（2016）苏0724民初5882号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-07-11
案件名称
5882李金才与江宋树租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
灌南县人民法院
所属地区
灌南县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李金才,江宋树
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第九十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十条，第二百二十一条，第二百二十三条第一款
全文
江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0724民初5882号原告：李金才，男，1947年6月17日生，汉族，居民，住南通市如东县。委托代理人：唐万能，灌南县东方法律服务所法律工作者。委托代理人：黄建英，江苏三强律师事务所律师。被告：江宋树，男1963年6月24日生，汉族，居民，住灌南县。委托代理人：张书华，灌南县新安法律服务所法律工作者。原告李金才与被告江宋树租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李金才及其委托代理人唐万能，被告江宋树及其委托代理人张书华，到庭参加诉讼。原告李金才的委托代理人黄建英第一次开庭到庭，第二次开庭未到庭。本案现已审理终结。原告李金才诉称：我与被告江宋树于2011年5月15日签订灌南县三口轮窑厂租赁合同，我租赁被告窑厂经营，租期10年，租金170万元，合同生效后，我给付了租金，组织生产。在我生产期间，被告多次阻止我的生产经营活动，造成我损失巨大。故，起诉要求被告退还租金1142027.75元，要求被告赔偿损失318431元，要求被告偿付违约金15万元，合计1600458.75元。被告江宋树辩称：原告所诉原被告签订租赁合同租赁轮窑厂是事实，轮窑厂因政府要求拆除复垦被拆除，其余的均不是事实，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：灌南县三口轮窑厂系经过工商登记无字号的被告江宋树个人所有的窑厂。该窑厂，当地人也称三口窑厂、南华窑厂。2011年5月15日，以被告为甲方，以原告李金才为乙方，签订《合同书》，约定：第一条，甲方将三口轮窑厂生产经营权承包给乙方，期限从生产交接之日起10年。第二条，10年租金170万元。第三条，租金支付方式为，生产交接日交70万元，2011年9月10日前交30万元，余款2012年1-6月份每月10万元，在6月30人日前结清，如不按时交付租金，每天罚款500元，超过1个月作违约处理，甲方有权终止合同；如果乙方经济有困难，30万元可在2012年7-9月份给付。第四条，甲方交给乙方的大窑、窑棚、生产棚、房屋、电力设备、机械等各种生产工具，乙方期满后如数退还，如有缺少按折旧赔偿（附生产用具清单），院外场地租金由乙方负责，一切安全工作及事故与甲方无关。第五条，甲方确保乙方土源协调与供给，2011年与2012年，乙方给付甲方以每万块多孔砖480元计算，之后，土源价格根据市场综合价格确定，如果乙方集土资金不到位、土源供给不上，责任由乙方负责（集土款一律有乙方预付），甲方每年土源满足乙方生产，乙方补贴甲方辛苦费每年4万元，2011年除外；如果土源不能满足乙方生产造成损失，2年退租金80万元，4年退租金30万元，5年退20万元；天气问题因土源供给不上，不算甲方违约；在合同期内，甲方如高价将三口轮窑厂转租他人，要负责乙方一切损失与违约金。第六条，乙方每年交付甲方10万元作为上交国税局、地税局、国土局、工商局、环保局税费，如果税费上浮，由乙方负责；安全局质检、墙改等其他所有税费与甲方无关；乙方如浪费甲方土源，以10倍罚款；若乙方税费未交到位，出现土源供应不上造成停产，与甲方无关。第七条，甲方确保乙方良好的治安环境与道路排水系统畅通，如为此造成停产由甲方赔偿每天1000元，因乙方自身原因与甲方无关。第八条、第九条内容与本案无关，略。第十条，合同期内，国家政策性停产，乙方生产两年，甲方返还乙方租金70万元；乙方生产四年，甲方返还乙方租金20万元；国家政策性拆除轮窑厂，按拆迁总额的40%给付乙方，另加生产经营四年以上不再退还租金，六年以上不享受任何补贴。第十一条，如有一方违约，违约金15万元。对该违约金15万元，原、被告双方一致解释为：是指对没有专门约定违约条款的其他违约适用15万元违约金，有专门约定的不适用这一条。2011年5月15日，被告将租赁标的物交付原告生产经营，其中交付的生产用具清单列明的生产用具包括：机房设备全套、变压器2台（200千瓦、50千瓦）、电瓶车20辆、抽风机1台、发电机1台（全套）、脱车2台、坯库2幢、车库1个、古风机2台、电焊机2台、充气机1台、氧焊机1台、工具全套。嗣后，原告给付了被告租金170万元，原告与被告均按约履行。2013年7月4日，原告与被告签订协议，约定内容为：甲方江宋树、乙方李金才，为了双方合作愉快，三口轮窑厂2013年供土事项有所改变，达成如下协议：一、2013年供土事项与甲方无关，土源供给不上与甲方无关。