（2017）粤13民终1209号

裁判日期: 2017-05-25

公开日期: 2017-12-19

案件名称

惠州市建曙房地产开发有限公司、惠州市港中原地产代理有限公司商品房委托代理销售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省惠州市中级人民法院

所属地区

广东省惠州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

惠州市建曙房地产开发有限公司,惠州市港中原地产代理有限公司

案由

商品房委托代理销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十五条第一款，第六十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条

全文

广东省惠州市中级人民法院民事判决书（2017)粤13民终1209号上诉人（原审被告）：惠州市建曙房地产开发有限公司，经营场所：惠阳区淡水镇星河路规划小区32-33。法定代表人：张美丽。委托诉讼代理人：梁小芳，女，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：惠州市港中原地产代理有限公司，经营场所：惠州市江北文昌一路7号华贸大厦2单元5层04、05、06、07、08号。法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：杨博宏，男，系该公司员工。上诉人惠州市建曙房地产开发有限公司因与被上诉人惠州市港中原地产代理有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初1993号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见原告起诉称：原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付销售代理费为人民币809840.07元（2015年12月、2016年1月、2016年2月三个月的佣金）；2、判令被告向原告支付违约金65643.55元（内场违约金63049.79元，销售代理费的10%；转介违约金2593.76元，未支付金额的千分之五）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告就位于惠州市惠阳区高尔夫路的建曙?xx园项目签署了《建曙·xx园项目国内联合销售代理合同》，合同中约定，被告委托原告为“建曙?xx园”项目之国内联合销售代理人，被告须按时向原告支付报酬，包括销售代理费、服务费及本合同提及的其它相关费用。销售代理费每月结算一次，原告需每月8日前向被告提交上个月的结佣确认表，被告需于10个工作日内盖章确认并支付销售代理费。同时，合同约定，本合同规定的任何通知应采取书面形式，并以双方盖章或指定的授权委托人签字确认为准，被告的授权委托、签收确认人为程喜年。若被告逾期未支付原告应收代理费，将按逾期每日支付应付代理费的千分之一作为违约金，如被告迟延履行超过三十日，原告有权要求被告支付全部未付金额的10%作为违约金。2015年11月19日，原告与被告签订《建曙·高尔夫1号项目三级市场销售代理合同》，合同中约定，原告为被告项目进行推广宣传，以达到转介之目的。原告在带客户成交后，方可填写《建曙xx园项目成交确认单》，并登记客户信息给被告授权代表，被告授权代表在成交确认单上的签字确认，作为转介服务费结算依据，转介服务费为最终成交总价的5%计。若��告未能按合同约定的时间支付原告转介服务费，每逾期一天，被告按逾期未支付金额的万分之二向原告支付违约金，违约金总额不超过未支付金额的千分之五。2016年1月2日，原告向被告递交2015年12月份的结佣明细表，其中内场佣金344567.89元，中原转介服务费180289.40元，被告授权人程喜年签字确认后；2016年3月2日，原告向被告递交2016年1-2月份的内场佣金结佣明细表，金额为285930.04元，被告授权人程喜年签字确认；后期原告向被告递交2016年1-2月份转介服务费结佣明细表，金额为338463元，被告拒绝签收确认，但原告有相应房号《建曙xx园项目成交确认单》可证。2015年12月至2016年2月，所有资料显示被告应向原告支付有总代理费为1149250.33元，内场佣金共计630497.93元，转介服务费共计518752.4元。