（2017）新01民终1338号

裁判日期: 2017-05-25

公开日期: 2017-06-06

案件名称

王玮张辉与张爱英房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

法院

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院

所属地区

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王玮,张辉,张爱英

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书（2017）新01民终1338号上诉人（原审被告）：王玮，男，1969年5月19日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区北京南路**号*栋*层*单元***室。上诉人（原审被告）：张辉，女，1972年11月14日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区北京南路**号*栋*层*单元***室。二上诉人共同委托诉讼代理人：康涛，新疆江清月律事务所律师。被上诉人（原审原告）：张爱英，女，1965年8月23日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区迎宾北路友好宜和居*号楼*单元***室。委托诉讼代理人：郭渠江，新疆百丰天圆律师事务所律师。上诉人王玮、张辉因与被上诉人张爱英房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2016）新0104民初5938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张辉及王玮的共同委托诉讼代理人康涛，被上诉人张爱英及委托诉讼代理人郭渠江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玮、张辉上诉请求：1.撤销（2016）新0104民初5938号民事判决书第二项，依法改判驳回张爱英的诉讼请求；2.撤销（2016）新0104民初5938号民事判决书第四项，改判张爱英向王玮、张辉赔偿房屋差价损失17万元；3.张爱英承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：1、一审法院认定事实不清，适用法律不当。本案系张爱英严重违约导致了双方所签订的房屋买卖合同失去效力，合同失效后张爱英已明确表示不要求返还已付购房款，我方依据按照合同的约定履行了约定义务，因张爱英的过错导致了我方的损失应该予以赔偿。刘国辉既是张爱英的代理人，又是张爱英的担保人，在我方一审向法庭提交的张爱英的录音中，张爱英明确表述支付房款的事宜由刘国辉来处理。而在案外人刘国辉的录音中，刘国辉也认可代理关系，并代张爱英表示我方可将涉案房屋另行出售，且已付购房款不要求我方返还，据此，案外人刘国辉系张爱英的委托代理人，其在涉案房屋买卖合同中的所有民事法律行为，均代表张爱英，基于案外人刘国辉为张爱英的委托代理人，其明确表示不要求我方返还已付购房款，对张爱英具有当然的法律效力。刘国辉为张爱英支付房款承担担保责任，与本案有利害关系，应当将其追加为第三人，不应作为证人出庭作证，一审法��认定事实有误，程序错误；2、刘国辉作为张爱英的委托代理人，已明确表示不要求我方返还已付购房款，该意思表示对张爱英有法律效力，张爱英无权要求我方返还已付购房款；3、本案中的房屋买卖合同为附解除条件的合同，依据双方签订的合同第九条约定，张爱英未向我支付房款致使双方合同解除，我在合同解除之后另行出售房屋并不构成违约，一审法院错误认定我方存在违约行为显属错误；4、双方签订的房屋买卖合同因张爱英的违约行为导致合同失效，我方基于资金紧张，不得已将涉案房屋低价出售，造成17万元的房屋差价损失，该损失系张爱英的违约行为造成，张爱英应当承担赔偿责任。张爱英辩称，1、在一审中我从未认可过证人刘国辉是我的代理人，王玮、张辉也未向法庭出示过有效证据证实证人刘国辉为我的委托代理人，证人刘国辉以证人身份出庭时王玮、张辉未提出过任何异议；2、在一审中，王玮、张辉从未向法庭提出过追加证人刘国辉为第三人的相关申请；3、一审法院判决阐述清楚，在担保合同关系无特别约定的情况下，刘国辉亦无权代主合同的相对人及房屋买卖合同的相对人张爱英解除双方的房屋买卖合同，亦无权代我放弃向王玮、张辉主张购房的权利；4、2015年12月9日，王玮、张辉向我要求支付房款行为已变更了合同约定中关于自动终止的内容，双方签订的合同应实际履行;5、王玮、张辉在合同未终止，未解除的情况下将房屋擅自转卖给他人已经构成根本违约，王玮、张辉在未经我同意的情况下，将房屋转卖他人造成的损失与我无关，王玮、张辉向我主张所谓的房屋差价损失没有事实依据和法律依据。