二、甲方如有土源，以每吨15.5元优先收购。三、以上条款是2013年的模式，下年供土事项，共同协商重新再订。四、乙方给付甲方下半年工资20000元，分两个季度给，甲方负责调解乙方厂内所发生的矛盾和有关部门的协调。2014年6月9日，原告与被告签订协议，该协议载明：因乙方违反2011年5月15日签订的承包三口轮窑厂合同第五条、第六条。一、乙方没有按时交纳税费。二、没有和甲方协调擅自集土。三、乙方没有付给甲方上半年工资。四、2014年6月9日经甲乙双方调协，在2014年6月15日前协调不好，乙方停止一切生产活动，责任自负。协议四条内容之下有：我认可6月15日我去兴化把陈书记余老板带到厂与江厂协调以上几项事情，如果人不来厂，一切按上述处理停产（该段文字为原告所写）。之后，原告没有按约带陈书记、余老板到窑厂来协调处理，原告与被告双方自己也没有协调处理好该协议约定的事项。原告于2014年6月底将窑厂停产。2014年上半年原告只交给被告税费3万元，没有按约足额交给被告税费5万元。此后，原告未再按约交税费。2014年7月14日，原告又恢复窑厂生产，到8月24日窑厂内砖坯烧完又停产。此后，原告未再恢复窑厂生产。2014年8月30日，原、被告达成协议，协议载明：一、李金才欠工人工资16万元由江宋树垫付。二、江宋树垫付的工人工资所产生的利息计算至2011年5月15日签订的承包合同终止时，由李金才承担。三、李金才家人等其他所属人员及属于李金才的物品撤出窑厂后，将属于江宋树的物资交还江宋树。四、江宋树与李金才就2011年5月15日签订的承包合同纠纷于2014年9月20日前协调处理完毕，如协调处理不好，双方必须在2014年9月30日前起诉至人民法院裁决，如果不予起诉视为终止合同中的相应款项。嗣后，原告没有撤出窑厂。2014年底，原告离开窑厂回家过春节，春节后，原告雇佣刘某某为其看管窑厂财产物资，直至2015年10月窑厂拆除，被雇佣人刘某某才离开窑厂。2012年12月9日，李金才出具证明给被告，我于江厂长上交税费全年10万元，分为上半年交5万元，下半年交5万元。对该证明，被告解释是证明原告在2014年税费上半年和下半年均没有交；原告解释是自己在2014年1月交了3万元税费，此后因停产没有交。原告在生产经营中，曾增添变压器一台，还在没有要求被告在合理期限内维修租赁物（窑体、房屋等）的情况下，自行对租赁物进行了修理。原、被告一致陈述被告所有的上述窑厂由于政策的原因被被告拆除复垦，该窑厂于2015年10月拆除。窑厂拆除后，双方在合同中写明的生产用具清单中列出的部分生产用具及原告在生产中增添的变压器一台，均在被告处保管。上述事实，有当事人陈述、证人证言、合同书、协议书等证据印证。对当事人争议的事项认定如下：首先是原、被告双方于2011年5月15日签订的《合同书》是否终止、何时终止的问题，对此，原告解释是2014年8月30日协议就是在2014年8月30日终止了2011年5月15日签订的合同，被告解释是2011年5月15日签订的合同直至窑厂拆除时才实际终止。从双方于2014年8月30日签订的协议第三条内容看是关于合同全面终止的约定，协议第四条又约定“如协调处理不好，双方必须在2014年9月30日前起诉至人民法院裁决，如果不予起诉视为终止合同中的相应款项”，据此，应当认定原、被告双方于2011年5月15日签订的《合同书》的终止时间为2014年9月30日。其次是原告主张的被告在土源供给等违约方面，原告举出2011年5月15日合同书、2013年7月4日协议、2014年8月30日协议、相片两张、书面的证人证言5份和原告陈述，以及接处警工作登记表2份，但分析其内容，其所举证据未能印证其陈述；理由是：第一，2011年5月15日合同书、2013年7月4日协议、2014年8月30日协议的内容已如上述查明的事实；2013年7月4日协议是原、被告双方一致约定对2011年5月15日合同书中关于土源供给的变更；2014年8月30日协议未涉及违约问题。第二，相片两张内容系停放的汽车和关着并加锁的大门，未能说明是何时、是谁停放的汽车和关着并加锁的大门。第三，书面的证人证言5份和原告陈述，其中3名证人证言是原告代理人所作的笔录，该3名证人证言均称被告及其家人在原告窑厂闹事，手段包括停电、用汽车堵门及锁窑厂机房门和大门，但均未证实闹事的具体时间，且该3名证人均未依法出庭作证，如系原、被告2014年6月9日协议约定的6月15日应当停产，而原告实际没有按约停产期间引发的双方矛盾，则另当别论，不能一概认为系被告违约；原告本人的2014年10月23日陈述中明确说：到6月24日，窑厂被被告干扰没法生产就停产了，那时我欠工人工资21万余元，7月14日又恢复生产到8月24日把剩下的砖坯烧完了，又停产；而另外两名证人于2014年10月间在在派出所的证言则一致证实：6月底的时候窑厂停产，在7月14日又恢复生产到8月24日停产，这40天的工人工资拖欠了；从原告陈述及该两位证人证言分析，就停产原因而言，与被告所述原告因为自身资金问题才停产的陈述相吻合，原告所述因被告闹事停产，则与原告能自由恢复生产的事实相矛盾。第四，接处警工作登记表2份，第一份载明，接警时间2014年6月3日，处警情况为：江宋树与李金才产生合同纠纷，调解未果，告知到法院起诉；第二份载明，接警时间2014年6月26日，处警情况为：江宋树与李金才因购买砖头一事发生矛盾，对双方进行调解。