原告于2016年4月7日向被告发公司催告函，后委托广东明灿律师事务所王月群律师��2016年5月11日向被告出具律师函，经多次催告，被告一再找理由拖延，截至2016年6月23日，原告仍未收到以上款项1149250.33元。原告认为被告的上述行为严重损害了原告的合法权益，应承担由此引起的全部责任，应向原告支付代理费1149250.33元，支付违约金65643.55元。有鉴于此，为维护自身的合法权益，依据合同的约定及法律的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求判决准予原告上述请求。2016年8月11日，被告支付原告销售代理费339410.26元。被告答辩称：我司不是恶意拖欠，是因为我司查出有内外场勾结作假的情形，我司已经报案，需要查明自来客、中介客的单数。原告内场、外场均有涉及。原审法院查明的事实经审理查明，原告与被告就位于惠州市惠阳区高尔夫路的“建曙·xx园项目”签订了《建曙·xx园项目国内联合销售代理合同》，约定：被告委托原告为“建曙·xx园项目”之国内联合销售代理人，自2015年10月10日起至6个月止。被告须按时向原告支付报酬，包括销售代理费、服务费及本合同提及的其它相关费用。销售代理费每月结算一次，原告需每月8日前向被告提交上个月的结佣确认表，被告需于10个工作日内盖章确认并支付销售代理费。合同还约定任何通知应采取书面形式，并以双方盖章或指定的授权委托人签字确认为准，被告指定的授权委托签署、签收确认人为程喜年。合同还约定违约金的计算方法。2015年11月19日，原告与被告又签订了《建曙·高尔夫1号项目三级市场销售代理合同》，合同中约定，被告委托原告对其“建曙·xx园项目”进行三级市场销售代理，双方还就合作的期限、销售价格、客户界定、转介服务费及结算方式、双方权利义务以及违约责任等作出约定。原告分别于2016年1月11日、2��22日向被告发出《付款申请书》，要求被告支付款项共计524857.29元，该两份《付款申请书》均有被告授权人程喜年签名确认。2016年3月2日，原告向被告递交2016年1-2月份的内场佣金结佣明细表，总金额为285930元，被告授权人程喜年签字确认。原告向被告递交的“建曙xx园结佣金明细表”（转介服务费结佣明细表），总金额为338463元。综上，被告应向原告支付销售代理费总额为1149250.29元。原告于2016年5月11日向被告发出律师函，要求被告支付相关销售代理费用。被告于2016年8月9日向原告支付销售代理费用（即佣金）339410.26元。现被告仍有款项809840.03元未支付给原告。原审法院判决理由和结果原审法院认为：本案是商品房委托代理销售合同纠纷。原、被告签订的《建曙·xx园项目国内联合销售代理合同》及《建曙·高尔夫1号项目三级市场销售代理合同��是双方真实意思的表示，内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对原、被告具有法律约束力，双方应予全面履行。被告拖欠原告销售代理费（佣金）809840.03元，有《付款申请书》及《成交确认单》为据，故原告诉求被告支付销售代理费809840.03元，有事实依据，本院予以支持。关于违约金问题，原、被告虽在合同中约定了违约金的计算方法，但原告在庭审时将被告欠付的总代理费用从1149250.33元变更为809840.07元，未重新明确内场佣金、转介服务费金额分别是多少，从而无法计算违约金的具体数额，故原告要求被告支付的违约金，本院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告应于本判决发生法律效力之日起30日内支付2015年12月、2016年1月��2016年2月的销售代理费用（含内场佣金及转介服务费）共计人民币809840.03元给原告。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费15734元，由被告承担11898元，原告承担3836元。当事人二审的意见惠州市建曙房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提出上诉。请求：一、请求二审法院撤销（2016）粤1303民初1993号《民事判决书》依法改判。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由是：原审法院查明认定的事实不清，导致判决错误，应当依法予以改判。