张爱英向一审法院起诉请求：1、解除双方于2015年7月2日签订的房屋买卖合同；2、王玮双倍返还定金40,000元；3、王玮返还购房款320,000元；3、王玮赔偿利息损失19,917.33元;4、由张辉承担共同给付责任；5、由王玮、张辉承担本案的诉讼费、邮寄送达费。王玮、张辉向一审法院反诉请求：请求判决张爱英赔偿房屋差价损失17万元，承担反诉费用。一审法院认定事实：2015年6月21日，张爱英向王玮支付房款订金20,000元。2015年7月2日，张爱英与王玮签订房屋买卖合同，约定王玮将位于乌鲁木齐市喀什东路257号、四平路西侧瑞祥花园西1#A座（建筑面积131.26平方米，楼层为11层，房号为1104号）房地产出卖给张爱英，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给张爱英（此房为单位分房，待房产证颁发后三至五年左右王玮过户给张爱英）；双方议定上述房地产总价款为人民币650,000元；张爱英在签订本合同时，支付定金20,000元；张爱��支付定金之日起三个月内，向王玮支付首付款200,000元；第二笔款项200,000元在9月1日支付给王玮，第三笔款项200,000元在10月1日支付给王玮；王玮保证该房产合法、权属清楚、有合法的房产证及相关手续；办理房产证手续所产生的有关税费由王玮承担…；本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付相应的协商违约金；一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，逾期30日视同毁约，合同自动终止。因案外人刘国辉欠付张爱英60万元借款，且刘国辉介绍张爱英及王玮签订合同，案外人刘国辉在担保人处签名。2015年8月5日，刘国辉代张爱英向王玮支付房款200,000元以折抵刘国辉欠付张爱英的部分借款；2015年9月30日，张爱英向王玮、张辉支付房款30,000元；2015年11月19日，张爱英向王玮、张辉支付购房款50000元。后因王玮未给张爱英出具任何房屋的权利凭证，张爱英终止付款行为。张辉电话联系张爱英协商付款事宜，以确认房款是由张爱英支付还是案外人刘国辉代张爱英支付，张爱英表示由刘国辉代张爱英支付房款，并要求张辉与刘国辉联系付房款的事宜。2015年12月14日，王玮电话联系刘国辉，王玮要求刘国辉代张爱英支付房款，刘国辉向王玮表示自己向张爱英返还60万元借款，房子王玮可以另行出售。后王玮与案外人签订合同，将房屋以48万元的价格出售给案外人。庭审中，王玮、张辉确认二人系夫妻关系，涉案房屋系二人婚姻存续期间购买。庭审中，张爱英变更诉讼请求，撤回要求王玮、张辉双倍返还定金40,000元的诉讼请求，要求返还房款的金额变更为340,000元，王玮、张辉表示不需要答辩期。一审法院认为,张爱英与王玮之间的房屋买卖合同实际已经终止履行，且王玮确认涉案的房屋已��出售给案外人，同意解除合同，故张爱英要求解除与王玮之间的房屋买卖合同的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。对于张爱英本诉中的其他诉讼请求。现房屋买卖合同关系已经解除，王玮应将已收取的购房款返还张爱英，故张爱英要求王玮返还购房款的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。庭审中，王玮、张辉确认二人为夫妻关系，且房屋买卖合同实际履行中，张辉亦收取的张爱英的购房款，张辉亦为房屋买卖合同的实际履行人，故张辉应与王玮共同返还张爱英的购房款。现张爱英的证据仅能证明张爱英向王玮、张辉支付了购房款300,000元，故王玮、张辉应返还张爱英的购房款为300,000元。王玮、张辉辩称应因刘国辉是张爱英的担保人及委托代理人，刘国辉曾在电话中向王玮表示，刘国辉自愿返还张爱英600,000元，不再购买王玮的房屋且不用王玮返还已支付的购房款，现张爱英无权要求返还已付的购房款。那么，刘国辉在张爱英与王玮之间的房屋买卖合同中到底属于何种法律地位。张爱英与王玮的房屋买卖合同中刘国辉在担保人处签字，房屋买卖合同内容中未约定刘国辉为张爱英或王玮的担保人以及如何承担担保责任。张爱英与王玮的房屋买卖合同中，未约定刘国辉系张爱英的委托代理人，王玮、张辉辩称刘国辉系张爱英房屋买卖合同代理人的辩称理由，一审法院不予采信。庭审中，双方均确认在签订房屋买卖合同前并不相识，是通过刘国辉介绍签订的房屋买卖合同，且王玮知道刘国辉尚欠张爱英600,000元的借款，故要求刘国辉在合同担保处签字，以确保张爱英无法向王玮支付购房款时，刘国辉可以向王玮支付款项以折抵刘国辉欠付张爱英的欠款，故刘国辉实际在合同中是代张爱英向王玮支付购房款的代为履行人，并非王玮、张辉辩称的担保人。