（2017）豫0482民初2561号

裁判日期: 2017-05-25

公开日期: 2017-10-16

案件名称

颜雪姣与赵广朝、武瑞珂合同纠纷一审民事判决书

法院

汝州市人民法院

所属地区

汝州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

颜雪姣,赵广朝,武瑞珂

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第四十九条，第五十二条

全文

河南省汝州市人民法院民事判决书（2017）豫0482民初2561号原告：颜雪姣，女，1981年10月20日生，汉族，住××。被告：赵广朝，男，1977年3月19日生，汉族，住××。被告：武瑞珂，女，1987年3月24日生，汉族，住××。委托代理人郭克克，男，1985年8月15日生，汉族，住××。系武瑞珂丈夫。委托代理人徐征雁，男，系河南金豫律师事务所律师。原告颜雪姣与被告赵广朝、武瑞珂合同纠纷一案，原告于2016年1月13日向本院提起诉讼，本院受理后，于2016年8月5日作出（2016）豫0482民初423号民事判决书，宣判后被告武瑞珂不服判决，提出上诉。××中级人民法院于2017年1月17日作出（2016）豫04民终3131号民事裁定书，撤销本院（2016）豫0482民初423号民事判决书，发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭于2017年4月11日公开开庭进行了审理。原告颜雪姣与被告赵广朝、被告武瑞珂及其委托代理人郭克克、徐征雁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告颜雪姣向本院提出诉讼请求：1、依法确认二被告所签订的宅基地转让合同无效，由被告返还原告的宅基地及地上房屋。2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年6月3日二被告签订一份宅基地转让合同，被告赵广朝将归原告所有的位于××市××办事处××村××组的农村居民宅基地一处（用地许可证号：××字（××）第××号）含房屋以28万元的价格转让给被告。因该宅基地及地上房屋已于2015年5月4日在原告颜雪姣与被告赵广朝离婚时分配归原告颜雪姣所有，被告赵广朝对该宅基地及地上房屋不具有所有权，且二被告所签的转让合同违反了《中华人民共和国合同法》第52条及《中华人民共和国土地管理法》之相关规定，应属无效合同。故具状起诉，请求依法确认二被告所签订的宅基地转让合同无效，由被告返还原告的宅基地和地上房屋。诉讼请求为依法确认二被告所签订的宅基地转让合同无效，由被告返还原告的宅基地及地上房屋。本案诉讼费由被告负担。被告赵广朝未向本院递交书面答辩状，庭审中口头辩称，房子既然已经卖被告武瑞珂，就得给人家。被告武瑞珂辩称，被答辩人所诉没有事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。事实和理由：一、被答辩人诉称的2015年5月4日离婚协议书中对本案讼争房产的约定，晚于2015年4月份答辩人经中间人郭某1向被答辩人和赵广朝交付5万元购房定金的时间，其不能以后签订的离婚协议书否定之前已经发生的本案讼争房产的转让合意及转让行为。被答辩人颜雪姣与赵广朝2015年5月4日签订离婚协议前，已通过中间人郭某1与答辩人达成了将本案讼争房产转让给答辩人的合意，并于2015年4月份通过中间人郭某1在其车上共同收取了答辩人交付的5万元购房定金（赵广朝2017年3月15日和3月22日在公安机关的供述、证人郭某1证言、证人郭某2证言及××市××房产信息服务部证明等证据予以证实）。这说明被答辩人对将本案讼争房屋及宅基地使用权转让给答辩人，是知情并认可的。