（2016）川0107民初1494号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-12-12
案件名称
原告成都红鹤房地产经纪有限公司诉被告万千公司商品房委托销售纠纷一案一审民事判决书
法院
成都市武侯区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都红鹤房地产经纪有限公司,四川万千房地产开发有限公司
案由
商品房委托代理销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零九条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0107民初1494号原告成都红鹤房地产经纪有限公司（以下简称红鹤经纪公司）。住所地：成都市成华区。法定代表人李蕾，执行董事总经理。委托代理人胡绍珊，四川北新律师事务所律师。委托代理人何涛，四川北新律师事务所律师。被告四川万千房地产开发有限公司（以下简称万千房地产公司）。住所地：成都市武侯区。法定代表人杨海毅，董事长。委托代理人杨洪，四川广都律师事务所律师。原告红鹤经纪公司与被告万千房地产公司商品房委托代理销售合同纠纷案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告红鹤经纪公司的法定代表人李蕾，委托代理人胡绍珊、何涛，被告万千房地产公司的法定代表人杨海毅，委托代理人杨洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红鹤经纪公司诉称，2013年11月5日，被告与原告签订《合同书》，被告委托原告为其开发的“简阳市简城镇夜月洞街项目”进行全程策划和独家销售代理，并约定合同履行过程中发生争议由被告住所地人民法院管辖。2015年6月3日，被告与原告就上述策划和销售代理事宜签订《补充协议》。上述合同及补充协议生效后，原告认真负责地履行合同义务，在楼市低迷的情况下仍取得了非常好的销售业绩，但是被告却未按约定支付销售佣金。原告多次找到被告协商支付拖欠的销售佣金事宜，但被告一直置之不理。被告与原告于2015年8月13日签订了销售合同终止协议，被告承诺于2015年12月31日前结清应付费用。但截止原告起诉之日，被告仍拖欠原告销售佣金共计537431.24元。为此，原告向法院起诉。请求判决：一、被告向原告支付拖欠的销售佣金537431.24元及违约金18119元（违约金的金额暂计算至起诉时，实际要求从2015年12月31日起按每日万分之五计算至付清钱款为止）；二、被告承担本案诉讼费用。被告万千房地产公司辩称，原告主体不适格，原告所用公司印章系伪造。2013年11月5日，原、被告所签订的委托销售《合同书》是真实的，但2015年8月13日所签订的《全程营销代理销售合同终止协议》并非是原告的真实意思表示，加盖的公司印章系伪造的，被告申请对该印章真伪以及本案起诉状加盖的印章进行鉴定。2016年3月30日，原告方另一股东曾向被告出具了一份书面说明，证实该《全程营销代理销售合同终止协议》未经原告公司确认。原、被告之间的委托销售《合同书》中明确约定了双方的权利义务，原告应按合同约定完成销售任务，但自开盘至原告撤离销售部时，原告并未完成销售任务，据被告核实，截止2015年8月13日原告尚有12套房源的销售任务未完成，按照合同约定应承担违约责任，从总销售佣金中按照每套2000元的金额予以扣除。《合同书》约定了销售佣金应当扣10%作为保证金，待楼盘商品房交付后支付，现商品房尚未交付，因此应按合同约定暂扣总销售佣金的10%作为保证金。经审理查明，2013年11月5日，被告万千房地产公司（甲方）与原告红鹤经纪公司（乙方）签订《合同书》，约定甲方委托乙方对简阳市简城镇夜月洞街项目进行全程策划和销售代理；合同期限（代理期）自本合同生效之日起至本项目物业总实际面积达到总委托销售面积的90%以上止；乙方收取的销售代理佣金实行包干制，包括乙方办公费、人工成本等，销售代理佣金由销售提成和溢价分成（乙方实际完成销售溢价部分由甲乙双方按8:2的比例分成）两部分组成；销售代理佣金以《商品房买卖合同》生效且甲方收到合同规定的首付款到账为计提销售部代理佣金的前提条件，按月支付；甲方如不按合同约定向乙方支付销售代理佣金等，每超过一天按应付款万分之五支付滞纳金，逾期二个月未足额支付，乙方有权单方终止合同。2015年6月3日，原、被告签订《补充协议》，确定项目开盘时间为2015年3月8日；委托销售本项目37329.81平方米；全部宣传推广费用控制在总委托销售金额的3%以内；销售代理佣金由销售提成和溢价分成两部分组成；如原告在2015年9月8日前未完成商品住宅124套销售，差额部分房源，原告按2000元/套进行惩罚；双方同意原合同及本协议终止时间为2016年2月29日。