一、原审法院在被上诉人未提供证据4《2016年1-2月份的场内佣金结佣明细表》原件，且上诉人未对��证据的真实性予以确认的情况下，认可该证据并以此认定上诉人需支付该285,930.04元的费用，属于认定事实不清，作出错误的判决。二、根据双方签订的《建曙·高尔夫1号项目三级市场销售代理合同》约定，双方结算佣金的依据为成交确认单，但被上诉人原审中并未提交足够的证据予以证明由其转介的客户供成交了96套房屋，且上诉人一审庭审过程中提出要求上诉人与被上诉人双方共同就涉案佣金数额进行对账，被上诉人也当庭同意，然而庭后被上诉人并未前来上诉人公司进行相关的对账，上诉人对被上诉人主张的已成交96套房屋并未予以确认，而且上诉人也未提交相应数量的成交确认单予以佐证。因此原审法院从被上诉人提供的证据资料不足的情况下认定被上诉人转介客户96套从而认定上诉人应支付518752.4元的转介服务费，属于认定事实错误，导致判决错误。三、根据双方签订的《建曙·高尔夫1号项目三级市场销售代理合同》约定，转介服务费须待业主支付所有的购房款后，上诉人才将剩余50%的转介服务费支付给被上诉人，而被上诉人转介的客户中至今仍有部分业主未支付全部的购房款，因此没有达到结算佣金的条件。综上所述，原审法院未能查明案件全部事实，认定事实错误，导致判决错误，请二审法院根据事实和法律依法予以改判，以维护上诉人的合法权益。上诉人提交补充上诉状，上诉请求：一、请求二审法院撤销（2016）粤1303民初1993号《民事判决书》依法改判；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院查明认定的事实不清，导致判决错误，应当依法予以改判。一、被上诉人提交的2015年12月内场佣金表里面显示本次结佣金��为352468.69元，后用签字笔备注减去未成交客户的佣金，结余佣金为344567.89元，在结算过程中，客户杨婷退房，根据合同第6.3.4条的约定，客户退房的，被上诉人不获得该套房的销售代理费，应减去该客户佣金5157.63元，剩余佣金为339410元，上诉人于2016年8月份向被上诉人支付339410.63元，即2015年12月份结算的应付佣金已经支付完毕。根据被上诉人提交的12月份佣金明细以及上诉人财务对账结果，剩余场内未结佣金为138058.61元（详见上诉人提交的《剩余佣金明细》表）。根据合同第6.2条关于客户确认方式的约定，乙方（即被上诉人）客户的确认须填写《客户登记确认书》，甲、乙双方就乙方客户制作清单，由双方进行盖章确认，而2016年1-2月份的场内佣金明细表既没有被上诉人的盖章，也没有上诉人的盖章，且仅为复印件，该证据不能作为结算依据。事实上内场剩余佣金为我方提交附件显示的138058.61元，该数额从被上诉人提交的证据三中可计算得出。原审法院在被上诉人未提供证据4《2016年1-2月份的场内佣金结佣明细表》原件，且上诉人未对该证据的真实性予以确认的情况下，认可该证据并以此认定上诉人需支付该285,930.04元的费用，属于认定事实不清，作出错误的判决。二、根据双方签订的《建曙·高尔夫1号项目三级市场销售代理合同》约定，双方结算佣金的唯一依据是成交确认单，根据被上诉人一审提交的证据看，其仅提交了四份《成交确认单》，客户分别为潘雪荷、陈庆军、曹文慧、张文霞，即场外转介客户佣金合共为199,673.6元,如下所示：1、客户潘雪荷的合同价是1005940元，佣金点数是5%，佣金金额是50297元；2、客户陈庆军的合同价是900000元，佣金点数是5%，佣金金额是45000元；3、客户曹文慧的合同价是1250000元，佣金点数是5%，佣金金额是62500元；4、张文霞合同价是837532元，佣金点数是5%，佣金金额是41876.6元，以上佣金合计199673.6元。其中张文霞至今仍未办理按揭贷款并支付剩余购房款，根据《建曙·高尔夫1号项目三级市场销售代理合同》第六条的约定，客户办完银行按揭手续并提供相应的按揭资料后，才结剩余50%的佣金，即张文霞客户剩余50%的佣金20938.3元未达到支付条件。上诉人一审庭审过程中提出要求上诉人与被上诉人双方共同就涉案佣金数额进行对账，被上诉人也当庭同意，然而庭后被上诉人并未前来上诉人公司进行相关的对账，上诉人对被上诉人主张的已成交96套房屋并未予以确认，而且上诉人也未提交相应数量的成交确认单或其他证据予以佐证。