原告就自己要求被告赔偿违约损失的主张，还举出了若干代办条据等证据材料，在工人工资损失方面，原告举出工资表2页，其中第一页没有标题，内容中有的载明系7月1日至8月22日的，有的载明系7月20日至8月22日的，更多的是没有载明日期的，仅系人名、工作部门与没有金钱单位的数据罗列；第二页的标题是2014年7月14日至8月24日成品车间工资结算表，内容是若干人名与数据的罗列；对此，被告质证称系原告应发的工人工资；从其内容看，该部分证据材料未能证实系原告违约应由原告赔偿的工资损失。第三是原告主张的修理费用损失方面，原告举出14张（复印在5页纸上）小条据，有的标题是代办、有的标题是收据、有的标题是收到、有的标题是销货单，其中一张代办据载明，门二扇价格120元，合计240元；另一张代办据载明，购交窑顶盖膜1650公斤，15240元；其中一张收据载明，铝合金窗子3个，400元；其他13张均与上述3张的内容相似，看不出与原告在租赁被告窑厂期间对租赁物修理有必然的联系，与原告的陈述欠缺关联性，不能采作本案的证据。第四是原告主张的增设的设施损失方面，原告举出10张（复印在5页纸上）小条据，有的标题是代办、有的标题是收条、有的标题是证明、有的无标题，其中一张代办据载明，出售水泥200包、防冻剂10包，合计3900元；另一张代办据载明，出售水泥14个，280元；其中一张证明载明，变压器50千瓦安装费1300元；其他7张均与上述3张的内容相似，看不出与原告在租赁被告窑厂期间对租赁物增设他物有必然的联系，与原告的陈述欠缺关联性，不能采作本案的证据。第五是原告主张的积存泥土、煤渣、用地等损失方面，原告举出收泥土单4张、收据1张、临时征用土地协议1张、2014年租用场地费1张，其中收泥土单载明的日期分别为2014年4月26日、2014年6月4日、2014年4月10日、2014年4月30日，内容均为：泥土或者煤渣某某吨、金额某某元；看不出就是原告积存的泥土和煤渣，更不能证明积存的泥土和煤渣与被告之间存在必然的联系；原告所举的临时征用土地协议载明的内容主要是租用土地的期间为2013年1月1日至2014年12月31日及租用土地的价格、面积；其所举的2014年租用场地费材料，主要载明的是地亩数量、每亩价格、租金额及领款人签名；看不出与被告之间存在必然的联系，与原告的陈述欠缺关联性，不能采作本案的证据。本院认为，原告李金才与被告江宋树之间签订的窑厂租赁合同及履行该合同中先后签订的三次协议，虽存在约定含义不明等瑕疵，但不违反关法律规定，属有效合同。原、被告在合同履行中协议终止了租赁合同的履行，被告应当按照实际履行期间收取租赁价款，没有履行的部分应当退还原告。原、被告只约定窑厂10年租金170万元，没有约定每一具体年份的租金，应当推定为每年等额租金17万元。原告主张因被告没有按约履行土源供给义务，要求由被告退还其没有供土的租金，因双方对土源供给已经协议变更，其该主张缺乏证据，不能成立。违约金的给付，必须以违约事实的存在为前提，还应当与违约方的违约程度相适应，原告主张由被告给付其违约金15万元，因其缺乏必要的证据证实被告违约事实的存在，其主张不能合法成立。在合同履行中，租赁人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物；承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失；承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，出租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；原告主张自己在租赁合同履行中改善租赁物、增设他物，要求被告赔偿，其该主张缺乏法律依据，不能成立。原告主张自己在租赁合同履行中对租赁物进行了修理，要求被告赔偿修理费用，因其没有依法要求被告在合理期限内修理，且其修理费用的确切数额又缺乏必要的证据印证，其主张不能成立。原告主张要求被告赔偿其积存的泥土、煤渣损失及租用土地损失，也因为缺乏证据印证，其主张也不能成立。综合上述事实和理由，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条之规定，判决如下：一、被告江宋树退还原告李金才租金1126191.78元。于本判决生效之日起十日内兑现。二、驳回原告李金其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19205元，由原告李金才负担5765元（已交纳），由被告江宋树负担13440元（原告已预交，被告在兑现上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉费19205元，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判长 周四新审判员 嵇友国审判员 马 谨二〇一七年五月二十五日书记员 周敏慧书记员 颜凡森法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，出租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、上诉须知本院将依照最根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 更多数据：搜索“”来源：