（2017）湘02民终631号

裁判日期: 2017-05-25

公开日期: 2017-11-02

案件名称

徐红英与叶金平房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省株洲市中级人民法院

所属地区

湖南省株洲市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

徐红英,叶金平,徐治国

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘02民终631号上诉人（原审被告）徐红英，女，汉族，1975年10月6日出生，住湖南省岳阳县城关镇。委托诉讼代理人赵星，湖南御辩律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人杨娜，湖南御辩律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审原告）叶金平，女，1969年10月6日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。委托诉讼代理人胡奎，株洲市法学会法律服务中心法律服务工作者。代理权限为一般代理。原审被告徐治国，男，汉族，1977年7月16日出生，住湖南省岳阳县城关镇。委托诉讼代理人赵星，湖南御辩律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人杨娜，湖南御辩律师事务所律师。代理权限：一般代理。上诉人徐红英与被上诉人叶金平、原审被告徐治国房屋租赁合同纠纷一案，因上诉人徐红英不服株洲市荷塘区人民法院(2016)湘0202民初45号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2017年4月27日公开开庭进行审理。上诉人徐红英、原审被告徐治国的委托诉讼代理人赵星、杨娜，被上诉人叶金平及其委托诉讼代理人胡奎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人徐红英上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人叶金平一审全部诉讼请求，并由被上诉人承担一二审诉讼费。事实和理由：原审判决上诉人向被上诉人支付荷塘区合泰大街101栋5单元203号、106房二楼房屋装修及附件设施等补偿费240956.4元，属于认定事实不清、适用法律错误。一、原审判决认定被上诉人获得补偿款没有事实依据。原审法院认定上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》尚未到期，而事实是该租赁合同已依约定履行完毕，被上诉人作为承租人享有的一切权利已经得到实现。原审法院认定本案租赁房屋内的装修、附属设施所有权人并非上诉人，系认定事实错误，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》明确约定上述设施的所有权归上诉人；二、原审判决认定被上诉人获得补偿款，适用法律错误。被上诉人不具有被补偿的主体资格；三、具体到每一项补偿费用，原判决认定存在以下问题。上诉人出租给被上诉人的房屋，并不是毛坯房。住房改宾馆补偿费用是补偿给产权人的。其依补偿协议的约定应属于上诉人，并非原判决认定的“房屋增值”而属于被上诉人。临时安置补助费用、装饰装修附件设施补偿费用、提前搬迁奖励应全部归上诉人。双方租赁合同依约定履行完毕，被上诉人本就有义务搬离租赁房屋。综上，请求二审法院依法改判。针对徐红英的上诉，被上诉人叶金平辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。针对徐红英的上诉，原审被告徐治国辩称：1、涉案房屋一直都是作为宾馆使用，且是有装修的；2、合同约定，合同到期后房屋产权归上诉人；3、2015年7月以后被上诉人没有再支付租金；4、2016年3月叶金平搬离房屋时已经合同到期。被上诉人叶金平向一审法院起诉请求：1、确认原告享有在株洲市荷塘区合泰大街101栋203号和106号二楼的补偿款297144元（其中住房改宾馆补偿140064元、临时安置补助17535元、装饰装修补偿60792.5元、附件设施17272元、按期搬迁奖、提前搬迁奖61480.5元）；2、如果被告领取了补偿款，则由被告支付上述补偿款给原告；3、被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定：被告徐治国、徐红英系徐长山之子女，徐长山系荷塘区合泰大街101栋5单元106、203号房屋的实际产权人。