（2017）鲁01民终2303号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2018-07-12
案件名称
济南东拓置业有限公司与周蓬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
济南东拓置业有限公司,周蓬
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终2303号上诉人(原审被告)：济南东拓置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：李昊，总经理。委托诉讼代理人：秦承龙，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：马明芹，山东豪才律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周蓬，女，1966年9月19日出生，汉族，济南市环保局职工，住济南市。上诉人济南东拓置业有限公司（以下简称东拓置业公司）因与被上诉人周蓬商品房预售合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院作出（2015）高民初字第1631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。东拓置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周蓬的诉讼请求。事实与理由：1.东拓置业公司逾期交房的原因系周蓬导致，东拓置业公司无需承担违约金。双方就商品房买卖及车位使用签订了《XX签约意向书》，约定车位作为房屋的附属设施，在商品房买卖同时周蓬应一次性付清购房剩余价款（含地下室及地下车位款）且商品房与车位一并交付给周蓬，东拓置业公司与周蓬先签订的商品房买卖合同，周蓬选定车位后，却违背签约意向书的约定不与东拓置业公司签订《地下车位使用协议》。东拓置业公司多次通知周蓬办理车位使用协议的签订及付款手续，周蓬拒不配合，因此，东拓置业公司不交付房屋，并非违约，而是周蓬拒不履行合同约定的义务所致，东拓置业公司不存在违约行为。综上，请求二审法院依法改判，维护东拓置业公司利益。周蓬辩称，周蓬与东拓置业公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务，周蓬依据合同约定履行了交付房款的合同义务，东拓置业公司亦应依照合同约定于2013年5月30日前将房屋交付于周蓬，而东拓置业公司至今未交付房屋构成违约，东拓置业公司辩称周蓬未交纳车位款，但东拓置业公司未提供地下车位与周蓬签订协议，且是否交纳车位款与东拓置业公司是否交付房屋没有关系，原审判决违约金数额正确，请求二审法院判决驳回东拓置业公司的上诉，维持原判。周蓬向一审法院起诉请求：1.东拓置业公司将房屋交付周蓬使用。2.东拓置业公司支付周蓬逾期交房违约金133570元及违约金利息13320元。3.东拓置业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年10月31日，周蓬（买受人）与东拓置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。约定由周蓬购买东拓置业公司开发的XX区XX室的房屋一套。商品房建筑面积为147.37平方米，商品房总价款为611586元。合同第八条约定：出卖人应当在2013年5月30日前，依照国家有关规定，将取得《综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列约定处理：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人应在接到通知书之日起30日内退还买受人已付房款本金，并按买受人已付房款的千分之十五向买受人支付违约金。若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。《商品房买卖合同》签订后，周蓬依约支付了全部购房款。东拓置业公司未交付房屋。由于东拓置业公司逾期交房，周蓬等诸多购买XX小区商品房的业户均陆续向一审法院提起诉讼，要求东拓置业公司按照合同约定支付其违约金。东拓置业公司抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。诉讼中，东拓置业公司提出鉴定申请，要求对周蓬的实际损失进行鉴定。一审法院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托XX公司对2013年5月30日至2014年2月28日期间，XX小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估。该评估公司于2015年8月31日作出XX（2015）第XX号XX小区房屋租金项目资产评估报告书。该评估结论为：2013年日租金为0.28-0.40元/平方米；2014年日租金为0.29-0.42元/平方米,租金年增长率为1.045。周蓬对该鉴定结论不予认可，但对东拓置业公司因逾期交房的违约事实给其造成的实际损失未向一审法院提供相关证据。一审法院认为，周蓬与东拓置业公司于2011年10月31日所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。周蓬依照合同约定履行了支付房款的合同义务，东拓置业公司亦应依照合同约定于2013年5月30日前将本案房屋交付于周蓬。