（2017）京03民终5879号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-10-31
案件名称
北京中加恒业房地产开发有限公司与谢淑丽商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京中加恒业房地产开发有限公司,谢淑丽
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终5879号上诉人（原审被告）：北京中加恒业房地产开发有限公司，住所地北京市密云区西田各庄镇雁密路99号601室-188。法定代表人：任相亮，经理。委托诉讼代理人：徐明，北京市中运律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢淑丽，女，1977年2月16日出生，住北京市密云区。委托诉讼代理人：郑泽众，北京市问为律师事务所律师。上诉人北京中加恒业房地产开发有限公司（以下简称中加恒业公司）因与被上诉人谢淑丽商品房预售合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2017）京0118民初943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中加恒业公司之委托诉讼代理人徐明、被上诉人谢淑丽之委托诉讼代理人郑泽众到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢淑丽向一审法院起诉请求：1、中加恒业公司支付谢淑丽逾期办理房屋所有权证书违约金44463.68元（自2016年3月1日至2017年1月1日，按年利率6%计算）。2、本案诉讼费由中加恒业公司负担。事实和理由：2013年9月25日，谢淑丽与中加恒业公司签订《北京市商品房预售合同》，合同约定：谢淑丽购买中加恒业公司开发建设的位于北京市密云区农机路2号隆华熙园住宅小区×房屋一套，房款863401元；如因中加恒业公司的责任，谢淑丽未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证的，中加恒业公司应赔偿因此对谢淑丽造成的直接损失。谢淑丽已交付中加恒业公司全部房款889276元，并于2014年3月1日办理了入住手续，但中加恒业公司至今没有为谢淑丽办理房屋产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中加恒业公司应以此标准赔偿谢淑丽的损失，故诉至法院。中加恒业公司承认谢淑丽在本案中所主张的事实，亦同意为谢淑丽办理房屋产权证书，但不同意对其赔偿损失，不认可其主张损失的计算方式。中加恒业公司已于2014年取得楼栋的初始登记，同时具备了为业主办理分户产权登记的条件，曾分别通过张贴公告和邮寄送达的方式要求业主补交相关办证材料，谢淑丽至今未能办证的根本原因在于其未能配合补交办理分户产权登记的相关材料，故未能办证的责任不在中加恒业公司。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。谢淑丽与中加恒业公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方当事人均应当履行各自的合同义务。中加恒业公司未能在双方约定期限内为谢淑丽办理房屋所有权证书，故中加恒业公司应当承担逾期办证的违约责任。谢淑丽要求中加恒业公司支付逾期办理房屋所有权证书违约损失的诉讼请求，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。关于违约损失的计算方式，谢淑丽主张以购房款为基数，按年利率6%计算，符合法律规定，一审法院予以采纳。关于违约金的具体数额，以一审法院核实为准。据此，一审法院为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：中加恒业公司于判决生效之日起7日内给付谢淑丽逾期办理房屋所有权证书违约损失44463.8元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。中加恒业公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回谢淑丽的诉讼请求；2.诉讼费用由谢淑丽承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，未能正确区分办证迟延责任。中加恒业公司于2014年年底前即取得谢淑丽所在楼栋的初始产权登记，并同时具备了为谢淑丽办理分户产权的条件，之后，中加恒业公司分别通过挂号信和张贴公告的方式通知谢淑丽补交办证资料，谢淑丽至今未能办证，根本原因在于其未能及时补交办证资料所致，未办证责任应由谢淑丽自行承担。二、一审判决适用法律错误，中加恒业公司不应承担赔偿责任。相较于法律及司法解释的规定，当事人合同约定条款有优先适用的效力，根据中加恒业公司与谢淑丽之间签订的《商品房买卖合同》的约定，如中加恒业公司延期办证需要承担责任，赔偿的应当是谢淑丽的“直接损失”，而本案谢淑丽并未举证证明存在“直接损失”，因此，一审法院直接适用6%的违约金计算比例，属于法律适用错误，谢淑丽关于赔偿金的诉讼请求不应得到支持。三、一审判决未能考虑判决结果与社会效益的结合，并有失公允。密云区农机路2号隆华熙园小区共有300多户业主因商品房预售合同纠纷将中加恒业公司诉至法院，总求偿金额高达2300多万元，一审判决一旦进入执行程序，将严重影响中加恒业公司的正常经营，并可能因此导致后续业主办证工作陷入停顿，并进而影响社会和谐稳定，有失公允。谢淑丽辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。中加恒业公司至今没有为谢淑丽代缴契税，是没有办下来房产证的根本原因，根据相关司法解释以及购房合同的约定，已经明确应办理房产证的时间，如果没有办理应该按照法律规定及合同的约定给付违约金，故请求驳回中加恒业公司的上诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的二审争议焦点有二：一为中加恒业公司是否应当为迟延办理房屋产权证承担民事责任；二为一审判决确定的违约损失是否适当。对于争议焦点一，本案中，双方当事人在《北京市商品房预售合同》中，明确约定由房屋的买受人委托出卖人或者出卖人指定的代理机构向权属机构申请办理房屋权属转移登记，据此，本案中办理房屋产权证是中加恒业公司的合同义务。现谢淑丽未能在双方合同约定期限内取得房屋所有权证书，中加恒业公司作为办证义务人应当对谢淑丽未取得房屋所有权证书的原因承担举证责任。二审诉讼中，中加恒业公司主张未办理产权证的原因系谢淑丽一直没有补交材料，导致迟延办证，但就此未能提交充分证据予以证明，中加恒业公司应当承担举证不能的不利后果，本院据此认定系由于中加恒业公司的原因导致业主迟延办理房屋产权证，中加恒业公司应当对此承担违约责任。中加恒业公司的该部分上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。对于争议焦点二，双方当事人在《北京市商品房预售合同》中约定，由于出卖人责任导致买受人未能在合同约定日期内取得房屋所有权证书的，同意赔偿因此对客户造成的直接损失。中加恒业公司以此为由上诉主张谢淑丽并未举证证明存在直接损失，一审法院以购房款为基数，按年利率6%计算判决违约金适用法律错误。本院对此认为，双方合同中并未对直接损失的含义和范围进行约定，因而一审法院认定该部分约定属于约定不明并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，由于中加恒业公司的原因导致在合同约定的期限内未给谢淑丽办理房产证，限制了谢淑丽对房屋物权的行使，给谢淑丽造成了一定的财产损失，双方在合同中没有约定具体的违约金，谢淑丽的损失数额亦难以确定，因此可依照上述司法解释的规定计算谢淑丽的逾期办证违约损失。谢淑丽以购房款为基数，按年利率6%的计算方式主张损失并未超出上述司法解释的规定，一审法院予以支持是适当的，中加恒业的该部分上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。中加恒业公司提出的总赔偿金额过高，进入执行程序影响企业生产经营及后续办证的上诉理由明显缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，中加恒业公司的上诉请求和理由均缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费912元，由北京中加恒业房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张丽新审 判 员 邢 军审 判 员 尚晓茜审 判 员 龚勇超代理审判员 孙承松二〇一七年五月二十五日法官 助理 张雅霖书 记 员 武原野 更多数据：