（2017）京0115民初3337号

裁判日期: 2017-05-25

公开日期: 2017-12-01

案件名称

魏丽敏与北京绿地京城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市大兴区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

魏丽敏,北京绿地京城置业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条

全文

北京市大兴区人民法院民事判决书（2017）京0115民初3337号原告：魏丽敏，女，1963年10月17日出生，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：崔学铭，天津民合律师事务所律师。被告：北京绿地京城置业有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇清源路9号黄村镇政府东配楼306室。法定代表人：欧阳兵，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。原告魏丽敏与被告北京绿地京城置业有限公司（以下简称：绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏丽敏的委托诉讼代理人崔学铭、被告绿地公司的委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏丽敏向本院提出诉讼请求：1、绿地公司支付逾期办理房屋所有权证违约金（自2015年11月2日起至实际办理房屋权属转移登记之日止，以总房款1393677元的日万分之二标准计算）；2、绿地公司赔偿因其违约导致魏丽敏至今未取得房屋权属证明所造成的经济损失5万元（自2015年11月2日至实际办理房屋权属转移登记之日止，以总房款1393677元为基数，按照年利率6%的标准计算）；3、诉��费由绿地公司承担。事实与理由：魏丽敏、绿地公司于2011年5月31日签订合同编号为Y1182960号的《北京市商品房预售合同》，原告以1393677元的总价购买绿地公司开发建设的位于北京市大兴区黄村镇19号地a地块商业、办公及地下车库XX层X单元-XXXX号房屋。上述合同对房屋区位、价格、面积、交付房屋期限、办理房屋产权证书期限及违约责任等事项进行了约定。合同签订后，魏丽敏支付了全部房款，后又在2013年11月1日向绿地公司缴纳了办理涉诉房屋转移登记所需的契税、印花税及代办费等相关费用，入住至今。魏丽敏如约履行了全部合同义务。根据合同第二十一条第二款约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理”，但时至今日，由于绿地公司的原因，魏丽敏仍然未能取得房屋产权证书，根据双方签订的合同第二十一条第二款第2项第2点约定：“买受人不要求退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应按日计算向买受人支付已付房款万分之二的违约金，但此项违约金最高不超过买受人已付房款的0.5%，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。”魏丽敏认为，此条款中关于“但此项违约金最高不超过买受人已付房款的0.5%，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付”的约定系绿地公司提供的格式合同的主要条款，其并未遵循公平原则确定双方的权利义务，也未以合理的方式对该条款予以说明，其免除了绿地公司的主要义务、排除了魏丽敏的主要权利，应认定为无效条款。魏丽敏多次找绿地公司交涉，而绿地公司均以各种理由推托。��丽敏认为，绿地公司的行为已构成违约，并给魏丽敏造成了严重的经济损失。被告绿地公司辩称：一、双方签订的《商品房预售合同》真实、有效。双方在自愿基础上签订的商品房预售合同，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。二、合同第二十一条相关约定不属于格式条款，不符合相关法律对于条款无效情形的规定。该条款是双方在协商基础上共同拟定，而非绿地公司预先拟定。该条款没有免除绿地公司的主要义务，也没有排除魏丽敏的主要权利。该条款属于选择性条款，且选择权在魏丽敏，如未能按照约定的期限办理产权转移登记，魏丽敏可以选择退房或继续履行合同，继续履行合同的，才适用该项违约金最高不超过买受人已付房款0.5%的约定。因此，绿地公司既要按照合同约定向魏丽敏承担违约责任，又要继续履行该项义务，绿地公司的主要义务没有免除，魏丽敏的主要权利也没有排除。因此，合同中对该项违约金最高不超过买受人已付房款0.5%的约定，是双方真实意思的表示，应为有效。三、关于魏丽敏主张的违约金和经济损失。魏丽敏并无实际损失。魏丽敏主张的违约金过高，应根据合同第21条的约定，该项违约金最高为魏丽敏已付总房款的0.5%，请求法院依据合同约定对魏丽敏主张的违约金数额进行降低。经审理查明：2011年5月31日，魏丽敏（买受人）与绿地公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定：魏丽敏购买绿地公司开发的位于北京市大兴区黄村镇19号地a地块商业、办公及地下车库XX层X单元-XXXX号房屋一套，预测建筑面积49.67平方米，套内建筑面积33.94平方米，单价按照套内建筑面积计算，每平方米41135.68元，总价款为1396145元；出��人应当在2013年10月31日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2014年10月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任，未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未因此影响买受人在该商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任，如因此致使买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人按本条第（二）款第2项第（2）条目承担责任；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房或要求继续履行合同，买受人退房的，应在房屋所有权证书取得期限届满之日起30日内书面通知出卖人，否则，视为不要求退房；买受��退房的，出卖人应当自收到买受人发出的退房通知书之日起60日内无息退还已付房款，另按买受人已付房款的0.5%向买受人支付违约金，买受人不要求退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之二的违约金，但此项违约金最高不超过买受人已付房款的0.5%，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。2012年2月28日和2013年12月12日，魏丽敏共向绿地公司交纳房款1393677元。2013年10月31日，魏丽敏交纳契税41810.31元，代办费、印花税等相关费用2052元，并办理收房入住手续。本案在审理过程中，绿地公司陈述魏丽敏的房屋产权证已于2017年4月13日办理完毕。魏丽敏予以认可。上述事实，有双方当事人陈述、北京市商品房预售合同、购房发票、契税收据、收据、房屋初始产权证书等证据在案佐证。本院认为：魏丽敏、绿地公司在自愿基础上签订的商品房预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。魏丽敏购买的房屋未能按照预售合同约定的期限办理产权转移登记，绿地公司未提供证据证明产权转移登记办理迟延系由于魏丽敏自身原因造成，绿地公司应当按照合同约定向魏丽敏承担违约责任。依据预售合同约定的违约责任承担方式，绿地公司应向魏丽敏给付逾期取得房屋所有权证书违约金6968元。魏丽敏认为合同约定的违约金最高不超过已付房款0.5%的约定属于无效格式条款的意见，依据不足，本院不予采纳。魏丽敏主张绿地公司赔偿其经济损失的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京绿地京城置业有限公司于本判决生效之日起10日内给付魏丽敏逾期办理房屋所有权证书违约金6968元；二、驳回魏丽敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，由魏丽敏负担1500元（已交纳），北京绿地京城置业有限公司负担150元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案��受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员　　王静二〇一七年五月二十五日书记员　　刘璐来源：百度“”