（2017）青0104民初703号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-06-27
案件名称
严德萍与赵文涛、蒲存芬房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
西宁市城西区人民法院
所属地区
西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
严德萍,赵文涛,蒲存芬
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第三十九条，第一百三十四条，第一百六十一条
全文
青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2017）青0104民初703号原告：严德萍，女，1991年5月30日出生，汉族。委托诉讼代理人：李惠，青海徐晓同律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琳，青海徐晓同律师事务所律师。被告：赵文涛，男，1972年1月11日出生，汉族。被告：蒲存芬，女，1978年2月25日出生，汉族。委托诉讼代理人：赵丽蓉（系被告蒲存芬之夫赵文涛胞妹，与蒲存芬系姑嫂关系），住西宁市城西区盐湖巷*号楼**栋***室。原告严德萍与被告赵文涛、蒲存芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严德萍委托诉讼代理人李惠，被告赵文涛，被告蒲存芬及其委托诉讼代理人赵丽蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严德萍向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的租赁关系；2、判令被告向原告返还租金164800元，合同定金2000元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审当中，原告当庭撤回第一项诉讼请求。事实和理由：被告赵文涛与原告严德萍通过58同城认识，原告看到被告出租店铺的信息，双方相约面谈，并支付2000元定金。经过协商，原告愿意出资164800元租赁被告所谓自己的位于商业巷市场1125号商铺，基于以上事实，原告于2017年3月26日向赵文涛妻子即被告蒲存芬账户转账164000元商铺租金，另支付800元现金。但转账后，原告才得知该商铺的实际所有人并非赵文涛，其只是租客，并没有出租的权利。故诉至法院，请求判如所请。被告赵文涛、蒲存芬共同辩称，1、原告诉讼主体不适格，原告和其家人对涉案商铺进行了详细的市场了解和考察后，在清楚的知道我方不是商铺房东的情况下，与出租方张国晓签订的租赁合同，根据合同相对性原则，我方不是合同的权利义务人。2、我方与原告之间不存在租赁合同的法律关系。3、原告所述与事实不符，商铺在转租之前原告已经清楚的知道我方并不是房东。我方在转租此商铺前，已就商铺转租之事通知了房东张国晓，并得到其同意和认可，原告在考察了市场后与张国晓签订了租赁合同。其次，我方转让的是商铺装修费、店内物品及剩余租期的房租，不存在租赁转租关系。4、原告违背了诚实信用原则，原告在进行了详细的市场了解和考察后与张国晓签订租赁合同，对其的租赁行为是已知的，是其个人真实意思表示。综上所述，请求法庭驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年10月13日，被告赵文涛与案外人张国晓签订一份《房屋租赁合同》，约定：张国晓同意将其商业巷市场1125号商铺租赁给赵文涛，租赁期限自2016年10月15日至2017年10月14日，合同期内租金总额130000元，在租赁期限内未经张国晓同意，不得转让或转租。至2017年，赵文涛在58同城网站发布出租该店铺的信息，原告严德萍看到该信息后，经与赵文涛协商一致，支付订金2000元，后于2017年3月26日通过银行转账方式支付转让费164000元，现金支付800元，共计支付转让费166800元。同日，严德萍与张国晓签订《房屋租赁合同》，约定张国晓将该商铺租赁给严德萍，自2017年10月14日计算租金，明年房租在9月1日前交清，合同期内租金总额130000元；2017年3月25日至2018年3月25日期间，中途不得随意涨房租或退租，否则承担违约金10000元。当日，严德萍向王国晓支付押金10000元。之后，严德萍以赵文涛未告知其并非涉案商铺实际所有人的事实，且超出原合同租金收取转让费为由，将赵文涛、蒲存芬诉至本院，要求返还租金164800元及合同定金2000元。而赵文涛、蒲存芬认为转让费166800元含装修费用、店铺内剩余物品费用及剩余房租三部分，不存在租赁转租关系，故不同意返还。致使纠纷产生。以上事实有《房屋租赁合同》、银行交易记录回单、交通银行开户信息、装修合同书、收条、店铺内剩余物品清单及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告之间的民事行为是何种法律关系，是否有效；2、商铺转让费应否返还。一、关于双方之间的民事行为构成何种法律关系及是否有效的问题。当事人订立合同可以采取书面形式、口头形式和其他形式。本案中，原告严德萍与被告赵文涛就赵文涛承租的商铺达成口头协议，严德萍在支付166800元的转让费后取得与原出租人签订新的房屋租赁合同的权利，故严德萍与赵文涛之间形成房屋转租合同关系，订立合同的方式为口头形式。该房屋转租合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性的规定，且转租行为经出租人同意，合法有效。二、商铺转让费应否返还的问题。房屋转让费是市场发展过程中形成的一种商业习惯，实践中，该费用一般包含房屋装饰装修费用、承租人长期在该房屋经营形成的商业价值、承租人先行占有房屋的垄断利润及优先承租权等多种不同性质的费用集合体。本案中，严德萍在与原出租人签订租赁合同时严德萍自然清楚赵文涛并非转让商铺的所有人。签订租赁合同时，合同中对租期内的租金情况有明确的约定，严德萍对支付给赵文涛的转让费明显高于租期内租金是明知的，若双方约定的转让费就是剩余租期的租金，此时严德萍完全可以不同意签订租赁合同，要求赵文涛退还转让费，但其还是与原出租人签订了房屋租赁合同，因此，对其所称转让费就是剩余租期租金一节，本院不予采信。故而，对二被告所称转让费包含商铺装修费用、商铺内剩余物品费用及剩余房租三部分的抗辩意见，本院予以采信。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告严德萍要求被告赵文涛、蒲存芬返还租金164800元，合同定金2000元的诉讼请求，无事实依据和法律依据，应予驳回。综上所述，为保护交易安全，维护正常的经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决如下：驳回原告严德萍的诉讼请求。本案诉讼费3636元，减半收取1818元，由原告严德萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 伊海龙二〇一七年五月二十五日书记员 金 晶附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条第一款当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百六十一条人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。 更多数据：