诚然，即使刘国辉系张爱英担保人，刘国辉与张爱英及王玮之间存在担保合同关系，而担保合同关系依附于张爱英与王玮之间的房屋买卖合同关系，即张爱英与王玮之间的房屋买卖合同为主合同，张爱英与王玮及刘国辉之间的担保合同关系为从合同，刘国辉作为房屋买卖合同的从合同关系中的担保义务人，在担保合同关系无特别约定情况下，刘国辉亦无权代主合同的相对人即房屋买卖合同的相对人张爱英解除张爱英与王玮之间的房屋买卖合同，亦无权代张爱英放弃向张辉、王玮主张购房款的权利。王玮、张辉辩称刘国辉作为担保人代张爱英解除合同并放弃已付购房款的辩称理由，一审法院亦不予采信。对于张爱英主张要求王玮赔偿的利息损失19,917.33元，张爱英在合同履行过程中未按照约定向王玮支付购房款，张爱英构成违��，张爱英无权主张利息。张爱英称因王玮一直不提供房屋相关凭证，所以未再向王玮支付购房款，属行使不安抗辩权。双方之间的合同中未约定付款以王玮出示房屋相关凭证为前提，且合同中已经明确约定涉案房屋为单位分房，待产证颁发后三至五年左右过户给张爱英，即张爱英在签订合同时已经知晓购买的房屋现未登记在王玮名下的事实，张爱英在合同履行中以王玮未提供房屋相应凭证不再继续支付购房款的抗辩理由，一审法院不予采信。对于王玮、张辉的反诉要求张爱英赔偿房屋差价损失170,000元的诉讼请求。在张爱英未继续支付购房款的情况下，王玮有权解除房屋买卖合同，但王玮、张辉未向张爱英发出解除合同的通知，而是向张爱英的代为履行人刘国辉告知要求继续支付房款及要另行出售房屋的事实，且王玮亦未再向房屋买卖合同的相对人即张��英告知其将另行出售房屋的事实。从王玮提供电话录音中审查，张爱英明确表示支付购房款的事让王玮找刘国辉，未表示刘国辉有权代其解除房屋买卖合同。故王玮在未与张爱英解除房屋买卖合同的前提下，自行将房屋出售，亦构成违约；且王玮因其自身资金紧张而急于出售房屋，致使房屋另行出售价格低于出售给张爱英的价格，该部分差价损失亦由王玮自己造成，故王玮、张辉反诉要求张爱英赔偿差价损失170,000元的反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。庭审中，张爱英撤回要求王玮、张辉双倍返还定金40,000元的诉讼请求，意思表示真实，符合法律规定，一审法院予以准许。判决:一、解除张爱英与王玮于2015年7月2日签订的房屋买卖合同；二、王玮、张辉返还张爱英购房款300,000元；三、驳回张爱英对王玮、张辉的其他诉讼请求；四、驳回王玮、张辉对张爱英的反诉请求。二审期间，本院组织当事人围绕新证据进行了质证。王玮、张辉提交以下新证据：王玮、张辉与浦发银行签订的借款合同一份，用于证实张爱英未能能够及时给付购房款，导致王玮、张辉无法向浦发银行及时还款，从而低价出售涉案房屋。张爱英对该证据的真实性、合法性认可，对该证据的关联性不予认可。本院认为，该合同系王玮、张辉与浦发银行签订的个人消贷易额度及支用借款合同，签订日期为2014年8月，该合同与本案涉案的房屋买卖合同并无关联性，与双方争议的房屋差价损失亦无关联性，本院对该证据的证明效力不予采信。本院认为，王玮、张辉与张爱英因房屋买卖合同的履行、房款给付等问题产生争议，本案中，涉案房屋买卖合同的相对方为王玮、张辉及张爱英，案外人刘国辉在双方签订的合同中担保人处签字，系双方��约履行合同的担保人，王玮、张辉并未向法庭举证证实刘国辉系张爱英的委托代理人，根据法庭调查及相关证据证实，王玮与张爱英既未对合同权利、义务进行转移有过约定，亦未对债权债务的转移进行约定，刘国辉在房屋买卖交易过程中，仅是张爱英支付合同约定房款的垫付人，并非合同的相对人，刘国辉对王玮作出的终止合同、同意涉案房屋另行售出的意思表示不能约束张爱英，刘国辉非系必须参加诉讼的当事人或者有独立请求权的第三人，王玮、张辉主张追加刘国辉为案件当事人的上诉请求并无法律依据。合同履行过程中，王玮、张辉向张爱英出具了收取房款30万元的收据，现双方签订的合同经法院判决解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，张爱英依据合同解除后的法律后果，主张王玮、张辉返还已付购房款符合法律规定，王玮、张辉主张不应张爱英返还购房款的上诉理由不能成立，本院不予采信。本案诉讼之前，双方未对解除合同达成一致意见，王玮亦未按照法律规定行使解除权，在双方签订的合同未解除的情况下，王玮自行将涉案房屋另售给他人，亦存在违约行为，王玮与案外人之间的买卖合同关系与本案并非同一法律关系，以该合同中约定的房价主张差价损失并无法律依据，王玮、张辉的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，王玮、张辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,350元��王玮、张辉已预交），由上诉人王玮、张辉负担。本判决为终审判决。审判长　陈　琛审判员　曾　敏审判员　冯　宁二〇一七年五月二十五日书记员　石晓峰杨文新微信公众号“”