（2017）黔03民终3195号
裁判日期: 2017-05-25
公开日期: 2017-11-30
案件名称
遵义市荣欣房地产开发有限公司、袁德琼房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州市遵义市中级人民法院
所属地区
贵州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
遵义市荣欣房地产开发有限公司,袁德琼,周文刚
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔03民终3195号上诉人（原审被告）：遵义市荣欣房地产开发有限公司。住所地:贵州省遵义市汇川区澳门路***号澳港商贸城（3-3-1）号。统一社会信用代码：915203017309781314。法定代表人：刘龄。委托诉讼代理人：梁康，贵州舸林律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴胜男，贵州舸林律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：袁德琼，女，1978年6月2日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：徐贤芳，贵州大智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周文刚，男，1965年7月1日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。上诉人遵义市荣欣房地产开发有限公司（以下简称“荣欣房开”）因与被上诉人袁德琼、周文刚房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2016）黔0321民初5237号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。荣欣房开上诉请求：撤销原判，依法改判由周文刚返还争议款项并由被上诉人袁德群承担本案诉讼费由或发回重审。事实及理由：一、上诉人与被上诉人袁德琼之间不存在房屋买卖合同关系。袁德琼提供的《商品房买卖合同》上并未加盖上诉人的公章，且该合同并非正式房屋买卖合同。二、袁德琼虽出示了上诉人开具的购房款收据，但其并未向上诉人支付购房款，而是支付给周文刚。袁德琼出示盛世豪庭售房部开具的维修基金收据是房屋销售公司开具的，该公司系独立法人，与上诉人无关。三、袁德琼私自将购房首付款支付给周文刚，依法应当由周文刚返还不当得利，其过错产生的后果由上诉人承担，不符合情理，有违背法律规定。四、原审判决判令上诉人承担违约责任缺乏事实和法律依据。被上诉人袁德琼二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。袁德琼出示的证据能充分证明其与上诉人之间的房屋买卖合同关系成立和袁德琼履行了支付首付款、维修基金的义务。上诉人不协助办理银行按揭贷款，又不按期交付房屋，没有履行合同约定义务即为违约。被上诉人周文刚二审期间未提交书面答辩意见。袁德琼向一审法院起诉请求：1、判决解除袁德琼与遵义市荣欣房地产开发有限公司2011年10月31日签订的《商品房买卖合同》；2、判令遵义市荣欣房地产开发有限公司、周文刚返还袁德琼购房款102960元及赔偿从2011年11月1日起至清偿完毕期间的总购房款每月2%的违约损失；3、判令遵义市荣欣房地产开发有限公司、周文刚承担本案的案件受理费。一审法院认定事实：2011年10月31日，袁德琼作为买受人与出卖人为荣欣房开签订《商品房买卖合同》1份，该合同载明：“第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于遵义县桂花社区、总土地面积51320平方米、编号为（2006）第0676号的地块的建设用地使用权……出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为盛世豪庭……第三条基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见附件一），为本合同第一条和第二条约定项目中的：第9幢21层2号房……第七条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款（货币单位为人民币）1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米￥3637.73元，总价款（小写）￥320120元，（大写）叁拾贰万零壹佰贰拾元整。……第八条付款方式及期限买受人采取下列第3种方式付款。3、贷款方式付款。买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计￥96120元，余款（小写）￥224000元以公积金贷款支付。……第十一条交付时间和条件（一）出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房。