（2016）津0102民初7536号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-12-06
案件名称
耿志军与天津天邦润泽商贸有限公司、天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市河东区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
耿志军,天津天邦润泽商贸有限公司,天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司,天津天邦投资发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0102民初7536号原告：耿志军，男，1977年2月14日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。委托诉讼代理人：魏琦（原告之妻），1976年11月22日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。被告：天津天邦润泽商贸有限公司，住所地天津市河东区津塘公路138号六层A区06号商铺。法定代表人：宁新强。被告：天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司，住所地天津市津南区长青科工贸园区重庆街60号。法定代表人：宁新强。被告：天津天邦投资发展有限公司，住所地天津市津南区长青科工贸园区（微山路）。法定代表人：傅鸿斌。原告耿志军与被告天津天邦润泽商贸有限公司（以下简称天邦商贸）、天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司（以下简称天邦营销）、天津天邦投资发展有限公司（以下简称天邦投资）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月3日受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告耿志军到庭参加诉讼，被告天邦商贸、天邦营销、天邦投资经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。耿志军向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告与被告天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司、天津天邦润泽商贸有限公司签订的中山门商业广场5层A区xx号商铺租赁合同无效。2、判定三被告连带退还店铺租金83186元、履约保证金1500元、商品质量保证金1500元、电表押金1000元、物业管理费保证金5380元，物业管理费1266元，共计93832元；3、诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告于2010年6月11日与第一被告签署了“天润中山门商业广场租赁合同书”，被告将位于河东区津塘路138号的天润中山门商业广场5层A区92号商铺出租给原告，租赁期限5年，并于当天交付租金83186元。之后又向被告缴纳履约保证金1500元、商品质量保证金1500元、电表押金1000元、物业管理费保证金5380元，物业管理费1266元等。2011年1月开业以后，发现商场实际情况与预期宣传相差甚大，商场设施布局不合理，电梯不通，宣传广告不到位等严重问题，经与被告沟通后，仍未见好转，没有达到开业标准。到了2012年9月2日商场全部停电。原告与众商户无法继续经营下去。后商场关门，多次打电话也无人接听。原告与众商户找到各相关部门投诉被告无果。直到看到了天津市第二中级人民法院2014年10月20日作出的（2013）二中民四终字第294号民事判决书才知道事情真相。原来三被告系关联企业，第三被告与案外人即河东区津塘路138号中山门换乘楼业主天津滨海交通发展有限公司所签《中山门换乘楼整体租赁合同》被第二中级人民法院（2012）二中民四初字第14号民事判决书认定无效，由于被告无法继续租赁天津滨海快速交通发展有限公司的河东津塘路138号,所以众商户无法在河东区津塘路138号继续经营。据此，（2013）二中民四终字第294号民事判决书判决第一第二被告与商户签订的租赁合同亦为无效合同，判决三被告连带返还案外人的各项费用该判决书特别是原告看到了天津市河东区人民法院执行裁定书（2016）津0102执恢192号后原告见到了曙光。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告天邦商贸、天邦营销、天邦投资未到庭参加诉讼，也未提供证据。经审理查明，2009年12月11日投资和案外人天津滨海快速交通发展有限公司（以下简称滨海快速）签订《中山门换乘楼整体租赁合同》，约定案外人滨海快速将包括原告租赁商铺在内的“中山门换乘楼地下一层设备用房中山门换乘楼地下停车场中山门换乘楼一至七层”租与被告天邦投资公司，租赁期限15年，租金第1-3年为16286000元，之后逐年递增。