（2017）湘0104民初445号

裁判日期: 2017-05-25

公开日期: 2017-11-11

案件名称

李梦与湖南恩孚阳光投资置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

长沙市岳麓区人民法院

所属地区

长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李梦,湖南恩孚阳光投资置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四条，第五条，第十三条，第九十七条

全文

湖南省长沙市岳麓区人民法院民事判决书（2017）湘0104民初445号原告李梦，委托代理人胡云峰，湖南精彩律师事务所律师。委托代理人周娜，湖南精彩律师事务所律师。被告湖南恩孚阳光投资置业有限公司，法定代表人毕由时，公司总经理。委托代理人钟银意，湖南麓和律师事务所律师。委托代理人张吉，原告李梦诉被告湖南恩孚阳光投资置业有限公司（以下简称“恩孚公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员周赞担任审判长、与人民陪审员杨云、人民陪审员熊立钢组成的合议庭于2017年3月31日公开开庭进行了审理。书记员毛嶷帆担任记录。原告李梦及委托代理人周娜、胡云峰，被告恩孚公司的委托代理人张吉均到庭参与了诉讼。本案现已审理终结。原告李梦诉称：被告系恩孚财富岳麓的开发商，2014年1月，原告受被告广告宣传及高额折扣许诺的吸引，在被告处预定了恩孚财富岳麓。号、。号、。号三套房屋，并预付了购房款4676888元整。但此后被告将该项目的业态由国际白金五星酒店、5A甲级商务总部等顶级大型高端综合体更改为写字楼，当初所许诺的高额折扣，被告也出尔反尔不予认可，同时，被告一直以种种借口拖延签订《商品房买卖合同》，导致原告购买房屋的目的根本无法实现。为此，原告特起诉至法院，请求依法判决：（一）被告返还购房款人民币4676888元整；（二）被告支付利息（每笔款项均从支付之日起，按年利率9.4%计算至被告返还之日止，暂计算至2017年1月9日为1296005.48元）;（三）被告承担本案诉讼费。被告恩孚公司辩称：一、湖南恩孚阳光投资置业有限公司与李梦之间不存在商品房买卖合同关系,根据民事诉讼法“谁主张谁举证”的原则，证明该合同成立的举证责任也应当由原告承担，被告因自身管理原因，公司经营状况一度恶化，职业经理人、法定代表人更换频繁，尤其是前职业经理人吕东升（现已由岳麓区检察院向法院提起公诉）涉嫌多次以公司名义对外借款、签订合同将义务转嫁至被告，而现任经营团队一无所知，不堪其累。对原告的诉讼请求被告予以理解，但经调查，被告并未在已售商品房买卖合同中找到与原告的材料，也未曾从房地产管理部门处查询到恩瑞大厦。号、。号、。号房屋与原告有过网签，对原告因受广告宣传及高额折扣的吸引，在未签署任何书面合同的情况下便从原告处以人民币4676888元的价格预定了“财富岳麓”三套房屋的主张，被告不能认同。二、被告账户并未全部收到原告所主张的4676888元的转账流水。经被告核实，在以往的财务往来中确实与原告发生过4笔流水，共计人民币1976888元，并非原告所主张的人民币4676888元，而对于1976888元流水的性质以及因此与原告之间所发生的法律关系，被告也查无所获，希望原告能提出证据予以证明。三、商业广告中关于返租利润的宣传属于要约邀请。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但同时满足出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定和对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响这两个条件，才视为要约。被告所发布的广告并未就规划范围的房屋及设施做出具体明确的说明，达不到要约的成立的标准，因此该广告应视为要约邀请，不属于合同的内容。综上，原、被告之间不存在商品房买卖合同关系，人民币1976888元的流水性质不明，恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。为支持其诉讼请求，原告向本院提交了如下证据：证据一、收款收据6份、个人活期明细，拟证明原告已向被告预付了恩孚财富岳麓。号、。号、。号三套房屋总购房款4676888元整的事实，原告分四笔向被告支付30万元、170万元、100万元、1676888元，均通过刷卡方式支付。