（2017）黔02民终743号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-08-28
案件名称
陈正英、胡德鹤房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省六盘水市中级人民法院
所属地区
贵州省六盘水市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈正英,胡德鹤
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔02民终743号上诉人（原审原告）：陈正英，女，1957年2月27日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，现住贵州省六盘水市，被上诉人（原审被告）：胡德鹤，女，1963年3月17日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，上诉人陈正英因与被上诉人胡德鹤房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院(2016)黔0201民初4765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈正英、被上诉人胡德鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈正英上诉请求撤销一审判决，依法确认上诉人与被上诉人2014年9月15日口头达成的房屋买卖合同无效，判决被上诉人返还上诉人购房定金人民币10000元，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律及判决错误。一审法院认为，被上诉人虽对出卖给上诉人的位于六盘水钟山区德坞聚福新城8号楼房屋并不享有所有权，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，上诉人、被上诉人口头达成的《房屋买卖合同》并不属于无效合同，从而判决驳回上诉人的诉请错误。上诉人与被上诉人就房屋买卖达成口头协议后，上诉人于2014年9月15日通过银行转账向被上诉人支付了定金1万元，被上诉人向上诉人出具了《收条》一张后，便故意躲避上诉人，上诉人打其电话亦无人接听。上诉人找到被上诉人的儿子后，其给了上诉人一个被上诉人的电话号码，但该号码经上诉人拨打系空号，后上诉人无奈之下才到西林村委会进行了解，该村委会干部告知上诉人，被上诉人转让给上诉人的房屋根本就不是被上诉人胡德鹤所有，而该房的实际所有人为金舟。被上诉人对其卖给上诉人的房屋不享有所有权，一审法院已给予认定，但是时至一审庭审结束，被上诉人未出具任何证据证实其已取得了该房的所有权或其无权处分行为得到了权利人的追认，一审法院将此举证责任由上诉人承担是明显错误的。综上，在本案中，被上诉人将自己无所有权或处分权的房屋出卖给上诉人，且在收到定金后便躲避上诉人，双方所订合同应属于无效，被上诉人的行为系欺诈行为，其收取的上诉人的定金应当予以返还，原审法院未查清本案事实，判决错误，损害了上诉人的合法权益，请依法判决。被上诉人胡德鹤答辩称，上诉人所述不属实，我转让给上诉人的房屋属于拆迁安置房，我作为拆迁安置户对房屋是有权属的，我与上诉人达成口头买卖协议后上诉人向我支付了定金，支付定金的时候告知过上诉人“三天之内来办理买房手续，若不按时来办理，定金不退。”是上诉人自己三天内未来办理买房手续，责任不在我方。故请求法院依法驳回上诉人的诉请，维持一审判决。陈正英向一审法院起诉请求：1、请求判决确认原、被告于2014年9月15日口头达成的《房屋买卖合同》无效；2、判决被告返还原告购房定金10000元。一审法院认定的事实：2014年9月15日原告陈正英与被告胡德鹤商议，双方口头达成《房屋买卖合同》原告购买被告出卖的位于六××水市××区德坞聚福新城8号楼房屋其中一套（被告胡德鹤对该房屋并不享有所有权）。2014年9月15日原告通过中国信合转帐10000元至被告账户，被告向原告出具收条一份“今收到陈正英交来买房定金壹万元（10000）整。”被告胡德鹤在收款人处签名。现原告以被告出卖房屋并不属于被告所有，双方于2014年9月15日口头达成的《房屋买卖合同》应无效为由诉至法院。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。对于原、被告于2014年9月15日口头达成的《房屋买卖合同》，被告虽对出卖给原告的位于六××水市××区德坞聚福新城8号楼房屋并不享有所有权，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，原、被告口头达成的《房屋买卖合同》并不属于无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告并未举证《房屋买卖合同》符合上述规定的证据，其应当自行承担举证不能的法律后果。对原告请求原、被告于2014年9月15日口头达成的《房屋买卖合同》无效的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款的规定，判决如下：驳回原告陈正英的诉讼请求。二审中，被上诉人胡德鹤提供《房屋买卖合同》四份并申请证人陆某出庭作证，拟证实被上诉人与上诉人签订房屋买卖合同时是有房子供上诉人选择的，且双方口头达成的买卖协议并没有约定具体的房屋是哪一套，只约定了户型。上诉人质证认为对被上诉人提供的证据及陆某的证人证言有异议。本院认为，被上诉人提供的证据及申请作证的证人证言达不到其证明目的，不予采信。经审理，二审查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以认定。另查明，双方当事人口头达成的《房屋买卖合同》指向的标的不能明确，事后亦没有以书面形式约定所购买房屋的具体位置。本院认为，本案二审争议焦点为：双方于2014年9月14日口头达成的房屋买卖合同是否有效；2、被上诉人是否应返还上诉人10000元的定金。本案中，双方当事人于2014年9月15日口头达成的《房屋买卖合同》指向的标的并不能明确，事后亦没有以书面形式约定所购买房屋的具体位置，虽然上诉人陈正英支付10000元购房定金，但因双方对合同所指向的具体标的房屋一直没有明确的约定，且现双方当事人对标的物亦不能达成统一意见，因此，在合同的标的物尚不能明确的情况下，合同成立的条件不能成就，该合同的效力自然也就不能确定，上诉人陈正英为此支付的10000元购房定金，被上诉人胡德鹤应予以退还。综上所述，上诉人的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实有误，适用法律错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下:一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2016）黔0201民初4765号民事判决；二、被上诉人胡德鹤于本判决生效之日起十日内返还上诉人陈正英购房定金10000元。一审案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，二审案件受理费50元，共计75元，由被上诉人胡德鹤负担。本判决为终审判决。审判长 罗 光审判员 刘 靖审判员 罗孝方二〇一七年五月二十五日书记员 杨夏榕 搜索“”