2015年8月13日，原、被告再次签订《全程营销代理销售合同终止协议》，双方同意从2015年8月16日起终止2013年11月5日签订的《合同书》和2015年6月3日签订《补充协议》；被告认可原告于2015年1月至2015年8月15日期间签定的112套商品房买卖合同及实际销售回款金额，并于2015年12月31日前结清；原告同意将销售佣金的10%作为保证金，在完成项目主体交房工作之后15日内一次性支付（不计利息）。因原、被告双方对原告红鹤经纪公司应收取的销售提成及溢价分成存在较大争议，本院依法委托希格玛会计师事务所（特殊普通合伙）四川分所进行司法会计鉴定，2017年3月23日，鉴定报告出具，送审117套房，审减2套后，被告应付原告代理销售房屋销售佣金619892.39元，溢价分成1040424.296元，共计1660316.65元。为本次鉴定，原告红鹤经纪公司预交鉴定费3600元，被告万千房地产公司预交鉴定费2400元。庭审中，原、被告双方确认被告已向原告付款18笔，共计1224677元。以上事实有《合同书》、《补充协议》、《全程营销代理销售合同终止协议》、销售代理佣金结算单、希格玛会计师事务所（特殊普通合伙）四川分所《司法会计鉴定报告》以及当事人庭审陈述笔录等证据收集在案佐证。本院认为，原告红鹤经纪公司与被告万千房地产公司签订《合同书》、《补充协议》、《全程营销代理销售合同终止协议》均是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利，终止协议生效后进行结算，相互了结债权债务。被告万千房地产公司未按合同约定支付销售代理佣金属违约，依法应当继续支付价款，并承担违约金。本院依法委托希格玛会计师事务所（特殊普通合伙）四川分所对原告应得销售佣金和溢价分成所作的会计鉴定，鉴程序公正合法，鉴定结论依据客观充分，结论应予采信。对无争议被告应付原告代理销售房屋销售佣金619892.39元，溢价分成1040424.296元，共计1660316.65元，在扣除已付款1224677元后，被告对余款435639.65元应继续支付。关于违约金，原告要求按合同约定，对欠付款从2015年12月31日（《全程营销代理销售合同终止协议》中约定的付款期限）起按每日万分之五计算至付清钱款为止，被告认为违约金过高请求法院调整，本院从合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定比例调整为按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付。关于被告申请对《全程营销代理销售合同终止协议》以及本案《民事起诉状》上加盖的原告印章进行真伪鉴定的问题。因《全程营销代理销售合同终止协议》除加盖公司印章外，原告的法定代表人李蕾还签字确认，而且李蕾还参加本案全部庭审活动，因此该印章真伪对本案确定原告的民事权利义务没有影响，本院对被告的该鉴定申请不予准许。如果该印章涉嫌虚假可能带来其它的法律责任，被告或原告的其他股东等人员均可向公安机关或其它行政部门举报，也可另案讼争。被告万千房地产公司主张按合同约定暂扣总销售佣金的10%作为保证金，待商品房交付后支付。因商品房至今尚未交付责任不在原告方，而且商品房交付时间尚不能确定，故保证金不予扣除。被告主张原告未完成销售任务，截止2015年8月13日尚有12套房源的销售任务未完成，按照合同约定应从总销售佣金中按照每套2000元扣除。因《全程营销代理销售合同终止协议》是双方协商达成的终止协议，其中条款是结算和清理条款，该协议并未就销售任务未完成如何承担责任进行约定，而且《补充协议》约定原告销售124套房源的任务截止时间在2015年9月8日前，但在2015年8月13日双方就签订《全程营销代理销售合同终止协议》，故对被告的该主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，被告四川万千房地产开发有限公司向原告成都红鹤房地产经纪有限公司支付销售佣金、溢价分成共计435639.65元，并以此金额为基数，从2015年12月31日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计付违约金，至欠款付清之日止；二、驳回原告成都红鹤房地产经纪有限公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原、被告双方预交的鉴定费共计6000元，由被告四川万千房地产开发有限公司负担（其中原告成都红鹤房地产经纪有限公司预交的鉴定费3600元，被告四川万千房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告成都红鹤房地产经纪有限公司支付）。案件受理费9356元，诉前保全费3295元，共计12651元，由被告四川万千房地产开发有限公司负担10121元，原告成都红鹤房地产经纪有限公司负担2530元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。此页无正文审 判 长 张闻武人民陪审员 裴幼郡人民陪审员 赵鸿欧二〇一七年五月二十五日书 记 员 甘余美 关注微信公众号“”