二、2015年6月3日，赵广朝与答辩人签订《房屋买卖和土地使用权转让合同》，收取了答辩人交付的剩余房产价款23万元，将本案讼争房产的《农村居民宅基地用地许可证》及《耕地占用税完税证》原件交给答辩人，后又将该房产交付给了答辩人装修居住使用，赵广朝还将所收房款中的一部分交给被答辩人颜雪姣用于偿还其母亲住院治病的债务（赵广朝2017年3月15日和3月22日在公安机关的供述），足以证明赵广朝在签订该合同时对讼争房产享有处分权，并足以代表被答辩人颜雪姣签订该合同，构成表见代理，其对颜雪姣的该代理行为有效。三、答辩人对讼争房产装修并入住后，这段时间里，家在同村的被答辩人并未出面主张权利。被答辩人颜雪姣之所以提起本案诉讼，是因为听说该房产面临拆迁，拆迁赔偿比较多，对当时房子卖28万元，认为比较吃亏，想把房子要回来（赵广朝2017年3月15日在公安机关的供述）。此显属见利忘义，恶意违约，违背了诚实信用原则和公序良俗，法律应持否定态度，否则不足以彰显公平和正义，不足以保障交易安全与稳定。四、答辩人与被答辩人属同一村集体组织成员，本案讼争房屋及宅基地使用权的转让行为及签订的《房屋买卖和土地使用权转让合同》表达了答辩人与被答辩人的真实意愿，是双方的真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，其交易结果，不影响土地权属性质，不侵害村集体合法权益。我国《合同法》第52条第（五）项中“违反法律、行政法规的强制性规定”，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定，该“强制性规定”，是指效力性强制性规定。而《土地管理法》属管理性强制性规定，而非效力性强制规定，不能据此确认合同效力。因此，该转让行为及签订的《房屋买卖和土地使用权转让合同》合法有效。五、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。第一、被告武瑞珂与赵广朝签订的房屋买卖合同和土地使用权转让合同是双方的真实意思表示，符合法律规定，且双方签订合同是经过中介，而且赵广朝持有宅基地用地许可证，武瑞珂是善意所得，因此双方签订的合同是合法有效的。第二、原告的起诉理由不能成立，被告赵广朝所持的离婚协议不管是否真实，但没有依法登记交付房屋。现原告还没有取得争议房屋的物权，以此确认赵广朝与武瑞珂签订的合同无效，没有事实和法律依据。第三、该地的土地使用证，是赵广朝一人所有，没有任何证据证明与原告有关联，因此其主张不能成立。第四、原告所诉为确认合同无效，要求返还宅基地和房屋的诉请并未缴纳诉讼费，因此其要求返还宅基地和地上房屋的请求，法院不应当审理。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告向本院提交的证据有：证据1、原告身份复印件证一份；证据2、原告离婚证一份；证据3、离婚协议书一份；据此证明原告颜雪姣对本案诉争房产享有土地使用权和地上房屋所有权，被告赵广朝对该处房地产不享有土地使用权和地上房屋所有权。证据4、房屋买卖和土地使用权转让合同一份，证明被告赵广朝将其不具有土地使用权和地上房屋所有权、处分权的房产出卖给被告武瑞珂的行为侵犯了原告颜雪姣的物权所有权和土地使用权。以上证据证明二被告所签订的该份房屋买卖和土地使用权转让合同属无效合同。被告赵广朝对原告出示的证据均无异议。被告武瑞柯对证据1、2、4均无异议，对证据3有异议，认为该协议书是虚假的协议书，该协议书落款时间为2015年5月4日，据本案原告和赵广朝收取被告吴瑞柯收到订金时间为2015年4月中旬，据本案原告和被告赵广朝收取吴瑞柯向其二人交付购买本案诉讼争议房屋订金5万元的时间，2015年4月中旬相差不足20天，二人显然属于恶意串通，意图侵害吴瑞柯的合法权益。因此该协议书第三条，关于本案诉讼房产的归属约定，不具有法律效力。