（2017）粤17民终380号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-07-17
案件名称
严星秀、黎运诺商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省阳江市中级人民法院
所属地区
广东省阳江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
严星秀,黎运诺,阳春市碧桂园房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤17民终380号上诉人(原审被告)：严星秀，女，1984年12月23日出生，汉族，住广东省阳春市。委托诉讼代理人：黎运诺，男，1978年8月25日出生，汉族，住广东省阳春市。系严星秀的丈夫。上诉人（原审被告）：黎运诺，男，1978年8月25日出生，汉族，住广东省阳春市。被上诉人（原审原告）：阳春市碧桂园房地产开发有限公司。住所地：广东省阳春市春城街道菠萝园背*号。委托诉讼代理人：刘剑辉，系该公司员工。委托诉讼代理人：李坤才，系该公司员工。上诉人严星秀、黎运诺因与被上诉人阳春市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院（2016）粤1781民初1055号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审经审理查明：2015年11月13日，碧桂园公司领取《广东省阳春市商品房预售许可证》（编号：春预许字20××第××5号），该证载明预售的项目名称：阳春甲小区a—b、c—d幢，e—f、g—h街，综合楼，商业A的商品房739套，其中住宅674套，商业用房65套，有效期：自2015年11月13日至2016年11月13日。2015年12月1日，碧桂园公司作为出卖人，严星秀、黎运诺作为买受人，双方签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20××××××2）及附件，合同第三条约定，“商品房基本情况。1.该商品房的规划用途为商业。2.该商品房所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土结构，建筑总层数为1层，其中地上1层，地下0层。3.该商品房为第一条规定项目中的综合楼n号商铺。……。4.该商品房的房产测绘机构为阳春市房地产测绘所，其预测建筑面积共87.27平方米，其中套内建筑面积85.5平方米，分摊共有建筑面积1.77平方米。该商品房共用部位见附件二。……”，第六条约定，“计价方式与价款。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币11054.27元，总价款为人民币964706元。”第七条约定，“付款方式及期限。（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金5万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2015年12月30日前支付首期房价款人民币482706元，占全部房价款的50.04%。余款人民币48.2万元向银行（贷款机构）申请贷款支付。”第八条约定，“逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（⑴和⑵不作累加）。⑴逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。⑵逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”等内容条款。合同附件四约定“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定。1、买卖双方一致同意对本合同第七条第3种付款方式进行如下补充约定：⑴买受人必须在签订《商品房买卖合同》时向贷款机构办理按揭申请手续；⑵买受人必须在2016年1月30日前付该商品房总房价款的49.96%，即48.2万元（按揭款项）给出卖人。”同日，碧桂园公司（甲方）与严星秀、黎运诺（乙方）签订《按揭补充协议书》，主要约定，“一、乙方根据现行贷款政策充分考虑个人实际情况的前提下，同意选择采取以下第1种住房抵押贷款方式支付楼款：（1）该商品房的总价款为人民币964706元，其中49.96%（即48.2万元）乙方以商业银行按揭贷款的方式支付给甲方。……三、无论乙方选择本协议第一条约定的何种付款方式，如因乙方原因导致贷款机构不予审批同意乙方的贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异的，则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额款项自行支付给甲方。若乙方逾期支付该差额款项的，乙方按应付而未付款的每日万分之三计付违约金给甲方。逾期超过90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房的总房价款15%的违约金。四、若非因乙方原因导致上述贷款审批机构最终未能批准乙方贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请贷款金额存在差额的，在买卖合同约定支付楼款的期限内，乙方可选择：⑴将该差额款项自行支付给甲方；或⑵与甲方签订补充协议、变更付款方式。