而东拓置业公司至今未予交付房屋，庭审中，东拓置业公司辩称系因为周蓬未交纳车位款，但东拓置业公司未提交关于地下车位周蓬与东拓置业公司签订过相关协议，且周蓬是否交纳车位款与东拓置业公司逾期交房无关联性，故东拓置业公司的抗辩缺乏法律依据，依法不予采纳。周蓬主张东拓置业公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，事实清楚。周蓬要求东拓置业公司按照合同约定支付其违约金，东拓置业公司抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方合同中约定的违约金标准为“按日支付已付房价款的万分之三”，根据上述合同法及司法解释的相关规定精神，周蓬主张的违约金应以其实际损失为基础予以调整。鉴于因东拓置业公司的违约，造成了诸多业户先后起诉，为给当事人节约诉讼成本及防止给当事人造成不必要的“诉累”，在周蓬未能举证证明其实际损失的情况下，本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托XX公司对2013年5月30日至2014年2月28日期间，XX小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估。该评估公司评估结论为：2013年日租金为0.28-0.40元/平方米；2014年日租金为0.29-0.42元/平方米,租金年增长率为1.045。周蓬虽对该鉴定结论不予认可，但对东拓置业公司的违约事实给其造成的实际损失并未向一审法院提供相关证据证实。XX公司系一审法院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托，具有相关资质，鉴定程序合法，其鉴定结论一审法院予以采信。综合考虑东拓置业公司违背诚实信用原则造成逾期交付房屋的违约事实，结合周蓬所购房屋的价格实际损失等公平因素，一审法院参照上述鉴定意见，酌情确定东拓置业公司逾期交房给周蓬造成的实际损失为2013年日租金为0.38元/平方米；2014年日租金为0.40元/平方米，2015年日租金为0.42元/平方米。一审法院依据该标准，依法按照130%支持周蓬主张的房屋违约金。关于周蓬主张的违约金利息，无事实及法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内将涵玉翠岭二区4号楼2单元1402室房屋一套交付原告周蓬使用；二、被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告周蓬自2013年5月31日至2013年12月31日期间的逾期交房违约金15652.16元（147.37平方米×0.38元/平方米/天×215天×130%）；三、被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告周蓬自2014年1月1日至2014年12月31日期间的逾期交房违约金27970.82元（147.37平方米×0.40元/平方米/天×365天×130%）；四、被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告周蓬自2015年1月1日至2015年5月28日期间的逾期交房违约金11908.67元（147.37平方米×0.42元/平方米/天×148天×130%）；五、驳回原告周蓬的其他诉讼请求。案件受理费3238元，由原告周蓬负担2050元，被告济南东拓置业有限公司负担1188元。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。东拓置业公司提交《XX项目签约意向书》（以下简称意向书）。证明该意向书第八条约定双方签订商品房买卖合同的同时周蓬应一次性付清购房剩余价款（含地下室及地下停车位款），而周蓬选定车位后签订商品房买卖合同的同时并未与东拓置业公司签订地下车位使用权转让协议并缴纳地下停车位款，违反了该意向书约定，东拓置业有限公司有权拒绝向周蓬交付房屋。经质证，周蓬称已记不清了，意向书中写明是地下停车位，但是东拓置业公司并没有让周蓬选地下停车位，如果说违约也是东拓置业公司违约。经查，意向书签订时间为2009年6月8日。东拓置业公司于2017年4月6日向本院出具书面意见，其中载明周蓬于2011年3月12日抽号选取的是地上车位。一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，周蓬与东拓置业公司签订的商品房买卖合同合法有效，对双方当事人均有约束力。周蓬依据合同约定全额支付了购房款，根据商品房买卖合同第八条约定，东拓置业公司应于2013年5月30日前向周蓬交付房屋，东拓置业公司至今未向周蓬构成违约，周蓬要求东拓置业公司交付房屋并支付违约金符合合同约定，本院予以支持。东拓置业公司主张周蓬拒不配合办理签订《地下车位使用协议》及交付车位使用款手续，其不交付房屋并非违约。本院认为，双方签订的商品房买卖合同中未约定必须签订《地下车位使用协议》，商品房买卖合同亦未将签订《地下车位使用协议》并付款作为房屋交付的条件，故东拓置业公司的上述主张不能成立，本院不予采信。综上所述，东拓置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3283元，由上诉人济南东拓置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 许海涛代理审判员 何菊红代理审判员 曹 慧二〇一七年五月二十五日书 记 员 王 娜 更多数据：