因此原审法院从被上诉人提供的证据资料不足��情况下认定被上诉人转介客户的佣金为518752.4元，属于认定事实错误，导致判决错误。综上所述，原审法院未能查明案件全部事实，认定事实错误，导致判决错误，请二审法院根据事实和法律依法予以改判，以维护上诉人的合法权益。上诉人在庭审中补充上诉意见：对方提交的2015年12月的佣金条显示的金额为35万贰仟多元，后又备注减去没有成交的佣金，退房根据合同第六点的约定，应该减去该客户的佣金5157.63元，剩下就是339410.63元。上诉人已经于2016-8月支付了该笔款项。在2015-12月应付的佣金已经支付完毕。剩余的没有结的佣金应根据被上诉人提交的12月份的明细表里面数据显示没有结的佣金为27户客户剩余的百分之五十的佣金，结算金额是13万八千多元。根据双方签订的代理合同6.2条关于客户确认方式的约定，被上诉人客户的确认需填写客户��记确认书。双方每月就乙方客户制作清单。由双方盖章确认。被上诉人一审提交的证据四2016-1到2月的明细表没有双方的盖章确认，只是为照片复印件，没有提供原件，不能作为结算的依据。事实上剩余佣金为我方提交的补充上诉状附件显示的138058.61元。被上诉人惠州市港中原地产代理有限公司答辩：答辩人请求人民法院依法驳回被答辩人罔顾事实且不合理的上诉请求。在答辩前，答辩人先作一些说明：证据3：2015年12月份的结佣明细表（内场+转介），本答辩状将其分解为两部分：第一部分为（2016年2月22日）付款申请书及《2015年12月中原内场佣金》，第二部分为2016年1月11日）付款申请书（及程喜年2016年2月20日签名的《建曙xx园结佣明细表（港中原地产）》。证据4的2016年1-2月份的内场佣金结佣明细表，即为（建曙高尔夫1号）《2016年1-2月份中原内场佣金》。证据5的2016年1-2月份的转介单，即为建曙xx园结佣明细表（港中原地产）及联动客户成交确认单、认购书。事实和理由：一、被答辩人称答辩人的证据4未提供原件，且其未对证据4的真实性予以认可。现答辩人答辩如下：为结算佣金，根据上诉人财务部的要求，被上诉人将证据3两部分的原件提交上诉人的财务部，但接收人拒绝签收。被答辩人财务部于2016年8月9日向答辩人支付了证据3第一部分《2015年12月中原内场佣金》（344567.89元）当中的339410.26元，剩余5157.63元未支付；证据4内场佣金285930元未支付。证据4（建曙高尔夫1号）《2016年1-2月份中原内场佣金》虽然只有复印件，但答辩人提交了证据4中的所有认购书加以佐证，证明内容是证据4中的所有单位均由答辩人成交，最终被答辩人的销售经理、按揭部、财务部、总监（即授权人程喜年）均在证据4《2016年1-2月份中原内场佣金》中签名确认，此确认方式与证据3《《2015年12月中原内场佣金》、证据3《建曙xx园结佣明细表（港中原地产）》的确认形式一致，均由被答辩人的销售经理、按揭部、财务部、总监（即授权人程喜年）签名，并且从证据4中可以看出草签时间是“已签”，放款时间是“已放款”，证明已经达到、并超过结算条件。因此，一审法院已对相关事实及结合相关证据予以认定，并非事实不清。二、答辩人一直积极与被答辩人要求对账事宜，并以微信方式进行沟通，按被答辩人要求提供文件，但最后被答辩人没有给予任何回复。同时，答辩人并非提交96套转介客户，而是提交了12套转介客户，被答辩人对基本事实没有进行核实。被答辩人称其未对转介的��屋予以确认及没有佐证。答辩人答辩如下：证据3第二部分的《建曙xx园结佣明细表（港中原地产）》共8套转介客户，签约情况是“已签”，银行按揭是“未放款”，正是因为未放款，因此前面7套单位的本次结佣为“50%”，第8套单位的本次结佣为“100%”，有上诉人的授权人程喜年签字确认，金额为180289.40元，且从证据3第二部分的付款申请书可以证明，被答辩人已经到了付款申请阶段。证据3均为原件，因此，被答辩人在诉前已进行确认。为体现明确性，被上诉人将相关证据整编为证据5即《建曙xx园结佣明细表（港中原地产）》，其中含证据3程喜年2016年2月20日签名的《建曙xx园结佣明细表（港中原地产）》的7套单位的剩余50%佣金及4套新成交佣金，4套佣金由证据5中的联动客户成交确认单及对应认购书可以证明。因此，证据5的佣金为338463元。因此，证据3的180289.4元佣金及证据5的338463元佣金，为总共的转介佣金518752.4元。三、根据证据2《建曙高尔失1号项目三级市场销售代理合同》第6.3条款约定：按揭的客户：签署《商品房买卖合同》并交清相应比例首期，即结算50%佣金，办完银行按揭手续并提供相应的按揭资料后即结剩余50%佣金。