期泰兴X-WORLD购物中心*楼、编号为*-**、建筑面积为45.98平方米商铺；租赁期限24个月，自2016年9月1日起至2018年8月31日止；2016年9月1日—2017年8月31日，商铺起始租金单价82.5元/平米/月，每月租金3680元，计租月数11.5个月；2017年9月1日—2018年8月31日，商铺起始租金单价82.5元/平米/月，每月租金3680元，计租月数12个月；签订本合同后，乙方需向甲方交纳三个月的租赁费用作为首期租赁费用11040元，首期租赁费用到期后，商铺租赁费用按季为一期进行支付，乙方需在各租期到期15日前完成下一期租赁费用支付；在本合同签订当日，乙方应向甲方交纳三个月租赁费用作为保证金（含水电押金），租赁保证金为11040元，合同终止后3个月，如乙方无违约行为，无在经营期间因经营而产生的争议，且按甲方要求办理完该商铺离场手续，结清商铺因经营而产生的所有费用后，方可凭租赁保证金收据及承租人有效证件办理无息退还，如乙方提前退租、未完全履约，该商铺租赁保证金不予退还；甲方应于2016年8月15日前将租赁商铺交付乙方；乙方租赁的商铺作为餐饮用途，经营品牌牛欧巴牛排杯，主营品类牛排杯；甲方同意乙方对租赁商铺进行非结构性改造及内部装修，甲方审核通过后发放装修许可证；涉及消防、环保职能部门等报批和报验的，由乙方自行按有关规定报批和验收并承担相应的费用等条款。合同签订后，原告向被告交纳了租金11040元、租赁保证金11040元、装修保证金5000元、商管费2760元、装修出入保证金100元、装修管理费垃圾清运费、出入证费等308元。此后，被告将商铺交付给原告使用，原告对商铺进行装修后投入使用。后原告以案涉商铺未通过消防验收为由起诉来院，要求判如所请。另查明，2015年4月21日，重庆市沙坪坝区公安消防支队出具建设工程消防验收意见书，重庆熙街三期（*—*#、**—*#、**—*#、**#、**—*及地下车库）进行了消防验收，综合评定该工程消防验收合格。2016年9月30日，被告向重庆市沙坪坝区公安消防支队报送了泰兴X世界商场装修工程消防设计审核资料。2017年1月16日，重庆市沙坪坝区公安消防支队出具建设工程消防验收意见书，综合评定该工程消防验收合格，并发放了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。2017年5月22日，重庆市沙坪坝区公安消防支队向本院提供标注了涉案商铺所在区域的《二层防火分区示意图》，并载明“此图标注区域为通过消防验收区域”。上述事实，有原告提供的《泰兴X-WORLD商铺租赁合同》、收据，被告提供的《建设工程消防验收意见书》、《建设工程消防设计审核申请受理凭证》、《公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》以及《二层防火分区示意图》、当事人的陈述等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，其证明力可以认定。本院认为，原、被告签订的《泰兴X-WORLD商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方均应当按照合同约定全面履行。关于原告刘杨是否有权单方解除案涉租赁合同的问题。本院认为，合同解除权的行使必须以约定解除或法定解除事由的客观存在为适用前提，若不存在解除合同所依据的符合法律规定或合同约定的客观事由，则通知解除方或请求解除方无权单方解除合同。在本案中，原告以被告提供的案涉商铺未通过消防验收以及被告未对案涉商场集中供暖，导致房屋无法使用为由，要求解除合同。针对原告提出的解除合同的上述事由，本院分别作如下评述：一、对于原告提出的被告提供的案涉商铺未通过消防验收，导致房屋无法使用，从而构成了解除合同的事由的主张，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”根据该条规定，若被告提供的房屋未经消防验收合格，导致原告无法使用的，原告可以解除合同。但在本案中，在原、被告签订租赁合同前，被告所出租的建筑物主体已通过相关部门的消防验收，在合同履行的过程中，涉案商铺也通过了消防安全检查并取得了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。同时，原告也一直在使用该商铺，故现原告以租赁物未通过消防验收，导致无法使用为由要求解除合同，本院不予支持。二、对于原告提出被告未按承诺履行集中供暖义务，从而构成解除合同的事由的主张，本院认为，一方面，原、被告双方所签订的案涉租赁合同中并未对集中供暖义务进行约定，从而未履行供暖义务并不构成约定解除合同的事由，另一方面，被告未对案涉商场集中供暖，也不会导致案涉商铺无法使用，合同目的无法实现，从而也不构成法定解除合同的事由。因此，原告主张的该项解除理由不能成立。综上，原告要求解除涉案合同的诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于租金、租赁保证金、装修保证金、商管费、装修出入保证金、装修管理费、垃圾清运费、出入证费、因装修商铺所花费的装修费、广告费等费用是否应予返还或者赔偿的问题。本院认为，首先，租金、商管费、装修管理费、垃圾清运费、出入证费、因装修商铺所花费的装修费、广告费等费用均属于原告在合同终止前实际使用商铺所产生的费用，在未发生合同解除或者其他致使合同权利义务终止的情形时，这些费用均应由原告自行承担，原告要求返还或者赔偿上述费用于法无据。其次，案涉租赁合同对租赁保证金的返还条件作出了明确约定，因约定返还的条件现尚未成就，同时案涉合同也并未解除，故原告现无权要求被告返还租赁保证金。最后，原、被告双方对装修保证金、装修出入保证金的返还条件未进行约定，因案涉商铺已装修完毕并投入使用至今，故被告应当退还原告该费用，对于原告刘杨要求被告重庆菱泰企业管理咨询有限公司退还装修保证金5000元、装修出入保证金100元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆菱泰企业管理咨询有限公司于本判决发生法律效力后五日内退还原告刘杨装修保证金5000元、装修出入保证金100元，共计5100元。二、驳回原告刘杨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1962元，减半交纳981元（原告已预交），由原告刘杨负担900元（已交纳），被告重庆菱泰企业管理咨询有限公司负担81元，被告重庆菱泰企业管理咨询有限公司负担部分于本判决发生法律效力后五日内迳付原告刘杨。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 吴实现二〇一七年五月二十五日书记员 朱 芮 搜索“”