2013年1月1日，徐长山（甲方，被告徐治国、徐红英之父）与叶金平（乙方）签订房屋租赁合同，内容为：“一、甲方将自有的坐落于株洲市合泰大街101栋5单元房屋，出租给乙方使用……；二、租赁期36个月，自2013年1月1日至2015年12月30日止……；三、2013年1月至6月每月租金1500元，7月后每月租金元，乙方于每月1日前缴纳给甲方，先付后用，2014年每月租金1800元，2015年每月租金1900元……；四、修缮房屋是甲方的责任，……以保证乙方安全正常使用……；五、租赁双方的变更，如甲方按法定手续将房产所有权转移给第三方时，在无约定的情况下本合同对新的房产所有者继续有效，……；六、违约责任，乙方逾期缴纳租金除应补缴外，并按租金5％，以天数计算向甲方支付违约金，……；七、免责条件，房屋如因不可抗力导致乙方遭受损失的甲方不承担责任，因市政建设需要拆除或改造房屋，使甲乙双方遭受损失的，互不承担责任……；八、在合同履行过程中发生争议应协商解决，……也可以向人民法院起诉；九、……本合同一式两份，甲、乙双方各执一份”。原告叶金平租赁的实际为106的二楼及203号房屋，主要用于经营宾馆。2014年12月31日徐长山去世，该房屋由其女，即本案被告徐红英继承。2015年上半年，株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部对原告叶金平租赁的房屋下达征收公告并予以张贴。2015年7月8日，被告徐红英与株洲市国有土地上房屋征收处荷塘中心、株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部签订了《株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，徐红英位于荷塘区合泰大街101栋5单元203号房屋被征收，房屋产权证号株字第002056**号，补偿金额为744999元；2015年9月24日，被告徐红英与株洲市国有土地上房屋征收处荷塘中心、株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部签订了《株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，徐红英位于荷塘区合泰大街101栋5单元102、103、106号房屋被征收，房屋产权证号株字第002098**号，补偿金额为4699800元；经原、被告当庭确认，被告徐红英获得的以上补偿款中涉及原告承租的203号房屋及106房二楼确有住房改宾馆补偿140064元、临时安置补偿17535元、装饰装修补偿60792.5元、附件设施补偿17272元、提前搬迁奖励26464.5元；原告认为其承租房屋获得的以上补偿项目应归其享有，被告则不予认可，双方由此酿成纠纷。另查明，原告叶金平承租的上述房屋内的装修部分是由其亲自装修，部分是在前任经营者手中以20000元的价格转让而来，被告徐红英未对该房屋进行过装修。2014年，原告叶金平在株洲市工商行政管理局荷塘分局登记办理了“株洲市荷塘区鸿韵招待所”个体工商户营业执照，经营者为原告叶金平，经营形式为个人，经营场所为株洲市荷塘区合泰街，经营范围为住宿服务。再查明，根据株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部文件株南月棚专纪[2015]10号《关于二楼（以上）住宅（办公）房屋改扩建为宾馆的补偿和优化征收协议审核机制等问题的会议纪要》内容，二楼（以上）住宅（办公）房屋改扩建为宾馆，在征收决定公告发布前有有效的工商营业执照、税务登记、连续合法经营三年（以上），且经营场所与工商营业执照等登记地址一致的，按住宅房屋评估价格增加20%计算补偿。一审法院认为，该案系房屋租赁合同纠纷。该案租赁房屋属于株洲市南岳岭、上月塘片区棚改一、二期项目征收范围内，产权人即被告徐红英与征收指挥部签订了征收补偿协议。自被告徐红英签订该房屋的征收协议时起，其与原告之间的租赁合同因不可抗力不能继续履行，如应归承租人所有的装修、附属设施等利益纳入征收范围并补偿在产权人名下的，由于该部分设施所有权人并非产权人，其享有该部分补偿款无事实和法律依据，应予返还承租人。关于原告请求住房改宾馆补偿140064元应由其享有的诉讼请求，该房屋本身系住房，无该项补偿，但由于原告在该房屋内经营宾馆，进行了相关改造并办理了经营手续，使得房屋产生增值，故该部分费用应由原告享有；关于原告请求临时安置补助17535元应由其享有的诉讼请求，本院认为，原被告租赁合同尚未到期，征收后确对原告经营造成一定影响，故该部分补偿应由原告享有；关于原告请求装饰装修补偿60792.5元的诉讼请求，被告与征收指挥部签订征收补偿协议时原告的租赁合同尚未到期，且该房屋的装修部分系原告自行装修，部分系在前任手中有偿转让而来，被告并未对该房屋进行过装修，故该部分补偿应由原告所有；关于原告去请求附件设施补偿17272元应由其享有的诉讼请求，该部分补偿内容系原告在该房屋内经营时自行添置的招牌等附属设施，所有权人为原告，补偿在被告名下的该部分费用应返还原告，故对原告的该项诉讼请求一审法院依法予以支持；关于原告请求提前搬迁奖励26464.5元应由其享有的的诉讼请求，该房屋的腾房义务人为房屋的产权人，但原告作为该房屋的实际使用人负有协助义务，故一审法院酌情认定原告享有该项补偿的20%，计算为5292.9元（计算方法：26464.5元×20%=5292.9元），以上被告应补偿原告的损失合计240956.4元（计算方法：140064元+17535元+60792.5元+17272元+5292.9元=240956.4元）；因原告租赁房屋由被告徐红英继承，相关补偿款均付至被告徐红英名下，与被告徐治国无直接关系，故原告请求被告徐治国承担共同支付义务的诉讼请求，一审法院依法不予支持。