因此，并非被答辩人所称的转介服务费须待业主支付所有的购房款后，被答辩人才将剩余50%的转介服务费支付给答辩人。并且证据3共8套转介客户，金额为180289.40元，有上诉人的授权人程喜年签字确认，其中7套已签《商品房买卖合同》已达到结佣50%的条件，被答辩人应该支付。剩余50%佣金待办完银行按揭手续并提供相应的按揭资料后即结算，并不是被答辩人所称待业主支付所有购房款后支付。是否办完银行按揭手续和提供按揭资��，银行是通知客户及被答辩人的，被答辩人无法从书面证据上获取，如答辩人认为客户未办理按揭手续或未提供按揭资料，按照认购书的约定客户已构成违约，被答辩人应作退房处理，但被答辩人未通知答辩人客户已退房。证据5中后4套房屋答辩人持有相应房号《建曙xx园项目成交确认单》及认购书，可证明客户由答辩人转介成功，因此被答辩人应在客户签署《商品房买卖合同》并交清相应比例首期，即结算50%佣金，办完银行按揭手续并提供相应的按揭资料后即结剩余50%佣金。根据所有认购书第三条第三款约定：客户须于签订认购书的七日内签署《商品房买卖合同》，而签署《商品房买卖合同》时应交付首期款（认购书第二条第二款有约定）。因此，客户在签署认购书七日内，被答辩人应结算50%的佣金。同样，如被答辩人认为客户未提供银行按揭手续或未提供按揭资料，被答辩人应作退房处理，但被答辩人未通知答辩人客户已退房，证明客户已成功购房，理应支付剩余50%佣金。以上答辩，答辩人均以合同为依据，结合事实，并以连续证据链作佐证，且一审法院已对所有的证据进行审查核实并认可支持，而被答辩人却是在没有新证据、新理由的情况下提出上诉，答辩人认为其有故意拖延支付的嫌疑，请求法院尽快判决驳回被答辩人的诉讼请求，维持原判，及时维护答辩人利益。被上诉人提交补充答辩状：首先，对于证据四的内场佣金，上诉人的补充上诉状第一点称剩余场内未结佣金为138058.61元，并附上《建曙高尔夫1号-港中原剩余佣金明细》。实质上被上诉人的证据4（建曙高尔夫1号2016年1-2月份中原内场佣金）为285930元，上诉人所称的138058.61元只是查证了证据3建曙高尔夫1号2015年12月中原内场佣金序号21、27、28、30、31、34、36、37、38、39、43、44、46-53、55-61的剩余50%未结佣金138058.61元，此部分佣金即为被上诉人证据4中序号9，序号15--38,40，41，共27套房的佣金138058.61元，此部分未结佣金双方无争议。除此之外，证据4还包括以下三部分佣金：证据4序号1—4，共4套房，是2015-11-30（已付明细）标绿色部分单位剩余50%未结佣金，共14871.26元；证据4序号5—8,10—14，共9套房，是2015-12-21（已付明细）标绿色部分单位剩余50%未结佣金，共45469.73元；证据4序号39,42—47，共7套房，属于第一次结佣，按100%比例，金额为87531元。以上四部分佣金汇总即为：证据4（建曙高尔夫1号2016年1-2月份中原内场佣金）的总计佣金：285930元。其次，证据3建曙xx园结佣明细表（港中原地产）中8位客户，除客户李先红及吴飞，我司未能提供转介确认单及成交确认单，其余的见附件（成交确认单或转介确认单）。8位客户均有程喜年及相关财务人员确认，不能因为程喜年在证据二的三级代理合同中没有相关授权即否认其在营销中的确认人地位，并且还有其它财务人员的签名确认，并且还有2016年1月11日的付款申请书原件可证明所有客户已签约。上诉人只对客户张文霞存在争议，认为其未达支付条件，其它并无争议。以上事实，被上诉人陈述均为事实，否则被上诉人愿意承担所有陈述不实之责任。现鉴于上诉人与被上诉人对账无果，请求法院及时作出合理判决。上诉人二审提交新证据：一份平安银行的杨婷退房的付款记录。被上诉人质证：我认为退款是真实的，我们可以减去这套房子的佣金。被上诉人提交调查申请书，请求法院向中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行调取《高尔夫1号购房客户信息》中银行贷款按揭通过时间以证明本案已达到结算佣金的条件。被上诉人中原地产代理公司提交诉讼中保全申请书，请求依法冻结惠州市建曙房地产开发有限公司银行账户部分金额809840.07元，以防止上诉人进行财产转移。被上诉人中原地产代理公司二审未提交新证据。本院查明的事实本院经审理查明，原审查明属实部分，本院予以确认。