2016年年底赵广朝将离婚协议书上的红色轿车以4.6万元卖掉，其父可以证明。如果是真的离婚，为什么2016年年底赵广朝把红色轿车卖掉，他俩属于恶意串通。为什么我在装修期间，原告在知情的情况下，没有阻拦。而是在得知该房产在拆迁范围内之后，见利忘义为了该房产的拆迁补偿款将我告到法院。被告赵广朝无证据向本院提供。被告武瑞珂向本院提供的证据有：证据一、武瑞珂户口本；证明：武瑞珂为××市××办事处××村村民，与原告颜雪姣、被告赵广朝系同一村集体组织成员。同一村集体组织成员之间的房屋及宅基地使用权的转让行为及签订的转让合同，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，其交易结果，不影响土地权属性质，不侵害村集体合法权益，合法有效。证据二、《房屋买卖和土地使用权转让合同》及收据；证明：赵广朝与颜雪姣将本案讼争房屋及宅基地使用权转让给了武瑞珂，武瑞珂支付了全部合同价款28万元。该28万元包括：2015年4月中旬，武瑞珂经郭某1交付给原告和赵广朝的购房定金5万元，及武瑞珂交付给赵广朝的剩余合同价款现金23万元。证据三、《农村居民宅基地用地许可证》及《耕地占用税完税证》；证明：该两证，赵广朝交给武瑞珂的都是原件，且该两证中的权利人均为赵广朝一人，武瑞珂有理由相信赵广朝对该房产及宅基地享有处分权。证据四、证人郭某1证言,证明：经郭某1从中说和，武瑞珂以28万元受让了原告和赵广朝本案讼争房屋及宅基地使用权。原告与被告赵广朝2015年5月4日签订离婚协议书对本案讼争房屋及宅基地使用权分割前，共同收取了武瑞珂2015年4月中旬通过郭某1交付的5万元购房定金。这足以说明，原告对本案争议房屋及宅基地使用权转让给武瑞珂是知情并同意的，赵广朝与武瑞珂签订本案合同，代表了原告的真实意愿，并不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。证据五、证人郭某2证言,证明：2015年4月中旬，武瑞珂经郭某1向原告和赵广朝交付了本案讼争房屋及宅基地使用权转让定金5万元。证据六、证人郭某3证言,证明：2015年5月1日前，在××超市门口遇见颜雪姣，颜雪姣说本案讼争房屋已经卖了，定金5万元已收。证据七、××市××房产信息服务部出具的证明,证明：2015年6月3日，武瑞珂、郭克克、赵广朝和郭某1几个人一块到该信息部签订了本案讼争房屋和土地使用权的转让合同。当时，武瑞珂将剩余房款23万元现金交给了赵广朝，加上2015年4月中旬赵广朝给武瑞珂出具的5万元定金条，赵广朝出具了28万元的收据。郭克克将定金条交给该信息部人员王某后，王某当场撕掉了。原告对上述证据提出异议，认为：证据六不属实，我没有见过订金5万元,也没有在××门口见过郭某3，武瑞柯装修房子时进行了阻挡，他家人还想打我。本院调取的证据有××市公安局（××）××号卷宗材料的复印件39页。经审理查明，原告颜雪姣与被告赵广朝原系夫妻关系，在××市××办事处××组有宅院一处，农村居民宅基地用地许可证为××字（××）第××号，房屋所有权人赵广朝。2015年4月中旬经同村村民郭某1从中说和，被告武瑞珂以28万元购买原告颜雪姣和被告赵广朝的房屋及宅基地使用权，被告武瑞珂并通过郭某1交付给原告颜雪姣与被告赵广朝5万元购房定金，证人郭某2、证人郭某3均予以证实。2015年5月4日，原告颜雪姣与被告赵广朝在××市民政局登记离婚，并签订离婚协议书一份，协议约定内容如下：一、男女双方自愿协议离婚。二、婚生儿子赵某由女方抚养，男方于每年4月底前支付抚养费每年6000元直至儿子年满18周岁为止。三、位于××市××街××号××单元××楼房产归女方所有，位于××市××办事处××组房产一处归女方所有，车牌号为×××××的××轿车一辆归女方所有，除此之外双方无其他共同财产。四、双方婚后债权债务由男方承担。