（2017）粤0103民初2150号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-12-01
案件名称
黄世远、黄任远等与曹伯祥等物权保护纠纷一审民事判决书
法院
广州市荔湾区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄世远,黄任远,黄玲远,曹伯祥,罗凤屏
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百三十二条
全文
.广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0103民初2150号原告：黄世远，男，1946年6月5日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告：黄任远，男，1954年5月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告：黄玲远，男，1957年8月2日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。三原告共同委托代理人：刘海静，系广东满祥律师事务所律师。三原告共同委托代理人：欧石杰，系广东满祥律师事务所实习律师。被告：曹伯祥，男，1957年3月23日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：罗凤屏，女，1964年5月21日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告黄世远、黄任远、黄玲远诉被告曹伯祥、罗凤屏物权保护纠纷一案，本院于2017年3月15日受理后，依法由审判员侯炜邦独任审判，公开开庭进行了审理。三原告的委托代理人刘海静、欧石杰，被告曹伯祥、罗凤屏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄世远、黄任远、黄玲远共同诉称：三原告与两被告于2011年1月1日签订了《广州市房屋租赁合同》一份，双方约定：三原告将位于广州市荔湾区长寿西路兴华大街XX号（二楼）出租给两被告作租住用途使用，建筑面积为41.26平方米，租赁期限及租金为2011年1月1日至2012年12月31日按300元/月计租，2013年1月1日至2014年7月1日按600元/月计租，2014年11月1日至2015年11月1日按1000元/月计租。两被告从2014年11月起一直未向三原告支付租金，且在双方上述《广州市房屋租赁合同》到期后也并未搬离，截至2017年1月31日止已拖欠长达27个月的租金及使用费。虽经原告多次催促，两被告均以各种理由拖延不付。三原告认为，根据我国合同法等法律法规的相关规定和双方的约定，两被告长期拖欠租金及使用费并未经原告同意而将其户籍迁到涉案房屋所在地址等等行为已经违反了我国法律的规定和双方的约定、严重侵犯了三原告的合法权益。现起诉请求判令：一、判令两被告立即向三原告支付自2014年11月1日起至2015年10月31日止的租金12000元；二、判令两被告立即将位于广州市荔湾区长寿西路兴华大街XX号二楼腾退给三原告，并支付逾期腾退涉案房屋的占有使用费（占有使用费按每月1000元的标准自2015年11月1日起计付至两被告将涉案房屋交付给三原告之日止，暂计至2017年1月31日止为15000元）；三、判令两被告将其户籍迁出涉案房屋所在地址；四、本案的诉讼费用全部由两被告承担。被告曹伯祥答辩称：1、在1990年维修过涉案房屋，房屋维修费是被告支付的，原告在2016年8月16日及8月30日未经法院判决搬迁问题就自行破门进屋，把门锁破坏了。2、原告未与被告协商情况下自行将租金提高至100%，被告本人在涉案房屋已经居住几十年。3、搬迁及申请公租房的过程产生的费用原告承担。被告罗凤屏答辩称：同意被告曹伯祥的答辩意见。经审理查明：黄世远与两被告签订《广州市房屋租赁合同》约定原告同意将广州市荔湾区长寿西路兴华大街XX号房屋二楼出租给两被告作租住用途使用（建筑面积41.26平方米）租期由2011年1月1日起至2014年7月1日止，其中：2011年1月1日至2012年12月31日的月租金为300元；2013年1月1日至2014年7月1日的月租金为600元。租赁期届满，应将原承租房屋交回给原告；如需继续承租房屋，应提前30日与原告协商，双方另行签订合同。合同签订后，双方没有到租赁登记机关办理备案登记。两被告继续使用房屋，并按约定向原告支付租金至2014年7月止。2016年11月24日广州市荔湾区长寿西路兴华大街XX号房屋登记的权利人为黄世远、黄任远、黄玲远。在庭审中，两被告三对原告提供的《广州市房屋租赁合同》第三条中：“2014年11月1日至2015年11月1日月租金1000元的约定”提出异议。认为与两被告所持有的《广州市房屋租赁合同》不同，两被告的合同没有该条款。原告当庭确认该条款是与被告协商无果，原告自行在所持合同上加注。三原告对两被告提供的房屋维修单据不予认可，与案件无关，不是租赁期限内发生。另，两被告当庭提出反诉，但没有在规定时间交纳反诉费。本院认为：黄世远与两被告签订《广州市房屋租赁合同》，虽然没有到租赁登记机关办理备案登记，但原、被告双方均按合同履行了各自的义务，故《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效。两被告在质证中认为《广州市房屋租赁合同》没有到租赁登记机关办理备案登记，合同应为无效的理由不成立。合同到期后，原、被告双方未能续签租赁合同，被告继续使用涉案房屋应视为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。现原告主张收回涉案房屋实为解除与两被告的不定期租赁关系，本院予以支持。因被告目前没有其它房屋可供搬迁，故原告应给予被告合理的搬迁期，本院确定为6个月。由于原告自行在合同上加注2014年11月1日至2015年11月1日月租金1000元的条款，没有经两被告同意，对两被告没有约束力。因此，原告要求两被告按每月1000元标准支付2014年11月1日至2015年10月31日租金及至交还房屋之日止的使用费的诉讼请求没有合同依据，本院不予采纳。涉案房屋的使用费应由原、被告双方委托有资质的评估机构申请参照同期私房住宅租金标准评定，评定结果使用费低于每月1000元，以评定结果为准；评定结果使用费高于每月1000元，以不超过每月1000元的标准为限。因此，所产生的评估费用由原、被告各负担50%。对于两被告提出反诉问题，因两被告未能在法庭指定时间内交纳反诉费，应视为两被告自行撤回反诉请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、解除原告黄世远、黄任远、黄玲远与被告曹伯祥、罗凤屏关于广州市荔湾区长寿西路兴华大街XX号二楼房屋的租赁关系。二、自本判决发生法律效力之日起6个月内，被告曹伯祥、罗凤屏（含同住人员）迁出广州市荔湾区长寿西路兴华大街XX号二楼房屋，将上述房屋交还原告黄世远、黄任远、黄玲远管业使用。三、自本判决发生法律效力之日起十天内，原告黄世远、黄任远、黄玲远与被告曹伯祥、罗凤屏共同委托有资质的评估机构申请对广州市荔湾区长寿西路兴华大街XX号二楼房屋自2014年11月1日至今的租金、房屋使用费进行评定（按照同期私房住宅租金参考价标准评定），被告曹伯祥、罗凤屏对评估应给予协助，评估费由原、被告各负担一半。自收到评估结果后五日内，被告曹伯祥、罗凤屏向原告黄世远、黄任远、黄玲远一次性支付自2014年11月1日至本判决生效之日止的租金、房屋使用费（如评定结果使用费低于每月1000元，以评定结果为准；评定结果使用费高于每月1000元，以不超过每月1000元的标准为限），自本判决生效次日起至搬迁之日止的房屋使用费，被告曹伯祥、罗凤屏仍按上述标准按月支付给原告黄世远、黄任远、黄玲远。四、驳回原告黄世远、黄任远、黄玲远其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告曹伯祥、罗凤屏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 侯炜邦二〇一七年五月二十五日书记员 谢绮雯黄佩仪 搜索“”