另查明，建曙公司与中原地产代理公司签订的《建曙·xx园项目国内联合销售代理合同》第6.3.2条约定：销售代理费每月结算一次，乙方（中原代理公司）需每月8日前向甲方（建曙公司）提交上个月的结佣确认表，甲方需于10个工作日内盖章确认并支付销售代理费。乙方��每个销售单位以以下标准作为结算代理费依据：1）一次性付款户：以客户缴纳全款并签订《广东省商品房买卖合同》作为结算依据；2）银行按揭客户：以客户缴纳首期款并草签《广东省商品房买卖合同》结算50%代理费，剩余50%在客户交齐所有有效按揭资料银行审批后当月结清。非乙方原因导致已签署《认购书》的客户不能在代理期届满前交房款、签订房地产买卖合同或者办理银行按揭手续的，则乙之代理责任于客户签订认购书时结束，甲方仍需按本合同第六条向乙方支付销售代理费。双方当事人签订的《建曙·xx园项目国内联合销售代理合同》第7.2条约定：甲方（建曙公司）指定的受权委托签署、签收确认人为程喜年。案外人程喜年已经辞退在建曙公司的工作，现在中原地产代理公司就职。又查明，《建曙·高尔夫1号项目三级市场销售��理合同》第五条约定：乙方在带客户成交后，方可填写《建曙xx园项目成交确认单》，并登记客户信息给甲方授权代表，甲方授权代表核实客户为有效客户后，在《建曙xx园项目成交确认单》上签字确认，作为转价服务费结算依据并双方各自存档。又查明，上诉人建曙公司二审提交一份《平安银行杨婷退房的付款记录》，该证据显示：记账日期：2016-9-8；付款人：惠州市建曙房地产开发有限公司；收款人：杨婷；收款金额：50000元。备注：退10栋2005房房款（网银）。还查明，依据中原地产代理公司原审提交的证据5显示：2016年1-2月份的转介单。客户分别为潘雪荷、陈庆军、曹文慧、张文霞，场外转介客户佣金合共为199,673.6元,如下所示：1、客户潘雪荷的合同价是1005940元，佣金点数是5%，佣金金额是50297元；2、客户陈庆军的合同价是900000元，佣��点数是5%，佣金金额是45000元；3、客户曹文慧的合同价是1250000元，佣金点数是5%，佣金金额是62500元；4、张文霞合同价是837532元，佣金点数是5%，佣金金额是41876.6元，以上佣金合计199673.6元。本案判决理由及结果本院认为：本案是商品房委托代理销售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：中原地产代理公司诉请的销售代理费用是否已经进行结算以及其请求的销售代理费809840.07元是否应当予以支持的问题。第一，中原地产代理公司诉请的代理销售费有以下几笔：1.2015年12月份的结佣明细表，其中内场佣金344567.89元，中原转介服务费180289.40元；2.2016年1-2月份的内场佣金结佣明细表，金额为285930.04元；3.2016年1-2月份转介服务费结佣明细表，金额为338463元。2015年12月至2016年2月，所有资料显示被告��向原告支付有总代理费为1149250.33元，内场佣金共计630497.93元，转介服务费共计518752.4元。合计：1149250.33元。中原地产代理公司认可建曙限公司于2016年8月11日已经支付339410.26元，扣除已经支付部分，还应支付809840.07元。中原地产代理公司为证明上述几笔销售代理费已经进行结算，向法院提交了《合同》、《结算明细表》等六份证据。上述六份证据均为复印件，没有提交原件，其中《结算明细表》为手机拍照的图片打印件，中原地产代理公司提交的证据拟证明的内容真实性无法确认。第二，中原地产代理公司对于未能提交原件的辩解理由为：“是为了结算佣金，按照建曙公司的要求，将原件提交了给建曙公司。”对此，本院认为，其一，中原地产代理公司为结算佣金提交原件不符合代理销售市场的习惯；其二，中原地产代理公司提交了原件没有要求建曙公司出具收据，不符合常理和逻辑；其三，双方当事人对于佣金的结算有合同的明确约定，并不需要提交上述证据原件；其四，中原地产代理公司不仅未能提交《结算明细表》原件,就连双方当事人签订的原始合同亦未能提交原件，举证方面有明显的欠妥。据此，中原地产代理公司该辩解理由不成立，本院不予以采信。第三，中原地产代理公司诉请的三笔代理销售费，本院结合双方当事人的意见以及证据作以下分析和认定：1.中原地产公司提交的《2015年12月份的结佣明细表》，内场佣金344567.89元。