经一审法院主持调解，原被告双方无法达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告徐红英在本判决生效十五日内支付原告叶金平在荷塘区合泰大街101栋5单元203号、106房二楼房屋装修及附件设施等补偿费用共计人民币240956.4元；二、驳回原告叶金平的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币5232元，保全费1520元，合计6752元，由原告叶金平承担752元，被告徐红英承担6000元。二审期间，上诉人、被上诉人、原审被告均未提交新证据。二审另查明：徐长山（已故）系荷塘区合泰大街101栋5单元203号房屋的产权人。上诉人徐红英系荷塘区合泰大街101栋5单元106号房屋的产权人。106号房屋分为两层。二审查明的其他案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：上诉人徐红英的上诉请求是否成立？被上诉人叶金平是否有权获得补偿费用，具体数额是多少？现综合分析如下：从查明的事实看，徐长山（已故）系荷塘区合泰大街101栋5单元203号房屋的产权人。上诉人徐红英系荷塘区合泰大街101栋5单元106号房屋的产权人。虽然2013年1月1日徐长山（已故）与被上诉人叶金平签订的《房屋租赁合同》没有明确租赁范围，只写了租赁面积。被上诉人叶金平实际使用了106的二楼这一事实，上诉人在一审时并未提出异议，况且有房屋征收补偿安置协议书、计算表等证据予以证实。鉴于被上诉人叶金平实际使用了106的二楼以及203号房屋，徐长山（已故）也收取了相应租金，上诉人徐红英作为产权人对其父亲出租106号房屋二楼事后并未表示反对，故该《房屋租赁合同》系有效的合同。上诉人徐红英与征收指挥部签订征收补偿协议后，涉案的租赁合同因不可抗力不能继续履行。虽然上诉人与被上诉人并没有达成提前解除租赁关系的协议，但涉案的租赁合同因不可抗力不能继续履行而实际终止。上诉人徐红英提出该租赁合同已依约定履行完毕，被上诉人作为承租人享有的一切权利已经得到实现，缺乏事实和法律依据。上诉人徐红英与征收指挥部签订征收补偿协议后，上诉人徐红英原有的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》被注销，上诉人徐红英就不再具有出租人的主体资格了。徐长山（已故）与被上诉人叶金平签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，对双方均有约束力。徐长山去世后，上诉人徐红英对该《房屋租赁合同》的权利义务进行了继承。涉案的《房屋租赁合同》虽然约定了在租赁期满后对装修物的所有权归上诉人，但对租赁期间遇到政府拆迁等不可抗力等情形如何处理并没有约定。一审法院参照上诉人徐红英与征收指挥部签订的征收补偿协议，确定部分合法利益给承租人即被上诉人叶金平，符合公平和诚信原则。关于住房改宾馆补偿140064元，涉案房屋本身系住房，无该项补偿，但由于被上诉人叶金平在该房屋内经营宾馆，进行了相关改造并办理了经营手续，使得房屋产生增值，故该部分费用应由被上诉人叶金平享有；关于临时安置补助17535元，涉案租赁合同尚未到期，政府征收行为对被上诉人叶金平的经营造成影响是客观存在的，故该部分补偿应由被上诉人叶金平享有；关于装饰装修补偿60792.5元，该房屋的装修部分系被上诉人叶金平自行装修，部分系在前任手中有偿转让而来，上诉人并未提交对该房屋进行过装修的证据材料，故该部分补偿应由被上诉人叶金平享有；关于提前搬迁奖励26464.5元，该房屋的腾房义务人为房屋的产权人，但被上诉人叶金平作为该房屋的实际使用人负有协助义务，故一审法院酌情认定被上诉人叶金平享有该项补偿的20%并不违反相关法律规定。综上，一审判决程序合法，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4910元，由上诉人徐红英负担。本判决为终审判决。审　判　长　　卢飞虎代理审判员　　谢晓红代理审判员　　陈　强二〇一七年五月二十五日书　记　员　　郭佳妮 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