（2017）粤1702民初1397号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-07-17
案件名称
柯二丹与阳江市锦绣名城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
阳江市江城区人民法院
所属地区
阳江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
柯二丹,阳江市锦绣名城房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十八条，第一百五十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1702民初1397号原告:柯二丹，女，1981年3月16日出生，汉族，住广东省阳西县,被告：阳江市锦绣名城房地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区漠江花园*号楼***号商铺。法定代表人：陈明威，该公司经理。委托代理人：李良柱，该公司员工。原告柯二丹诉被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司（以下简称锦绣名城房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柯二丹到庭参加了诉讼，被告锦绣名城房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柯二丹向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期交房的违约金30818.36元(从交房最后期限第二天即2015年4月30日起暂计至2017年3月31日)及2017年4月1日起至被告实际交房给原告使用之日止的违约金给原告柯二丹；2、本案诉讼费用全部由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、判决被告支付逾期交房的违约金（从交房最后期限第二天即2015年4月30日起计至开始装修日即2017年2月1日止）给原告柯二丹；2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：被告锦绣名城房地产公司与原告于2014年10月31日签订《伴湖豪庭认购协议》，约定被告出售位于阳红市华联路57号伴湖豪庭1幢1单元xxx号房给原告。签订上述协议后，原告支付了首期款139008元、维修基金7295元、办证费26340元、代办证费300元，合共172943元给被告。2014年5月6日，双方签订了《广东省商品房买卖合同》，约定“被告出售给原告的位于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭1幢1单元xxx号商品房的建筑面积共96.62平方米，其中套内建筑面积79.20平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.42平方米；该商品房单价为每平方米5543.03元，总金额439008元；被告应当在2015年4月29日前依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用；被告未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间分别处理：(1)逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%。向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金”等内容。2014年11月11日，原告向中国农业银行股份有限公司阳江江城支行办理了“个人购房担保借款合同”和“个人住房公积金房屋担保借款合同”贷款，并将款项直接支付给了被告。至此，原告已全部付清了该商品房的全部价款300000元及其他相关费用给被告，被告也出具了购房款439008元的发票及其他费用的收款收据给原告收执。原告多次要求被告按合同约定交房给原告使用，但被告至今未按合同约定交房给原告使用，严重违约，严重损害了原告的合法权益。被告锦绣名城房地产公司没有到庭，提出书面答辩称，一、原告所购买的涉案商品房出现未按《广东省商品房买卖合同》约定交付的过错不是被告所造成，而是涉案商品房的建造承包商阳江市阳东区第二建筑工程公司造成的。具体原因是涉案商品房工程由被告委托阳江市阳东区第二建筑工程公司承包施工，于2013年6月15日签订了工程合同，工程合同约定涉案商品房工程总造价12963万元，总工期500日，涉案商品房工程于2013年8月份正式开工。由于工程承包方没有依合同施工和资金问题，涉案商品房工程于2015年6月份起停工至2015年11月底。在阳江市政府和政府有关部门的强力介入和主持下，被告与工程承包方于2015年11月17日签订了《工程补充合同书》，并于2015年12月复工，至2016年7月因工程承包方资金问题造成涉案商品房工程出现第二次停工。后在阳江市委、市政府等有关部门介入下，被告与工程承包方签订了工程款筹集和使用协议书，工程承包方于2016年11月复工，后因工程承包方未能按约定筹集到工程资金，于2016年12月下旬停工至今。按施工合同的约定，被告应支付工程承包方工程进度款5292万元，而被告为了工程承包方能加快工程进度，已向工程承包方累计支付了工程款9783万元，已超付了4491万元工程款给工程承包方，但工程承包方未能履行工程合同约定完成工程，被告不但没有过错，而且是受害人。依照《商品房买卖合同》第八条第二段第3项的规定：“其他非出卖人过错原因造成的延期”的约定，造成涉案商品房延期交付原告的过程不在被告方。原告所购之涉案商品房不存在是因被告原因造成不交付涉案商品房的事实。因此，被告不同意支付逾期交房违约金，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。二、鉴于原告在未收到被告的交楼通知书和未征得被告同意而强行将本案涉案商品房进行装修使用，并部分改变了房屋原有设计，原告已使用了该涉案商品房，原告必须承担下列原因所造成的相应法律责任：1、被告要求原告恢复至原告强行装修使用前的房屋原状，并在第一次开庭之日前20日内将涉案房屋退回给被告；2、因原告强行装修并入住涉案商品房，造成涉案商品房存在质量隐患、被告无法完成消防工程验收、工程竣工验收和备案等工作，被告将依法追究原告相应的法律责任；3、原告及其邀请人员入住商品房建筑工地内所发生的安全事故责任、经济损失责任等损失由原告负担；4、涉案工程项目的施工承包方追究被告相应责任时，被告将依法追究原告相应的连带责任。经审理查明：2014年11月11日，原告柯二丹（买受人）与被告锦绣名城房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2014110xxx），合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区位于阳江市江城区××路××湖××单元××商品房××套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2014011号，建筑面积共96.62平方米（其中套内建筑面积79.20平方米，公共分摊建筑面积17.42平方米），单价为按套内建筑面积计算每平方米5543.03元，房屋总价款为439008元。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2015年4月29日前交付商品房，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题，不能解决。3、其他非出卖人过错原因造成的延期。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2014年11月27日，原告与广东阳东农村商业银行股份有限公司签订了《个人购房按揭贷款合同》，向该行按揭贷款300000元，并委托该行将款项于2014年12月5日转账支付给了被告。2016年4月9日被告开具了439008元的购房发票给原告。庭审中，原告陈述涉案房屋已于2017年2月1日开始装修，于2017年4月10日入住，原告装修时未符合交房条件，被告没有按合同约定办理移交手续，经政府协调小组协调，原告先入住涉案房屋，其他事情待日后处理。另查明，原告柯二丹在《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址是阳江市江城区伴湖豪庭一栋一单元xxx房。以上事实，有原、被告提供的身份证、伴湖毫庭认购协议、收据、《商品房买卖合同》、阳江市住宅质量保证书、住宅使用说明书、个人购房按揭借款合同、发票等证据，结合本案的庭审笔录，经综合分析，本院予以认定。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，被告与原告签订《商品房买卖合同》，将已取得商品房预售许可证的涉案商品房预售给原告，该合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。合同签订后，原告已依约支付了全部购房款给被告，被告应当依约在2015年4月29日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用。被告辩称“原告所购买的涉案商品房出现未按《广东省商品房买卖合同》约定交付的过错不是被告所造成，而是涉案商品房的建造承包商阳江市阳东区第二建筑工程公司造成的等等”，理据不足，本院不予采纳。综上，被告存在逾期交房的违约行为，从2015年4月30日计至现在，逾期交房时间已超过90天。根据双方合同约定，被告逾期交房超过90天，被告每日应按原告已付房价款439008元的万分之一的标准支付违约金给原告，从2015年4月30日起计至2017年2月1日止共643天，逾期交房违约金为28228.21元。被告锦绣名城房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、第一百五十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：限被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金28228.21元（该违约金从2015年4月30日起计至2017年2月1日止）给原告柯二丹。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费285元（原告已预缴），由被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员 余从展二〇一七年五月二十五日书记员 徐志权书记员 麦彩云 来源：百度搜索“”