证据二、恩孚财富岳麓公众号文章，拟证明被告广告宣传显示原告所购房屋为“5A甲级写字楼”及原告享有“年均9.4%超高返租，五年返租47%，10万抵50万”高额折扣的事实。对原告提交的证据，本院结合被告的质证意见做如下认定：对证据一，被告质证对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，对于2014年14月28日的170万元及2014年1月29日的100万元流水的真实性有异议，被告认可收到的款项有30万元和1676888元，对于其他款项被告方不予认同；本院认为该组证据来源合法，内容客观真实，且与本案有关联，本院予以采纳。对证据二，被告质证对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据仅能证明被告曾就反租的高额折扣做出宣传，但该宣传具体不明确；本院认为，被告对该份证据的真实性未提出异议，本院对该份证据的真实性、合法性和关联性予以确认，该份证据能够作为原告计算损失的依据，本院在后文再行阐述。被告恩孚公司在本院指定的举证期限内，未向本院提交证据。根据上述确认的证据，结合当事人的当庭陈述，本院确认如下案件事实：“恩孚·财富岳麓”系被告恩孚公司开发房地产项目。2014年1月，原告李梦拟向被告恩孚公司购买其开发的“恩孚·财富岳麓”项目中的。、。、。号房屋。2014年1月24日，原告向被告支付了购房定金30万元，同日，被告向原告出具了三张《收款收据》，三张《收款收据》上均写明：“兹收到李梦定金10万元”，并分别注明了房号为。、。和。号房。2014年1月28日、2014年1月29日、2014年3月13日，原告分别通过其银行账户向被告转账170万元、100万元和1676888元，被告分别于转账当日向原告出具了三张《收款收据》，《收款收据》的金额与上述转账金额一致，并注明了款项性质为预收房款。后因双方未签订正式的商品房买卖合同，且被告公司经营陷入困境，目前仍处于未完工状态，原告遂诉至本院。另查明，被告在对“恩孚·财富岳麓”项目的广告宣传中的内容包括有：“认筹10万元抵50万元钜惠，年均9.4%的超高返租，五年返租47%。”本院认为，本案存在如下焦点问题：第一、关于原、被告之间的法律关系问题。本案中，原告向被告支付购房定金、预付购房款以及被告收受原告购房定金、预付款并出具收款收据的的行为表明原、被告双方有打算建立商品房买卖合同关系的意思表示，但因双方没有签订正式的商品房买卖合同，故从行为上看，原、被告之间在法律关系上应当仅具有商品房预约合同关系的特征。第二、关于原告诉请被告返还购房款及支付利息的问题。首先，从契约自由原则出发，预约合同应当允许合同一方当事人自由选择不签订正式的合同，本案中，因为被告自身经营原因导致被告长期未能与原告签订正式的商品房买卖合同，现原告选择解除双方的买卖关系，并要求被告退还其已经支付的购房定金和预付房款共计4676888元，理由正当，本院予以支持。其次，原告主张按照被告广告宣传中显示的年均9.4%的返租标准支付利息，因该广告宣传中显示的返租标准并不构成对原、被告合同上的约束，故对原告的该主张本院不予支持。但考虑到原告可能遭受到的实际损失，本院从公平原则出发，酌情按原告已付购房款年利率6%的标准由被告向原告支付从实际付款之日起的利息，至本案判决之日，经计算，被告应支付给原告的利息为933247元。综上，根据《中华人民共和国共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、限被告湖南恩孚投资置业有限公司在本判决生效后十五日内向原告李梦一次性返还购房定金及预付款4676888元；二、限被告湖南恩孚投资置业有限公司在本判决生效后十五日内向原告李梦一次性支付利息933247元，并从2017年5月26日起，以本金4676888元为基数，按年利率6%的标准计付利息至上述本金全部清偿之日止；三、驳回原告李梦的其它诉讼请求。如果被告湖南恩孚阳光投资置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费53610元，财产保全申请费5000元，共计58610元，由被告湖南恩孚阳光投资置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审　判　长　周　赞人民陪审员　杨　云人民陪审员　熊立钢二〇一七年五月二十五日书　记　员　毛嶷帆附适用的法律条文：《中华人民共和国共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关注公众号“”