2012年2月17日本案案外人滨海快速作为原告，以被告天邦投资公司拖欠房屋使用费，支付延期付款利息损失为由，向天津市第二中级人民法院提起房屋租赁合同纠纷一案，该院在本院认为中认定“……本案中，原告至今不能提交建设工程规划许可证，根据上述规定，原告与被告签订的《中山门换乘楼整体租赁合同》、《中山门换乘楼租赁合同补偿协议（一）》，应当认定无效。……关于原告要求被告按合同约定给付利息损失问题，因合同已被确认无效，且合同无效系因原告未能提供建设工程规划许可证所致，故原告对合同无效存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：…。双方都有过错的，应当各自承担相应责任。原告主张不予支持。”并判决：“一、被告天津天邦投资发展有限公司于本判决生效后十五日内支付原告天津滨海快速交通发展有限公司2011年2011年7月1日至2012年6月30日的房屋使用费16286000元；二、驳回原告天津滨海快速交通发展有限公司其他诉讼请求。”该判决涉及的原、被告均未上诉。2010年6月11日，原告与被告天邦营销、天邦润泽签订《租赁合同》一份，约定被告将位于天津市河东区津塘路138号的天润中山门商业广场5层A区92号铺位出租给原告，租赁期限5年，自2010年9月1日至2015年8月31日，并于2010年6月11日交付租金全款83186元。2010年10月8日，原告向天邦营销及天邦商贸交纳了履约保证金1500元、商品质量保证金1500元、电表押金1000元、物业管理费保证金5380元，物业管理费1266元。2011年1月7日，被告天邦营销、天邦润泽作出《商户告知书》：“现天润中山门商业广场决定于2010年12月1日起开始对商铺收取物业费，并于2011年1月12日对商铺开始计租，合同租赁期限调整为2011年1月12日至2016年1月11日”。自2011年1月起，原告在涉诉房屋处开始对外经营，至2012年9月2日商场全部停电，原告停止经营。上述事实，有原告陈述及提供证据在案佐证，本院予以认定。本院认为，天津市第二中级人民法院已经确认天津滨海快速交通发展有限公司与被告天邦投资之间签订的《中山门换乘楼整体租赁合同》因未取得建设工程施工许可证而无效，故原告与被告天邦营销、天邦商贸签订的《租赁合同》亦因诉争房屋无合法建造手续而无效，原告请求确认《租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。关于店铺租金，根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告在庭审中陈述，2010年8月15日房屋交付后，对房屋进行装修布置、备货等，自2011年1月12日开始计租，营业到2012年9月2日，该期间应按实际使用期限支付房屋使用费，比照合同约定的租金折算后，房屋使用费应为27729元，扣除原告已实际使用期间的房屋使用费后，被告应返还原告2012年9月2日至2016年1月11日的租金55457元。关于原告主张营业没有利润，商铺没有达到营业标准，请求返还全部店铺租金的诉请，不符合法律规定，本院不予支持。关于原告主张的由被告退还履约保证金1500元、商品质量保证金1500元、电表押金1000元、物业管理费保证金5380元、物业管理费1266元。本院认为由于《租赁合同》无效，被告应当依约返还原告交纳的上述费用。关于返还租金等款项的主体确认。被告天邦投资基于与天津滨海快速交通发展有限公司的《中山门换乘楼整体租赁合同》，取得了包括原告租赁商铺在内的中山门换乘楼整体使用权，后与天邦营销订立合同，并依约成立天邦商贸作为全资子公司实际经营管理上述项目。由此可见，被告天邦营销、天邦商贸、天邦投资系中山门换乘楼出租权、收益权共同体，根据公平原则，原告主张由天邦投资同天邦商贸、天邦营销对返还款项承担连带责任符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告耿志军与被告天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司、天津天邦润泽商贸有限公司于2010年6月11日签订的《天润中山门商业广场租赁合同书》无效；二、本判决生效之日起十五日内，被告天津天邦润泽商贸有限公司、天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司、天津天邦投资发展有限公司连带返还原告耿志军租金55457元、履约保证金1500元、商品质量保证金1500元、电表押金1000元、物业管理费保证金5380元、物业管理费1266元；三、驳回原告耿志军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2146元，公告费600元，由被告天津天邦润泽商贸有限公司、天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司、天津天邦投资发展有限公司共同负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长 徐新海代理审判员 周智峰人民陪审员 王 力二〇一七年五月二十五日书 记 员 王 骏 搜索“”