乙方未与甲方签订变更付款方式的补充协议、且未按买卖合同约定期限将差额款项及时足额支付给甲方的，乙方按应付而未付款的每日万分之三计付违约金给甲方。逾期超过90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房的总房价款15%的违约金”等内容条款。严星秀、黎运诺在签订上述合同及补充协议后，于2015年11月30日支付了首期购房款55104元，并支付了定金共5.2万元（其中，2015年11月29日支付2万元，同年12月14日支付3.2万元）给碧桂园公司。2016年2月21日，碧桂园公司通过国内挂号信函的方式向严星秀、黎运诺寄送《已到期应缴款通知书》，该通知书主要载明“阁下与我司于2015年11月30日签订了《商品房买卖合同》（编号为：20×××××××2）（以下简称“该合同”），向我司购买位于阳春市乙街道丙路m号阳春甲小区综合楼n号铺的商品房一套，约定以期楼商铺按揭一个月分期[一口价]方式向我司支付房价款。现该合同约定的阁下需支付的二期楼款尚有人民币375602元的付款期限已于2015年12月30日届满，银行按揭尚有人民币48.2万元付款期限已于2016年1月30日届满，而阁下未能按时支付，上述房价款共计人民币857602元，截止2016年2月20日，按合同约定共产生逾期缴纳楼款违约金8895.99元”等内容。2016年4月27日，碧桂园公司向原审法院提起诉讼，请求判令严星秀、黎运诺支付购房款857602元及违约金（违约金按每日万分之三计算，以逾期应付购房款为基数，从应付购房款的次日起计至实际付清购房款之日止）给碧桂园公司。在碧桂园公司起诉后，严星秀、黎运诺于2016年6月29日和同年8月6日分别支付了首期购房款6万元和8万元给碧桂园公司。至2016年8月6日止，严星秀、黎运诺共付首期购房款247104元（含定金52000元），尚欠首期购房款235602元，也没有在2016年1月30日前通过银行按揭贷款方式将剩余的购房款48.2万元支付给碧桂园公司。原审判决认为：本案是商品房预售合同纠纷。碧桂园公司在取得《广东省阳春市商品房预售许可证》后，将尚未建成的综合楼n号商铺销售给严星秀、黎运诺，严星秀、黎运诺支付购房款964706元给碧桂园公司，为此，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件，该合同及附件是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政性法规的禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”，第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，应认定为有效合同。合同有效，双方均应按合同及附件的约定履行各自的义务。碧桂园公司请求判令严星秀、黎运诺共同支付尚欠的购房款857602元。《商品房买卖合同（预售）》第七条及附件四对首期购房款及按揭贷款48.2万元的付款时间作了明确的约定，但严星秀、黎运诺未按约定的期限支付购房款，至2016年8月6日仅支付首期购房款247104元，尚欠首期购房款235602元未付，申请按揭贷款的48.2万元购房款也没有按约定在2016年1月30日前支付给碧桂园公司，至今尚欠购房款共717602元，其行为已构成违约。现碧桂园公司请求严星秀、黎运诺继续按合同约定履行支付购房款义务，而黎运诺在庭审中同意继续履行合同，并没有提出解除合同，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”，第一百五十九条“买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二第二项的规定”和第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付”的规定，严星秀、黎运诺应共同支付尚欠的购房款717602元给碧桂园公司。碧桂园公司请求判令严星秀、黎运诺共同支付尚欠的购房款857602元，超出法院认定部分，不予支持。碧桂园公司还请求判令严星秀、黎运诺按每日万分之三的标准支付逾期应付购房款的违约金。按照双方订立的合同约定，严星秀、黎运诺应在2015年12月30日前支付首期购房款482706元，但严星秀、黎运诺仅支付首期购房款107104元，尚余首期购房款375602元没有在2015年12月30日前支付给碧桂园公司，在碧桂园公司起诉后，严星秀、黎运诺虽然分两次共支付14万元首期购房款，但仍欠首期购房款235602元没有支付给碧桂园公司，也没有按合同约定通过办理银行按揭贷款方式或者按《按揭补充协议书》的约定通过自行支付方式在2016年1月30日前支付剩余的购房款48.2万元给碧桂园公司。双方当事人在合同约定，如出卖人不解除合同的，买受人按日支付逾期应付款万分之三的违约金，根据当事人的约定和《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，严星秀、黎运诺逾期没有按合同约定的期限和金额支付应付购房款的行为已构成违约，碧桂园公司请求判令严星秀、黎运诺按合同约定的每日万分之三的标准计算违约金，理据充分，应予以支持。违约金具体计算方法：按每日成分之三的标准，以到期应付未付款的金额分段计算，其中，375602元从2015年12月31日起计算至2016年6月29日止；315602元从2016年6月30日起计算至2016年8月6日止；235602元从2016年8月7日起计算至本判决确定给付之日止；逾期支付剩余购房款48.2万元从2016年1月31日起计算至本判决确定给付之日止。黎运诺抗辩认为违约金计算标准过高，应予调整，理据不足，不予采纳。