（2017）沪0115执异386号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-12-06
案件名称
中国工商银行股份有限公司上海市张江支行与上海美芽餐饮管理有限公司、季祥福等其他执行裁定书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
中国工商银行股份有限公司上海市张江支行,上海美芽餐饮管理有限公司,季祥福,朱林花,朱福财,刘昱
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条；《中华人民共和国物权法》：第一百九十条；《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》：第三十一条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院执 行 裁 定 书（2017）沪0115执异386号案外人：朱某某，女，1964年9月13日生，汉族，户籍地浙江省。申请执行人：中国工商银行股份有限公司上海市张江支行，住所地上海市浦东新区。负责人：徐劲松，行长。委托代理人：何妍妍，上海市民生律师事务所律师。被执行人：上海美芽餐饮管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：刘昱。被执行人：季祥福，男，1967年10月31日生，汉族，住浙江省。被执行人：朱林花，女，1968年12月26日生，汉族，住浙江省。委托代理人：黎隆暄，上海申道律师事务所律师。被执行人：朱福财，男，1972年1月7日生，汉族，住浙江省。被执行人：刘昱，女，1979年6月24日生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市。本院在执行申请执行人工商银行张江支行与被执行人上海美芽餐饮管理有限公司、季祥福、朱林花、朱福财、刘昱金融借款合同纠纷一案过程中，案外人朱某某向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人朱某某称，2006年至2014年期间，被执行人季祥福、朱林花以做生意为由陆续向案外人借款550万元，案外人将借款以现金或转账形式支付给季祥福，具体数额已记不清。2013年10月1日，案外人和被执行人季祥福、朱林花签订《房屋租赁合同》，约定被执行人季祥福、朱林花将其名下的上海市松江区三新北路900弄15房屋(以下简称系争房屋)出租给案外人，租期15年，自2013年10月1日起至2018年9月30日止，每月租金8000元起逐年递增至14000元，出租人用租金折抵欠案外人的借款。案外人实际将系争房屋用于自住，部分出租给老乡。请求法院确认案外人对系争房屋享有租赁权。申请执行人工商银行张江支行称，因为案外人未能提供相应的借款凭证，故其主张的借款折抵租金一事为虚假，且主张的租金远低于市场价格，另案外人未提供证据证明其实际占有房屋。且系争房屋的抵押人在签订最高额抵押合同时，书面承诺未经申请执行人的同意，不能将系争房屋出租，对此其应承担对其不利的后果。请求法院驳回案外人提出异议请求，对系争房屋不负担租赁权进行拍卖。被执行人朱林花认为案外人主张的租赁合同真实有效，同意案外人的异议请求。本院查明，系争房屋产权登记在被执行人季祥福、朱林花名下，申请执行人于2013年7月25日取得系争房屋的抵押权。2015年5月21日上海市松江区人民法院依法查封了系争房屋。本院于2015年6月19日轮候查封了系争房屋。因本案申请执行人对系争房屋享有抵押权，后本院取得系争房屋的处置权。2015年10月13日，本院作出(2015)浦民六(商)初字第8299号民事调解书，确定被告上海美芽餐饮管理有限公司确认截止2015年9月21日积欠原告中国工商银行股份有限公司上海市张江支行借款本金人民币6,973,899.96元、利息33,374.14元，被告上海美芽餐饮管理有限公司还应支付自2015年9月22日起至实际清偿日止的利息……如被告上海美芽餐饮管理有限公司未按期履行付款义务的，原告中国工商银行股份有限公司上海市张江支行有权与被告季福祥、朱林花协议，以被告季福祥、朱林花所有的位于上海市松江区三新北路XXX弄XXX号全幢房产折价、或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高限额1,468万元内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告季福祥、朱林花所有，不足部分由被告上海美芽餐饮管理有限公司继续清偿……因被执行人未履行生效的法律文书，后申请执行人向本院申请执行。上述事实，有(2014)浦民六(商)初字第8299号民事调解书及听证笔录在案佐证。本院认为，现案外人主张出租人以租金抵偿其拖欠案外人的债务，即借款关系是否真实存在成为能否证实租赁关系是否真实存在的关键。本案听证审查中，本院要求案外人提供转账借款的相应凭证，但案外人未能提供任何证据证实借款的真实存在，故本院对于出租人和案外人之间以租金抵偿借款的主张不予支持。案外人主张其承租系争房屋，但在听证审查过程中未能提供证据证明其实际占有、使用系争房屋，这显然不符合房屋租赁的基本特征。案外人的陈述及证据不足以证明租赁关系的真实存在。且合同签订时间在争议房屋设定抵押之后，由于租赁权的存在将会影响到在先抵押权的实现，依照有关法律规定，案外人的租赁权依法不能对抗申请执行人基于对系争房屋享有抵押权而行使的优先受偿权，故对其异议不予支持。综上所述，案外人对系争房屋主张租赁权的异议不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人朱某某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 盛爱琴人民陪审员 刘鼎康人民陪审员 梁爱萍二〇一七年五月二十五日书 记 员 石 杨附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条……拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。 来自