建曙公司二审提交新证据，《平安银行的杨婷退房的付款记录》证明客户杨婷已经退房，中原地产公司对于该二审证据证明的内容予以认可。因客户杨婷退房，该佣金5157.63元应当予以扣除。扣除之后,中原地产公司主张的该笔未结佣为339410元。经查明，中原��产代理公司认可建曙限公司于2016年8月11日已经支付339410.26元。据此，中原地产代理公司主张的该笔销售代理费已经结清。2.依据双方当事人签订的《建曙·xx园项目国内联合销售代理合同》及《建曙·高尔夫1号项目三级市场销售代理合同》约定，销售代理费每月结算一次，乙方（中原代理公司）需每月8日前向甲方（建曙公司）提交上个月的结佣确认表，甲方需于10个工作日内盖章确认并支付销售代理费。乙方对每个销售单位以以下标准作为结算代理费依据：1）一次性付款户：以客户缴纳全款并签订《广东省商品房买卖合同》作为结算依据；2）银行按揭客户：以客户缴纳首期款并草签《广东省商品房买卖合同》结算50%代理费，剩余50%在客户交齐所有有效按揭资料银行审批后当月结清。中原地产代理公司提交的《2016年1-2月份的场内佣金结佣明细表》��有原件，也没有按照上述合同约定双方当事人盖章确认。中原地产代理公司主张该笔代理销售费已经进行结算，金额为285930.04元，理由不成立。3.根据双方签订的《建曙·高尔夫1号项目三级市场销售代理合同》约定：“乙方在带客户成交后，方可填写《建曙xx园项目成交确认单》，并登记客户信息给甲方授权代表，甲方授权代表核实客户为有效客户后，在《建曙xx园项目成交确认单》上签字确认，作为转价服务费结算依据并双方各自存档。”本案中，中原地产代理公司提交的《成交确认单》仅有四份复印件，即便其提交的证据真实，客户分别为潘雪荷、陈庆军、曹文慧、张文霞的佣金合计仅为199673.6元。（其中，张文霞至今仍未办理按揭贷款并支付剩余购房款，根据合约，剩余50%的佣金，未达到支付条件。）据此，中原地产代理公司主张的该笔销售代��费为518752.4元，缺乏事实依据。第四,中原地产代理公司二审提交《调查申请书》，请求法院向建设银行惠阳支行调取《高尔夫1号购房客户信息》中的银行贷款按揭通过的时间，一共60户人的银行过户信息。对此，本院认为，其一，中原地产代理公司在一审未申请调取上述证据，在二审程序中申请，不符合民事诉讼的新证据要求；其二，客户的银行贷款按揭通过时间仅能够证明购房客户何时支付按揭部分的购房款，是否经由中原地产代理公司促成购房交易并不能够证明。即便，法院调取上述证据亦不能证明中原地产代理公司主张本案的销售代理费已经进行结算；其三，中原地产代理公司对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当由其负举证责任，中原地产代理公司如进行代理销售行为应当保留相应的证据，并不需要通过法院调取上述关联性不强的证据予以则��说明。据此，中原地产代理公司请求法院调查取证事由不符合民事诉讼法规定的当事人可以申请人民法院调查收集的证据条件，予以驳回。综上所述，中原地产代理公司主张本案的销售代理费未能提交有效的结算证明，而原审法院依据中原地产代理公司提交的证据复印件认定并支持了中原地产代理公司诉请的809840.03元的全部的销售代理费，认定事实欠妥，本院予以纠正。中原地产代理有限公司主张的销售代理费目前没有充分的证据予以证明已经进行结算，鉴于惠州市建曙房地产开发有限公司确认委托中原地产代理有公司进行代理销售事实，依据公平原则,中原地产代理有限公司的销售代理费可待有充分证据并符合双方合同约定的结算条件之后另行诉讼。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第��十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初1993号民事判决。二、驳回惠州市港中原地产代理有限公司的全部诉讼请求。本案一、二审受理费合计31468元，由惠州市港中原地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　郑　杰审判员　　寇　倩审判员　　黄宇乐二〇一七年五月二十五日法官助理　　黄晓娜书记员　　彭科梅附：相关裁判依据：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十五条当事人对合同的效力可以约定��条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；搜索“”