严星秀经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩、举证、质证等诉讼权利，不影响原审法院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百五十九条、第一百六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、严星秀、黎运诺在本判决发生法律效力之日起10天内共同支付尚欠的购房款717602元和违约金（违约金按每日万分之三计算，其中：375602元从2015年12月31日起计至2016年6月29日止；315602元从2016年6月30日起计至2016年8月6日止；235602元、48.2万元分别从2016年8月7日和2016年1月31日起计至本判决确定给付之日止）给碧桂园公司；二、驳回碧桂园公司的其他诉讼请求。一审案件受理费12632元，由严星秀、黎运诺共同负担。严星秀、黎运诺不服原审判决，向本院提出上诉，请求：撤销一审判决，改判严星秀、黎运诺支付尚欠的购房款717602元及尚欠首期购房款的违约金（以尚欠首期购房款为基数，按每日万分之一计付）2万元给碧桂园公司。事实与理由：一、严星秀、黎运诺未能按期办理银行按揭贷款，过错在于碧桂园公司。严星秀、黎运诺向碧桂园公司购房时，碧桂园公司的销售顾问曾就严星秀、黎运诺能否办理按揭贷款咨询过工商银行，然后明确告诉严星秀、黎运诺，按严星秀、黎运诺的征信可以办理按揭贷款购房。这样，严星秀、黎运诺才放心办理购房手续。但严星秀、黎运诺到工商银行等银行办理按揭贷款时，银行称严星秀、黎运诺的银行征信不过关，不能办理按揭贷款。由于碧桂园公司售房人员的误导，严星秀、黎运诺作出购房决定，后没有办理按揭贷款用于支付购房款，过错在于碧桂园公司。因碧桂园公司误导造成不能办理按揭贷款支付的购房款48.2万元不应计算违约金。二、合同约定的违约金计算标准过高，应依法调整为以尚欠首期购房款为基数按每日万分之一计算。综上所述，请求支持严星秀、黎运诺的上诉请求。碧桂园公司答辩称：黎运诺没能办理按揭贷款过错在于其自己，与碧桂园公司无关。碧桂园公司从没有向严星秀、黎运诺输出过其征信情况是否可以办理按揭贷款购房的信息，相关个人征信情况应由银行等金融部门审核为准。严星秀、黎运诺作为具有完全民事行为能力人，应当知道该常识，对相应的交易风险有所预计，并承担相应的按揭贷款不能办理的责任。二、由于黎运诺自身原因不能办理按揭贷款，而双方的合同等协议均明确约定，无法办理按揭后，剩余房款应当计算违约金，因此，严星秀、黎运诺主张的剩余购房款48.2万元不计算违约金是没有依据的。三、双方约定的违约金不存在过高的情况，不应予以调整。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。碧桂园公司出售给严星秀、黎运诺的商品房已取得商品房预售许可证，其与严星秀、黎运诺签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件、《按揭补充协议书》是双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规禁止性规定，应为有效合同。合同有效，双方当事人应按合同约定履行各自义务。严星秀、黎运诺未按合同约定期限支付首期购房款及余下48.2万元购房款，其行为已构成违约。严星秀、黎运诺除应支付尚欠的购房款717602元给碧桂园公司外，还应按合同及补充协议的约定承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，本案双方当事人合同约定逾期支付购房款按每日万分之三支付违约金，故碧桂园公司请求严星秀、黎运诺按合同约定支付逾期付款违约金理据充分，应予支持。原审根据严星秀、黎运诺实际付款情况及合同约定的应付款时间确定违约金分段计算正确，应予维持。严星秀、黎运诺上诉主张双方约定的违约金过高，应调低为按每日万分之一计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，严星秀、黎运诺主张违约金过高，但未能提供证据证明双方约定的违约金过分高于由此造成的损失，上述上诉主张理据不足，应不予采纳。严星秀、黎运诺上诉主张，因受碧桂园公司误导才作出购房决定，后因个人征信不能办理按揭贷款用于支付购房款，过错在于碧桂园公司，未能办理按揭贷款方式付款的48.2万元购房款不应支付违约金。本案中，严星秀、黎运诺未能提供证据证明碧桂园公司在售房时对其作出错误的诱导，而且严星秀、黎运诺因个人征信问题不能办理按揭贷款，是自身原因造成的。而且，双方在补充协议约定严星秀、黎运诺的贷款申请未获批准，可在双方约定的付款期限内自行支付余下的购房款，或重新与碧桂园公司签订补充协议，变更付款方式，否则，仍按原合同约定的应付未付款的每日万分之三计付违约金给碧桂园公司。严星秀、黎运诺在48.2万元未能办理按揭贷款的情况下，未与碧桂园公司达成补充协议，变更付款方式，又未自行按原合同约定的期限支付该购房款，亦属违约行为，严星秀、黎运诺对应付未付的48.2万元购房款应按合同及补充协议的约定承担违约责任。严星秀、黎运诺上述上诉主张理据不足，应不予采纳。综上所述，严星秀、黎运诺的上诉理据不足，应不予采纳。原审判决认定事实清楚，处理正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1369元，由严星秀、黎运诺负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 何 桂 霞审判员 司徒达国二〇一七年五月二十五日书记员 曾 秋 霞