五、本协议一式三份，自婚姻登记机关颁发《离婚证》之日起生效，男女双方各持一份，婚姻登记机关存档一份。2015年6月3日，被告赵广朝和被告武瑞珂在××市××房产信息服务部正式签订房屋买卖和土地使用权转让合同，合同约定内容为：“乙方武瑞珂购买甲方赵广朝房屋一套。甲方即被告赵广朝保证对该处房产拥有完整的产权，二被告商定土地使用权转让及附属房产出售的价格为28万元，双方协商协议签订后，乙方取得转让宅基的永久使用权并自主使用，合同经甲、乙双方签字之日起即生效。如今后乙方须办理产权过户，甲方接到通知两个星期之内无条件配合乙方提供一切过户手续，并协助乙方到房产管理局，土地管理局办理产权，土地过户手续…”。当日，被告武瑞珂向被告赵广朝交付购房款项23万元，加上2015年4月中旬交付的定金5万元，共计28万元。被告赵广朝出具收款收据一张，载明：“收款收据，2015年6月3日，今收到武瑞珂购××办事处××村一组房款，金额贰拾捌万，赵广朝”，被告赵广朝在收款收据中签字并按指印。在二被告签订房屋买卖和土地使用权转让合同的过程中，被告武瑞珂知晓被告赵广朝已与妻子颜雪姣离婚的事实，被告赵广朝称其与妻子离婚后房产归自己所有，后被告赵广朝向被告武瑞珂出示离婚证并交付了农村居民宅基地用地许可证等相关手续。另查明，被告赵广朝和被告武瑞珂未办理房产过户登记手续。2015年7月被告武瑞珂份开始对房屋粉刷装修，9月份入住，11月份被告武瑞珂在房子后建卫生间时，原告颜雪娇出面阻拦。之后，被告武瑞珂向我院起诉，要求确认合同效力，后于2016年5月9日申请撤诉。到2016年11月底12月初，该土地被政府征收，房屋拆迁，当时拆迁的赔偿标准是置换房屋，多出的面积按每平方米600元予以补偿。2016年12月15日，××市公安局作出××（刑）立字（2016）××号立案决定书，决定对郭克克（被告武瑞珂之夫）被诈骗案立案侦查，并于2017年1月24日提请××市人民检察院批准逮捕犯罪嫌疑人赵广朝，××市人民检察院以证据不足为由作出不批准逮捕决定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案所涉房屋土地登记权利人是赵广朝，因原告颜雪姣与被告赵广朝原系合法的夫妻关系，仍应是夫妻共同财产。2015年4月中旬经同村村民郭某1从中说和，被告武瑞珂以28万元购买原告颜雪姣和被告赵广朝的房屋及宅基地使用权，被告武瑞珂并通过郭某1交付给原告颜雪姣与被告赵广朝5万元购房定金，该事实说明原告颜雪姣明知被告武瑞珂有购买房屋土地的意向。原告颜雪姣与被告赵广朝于2015年5月4日办理离婚登记，并约定所涉房屋归原告颜雪姣所有，未对被告武瑞珂购买房屋土地的约定及交付的5万元定金予以处理，且离婚协议签订后原告颜雪姣未对该处房产予以过户。2015年6月3日，二被告签订房屋买卖和土地使用权转让合同时，被告赵广朝称其与妻子离婚后房产归自己所有，又向被告武瑞珂出示离婚证并交付了农村居民宅基地用地许可证等相关手续，被告武瑞珂有理由相信被告赵广朝对房屋土地享有处分权，并支付了合理对价购，故被告武瑞珂和被告赵广朝签订房屋买卖和土地使用权转让合同不违反相关法律规定，已经成立并生效。原告颜雪姣要求确认二被告所签订的宅基地转让合同无效，由被告返还原告的宅基地及地上房屋的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第五十二条之规定，判决如下：驳回原告颜雪姣的诉讼请求。案件受理费5500元由原告颜雪姣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审　判　长　　张红克审　判　员　　兰晓鹏人民陪审员　　张俊芳二〇一七年五月二十五日书　记　员　　郭晓飞附法律依据：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。微信公众号“”