第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（2）逾期超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。……”签订合同当日，袁德琼通过银行转账方式向户名为周文刚的银行账户转款86120元，荣欣房开于当日向袁德琼出具编号为0012893的《收据》1份，该收据载明：“交款单位袁德琼人民币（大写）玖万陆壹佰贰拾元整￥96120交款事由盛世豪庭（9-21-2）号房首付款”。该收据由荣欣房开加盖公司财务专用章。2012年3月17日，袁德琼取得加盖有“盛世豪庭代收费专用章”的《收据》1份，载明：“交款单位袁德琼盛世豪庭（9-21-2）收款方式转账人民币（大写）陆仟捌佰肆拾元整￥6840收款事由维修基金”。后袁德琼以荣欣房开未按约履行合同义务为由诉至法院请求处理。另查明，袁德琼于2011年10月31日签订的《商品房买卖合同》无荣欣房开印章或公司相关人员签字。一审法院认为：袁德琼出示的《商品房买卖合同》未加盖荣欣房开公司印章，也未直接向荣欣房开支付首付款，但荣欣房开却出具《收据》对收到袁德琼961**元首付款予以确认，该收据体现的内容与合同载明的房屋信息一致，荣欣房开对此不能作出合理解释，袁德琼出示的证据却能相互印证，陈述的事实也符合常理，故对袁德琼诉称的事实予以确认，对袁德琼与荣欣房开于2011年10月31日签订《商品房买卖合同》成立买卖合同关系予以确认，该合同的签订系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，合法有效。合同约定荣欣房开应在2013年12月30日前向袁德琼交付房屋，但荣欣房开至今未交付，根据双方合同第十三条的相关约定，袁德琼现有权解除合同，故对袁德琼要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，袁德琼支付的首付款在合同解除后有权主张返还，荣欣房开虽未直接收取该笔款项，但其出具《收据》的行为系对相应权利义务的确认，导致债的发生，对其形成约束力，故对袁德琼的96120元首付款，荣欣房开应予返还。对于袁德琼主张退还6840元维修基金的问题，其出示的《收据》虽未加盖被告荣欣房开印章，但加盖有“盛世豪庭代收费专用章”，“盛世豪庭”项目由荣欣房开开发建设，袁德琼购买的房屋位于该项目，收据中体现的内容也与合同载明房屋的房号等信息一致，在袁德琼与荣欣房开成立买卖合同关系的情况下，荣欣房开向袁德琼收取该笔费用具有高度可能性，同时袁德琼出示的证据能够相互印证，足以证明该笔费用已由荣欣房开收取，现双方合同应予解除，该笔费用荣欣房开也理应返还。袁德琼主张荣欣房开从2011年11月1日起按每月2%赔偿违约损失，因荣欣房开违约给袁德琼造成资金占用期间的利息损失实际发生，故荣欣房开应予赔偿，但赔偿标准应以中国人民银行同期贷款利率计算为宜，同时因袁德琼支付首付款及维修基金的时间不一致，针对6840元维修基金的违约损失应从2012年3月17日起算。周文刚未与袁德琼建立合同关系，并非上述款项的清偿责任人，袁德琼要求周文刚承担上述款项的返还责任，不予支持。周文刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案缺席审判。综上，判决如下：一、解除袁德琼与遵义市荣欣房地产开发有限公司于2011年10月31日签订的关于买卖“盛世豪庭”第9幢21层2号房的《商品房买卖合同》；二、由遵义市荣欣房地产开发有限公司退还袁德琼购房款96120元、维修基金6840元，合计102960元。三、由遵义市荣欣房地产开发有限公司从2011年11月1日起以96120元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付袁德琼违约损失至付清该笔款项之日止。四、由遵义市荣欣房地产开发有限公司从2012年3月17日起以6840元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付袁德琼违约损失至付清该笔款项之日止。上述第二、三、四项款项限本判决生效之日起10日内付清。五、驳回袁德琼其余诉讼请求。案件受理费2360元，减半收取1180元，由遵义市荣欣房地产开发有限公司承担。本案在二审期间，双方当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审无异。本院认为，虽然袁德琼提供的《商品房买卖合同》无荣欣房开的盖章，合同中约定的首付款96120元也未直接支付给荣欣房开。但荣欣房开对袁德琼出具的该公司收到首付款96120元的收据，不持异议。荣欣房开向袁德琼出具的收据上载明的金额与房屋房号、面积信息均与袁德琼提供的《商品房买卖合同》中的信息一致，足以证明双方之间存在真实的商品房买卖关系，故本院对荣欣房开关于双方不存在任何房屋买卖合同关系的上诉理由不予支持。对维修基金的问题，虽袁德琼提供的收据上加盖的是“盛世豪庭代收费专用章”，但因“盛世豪庭”系荣欣房开开发建设项目，袁德琼购买的房屋位于该项目，其有理由相信该费用系荣欣房开收取。因周文刚并非袁德琼与荣欣房开《商品房买卖合同》的相对方，故对荣欣房开关于应当由周文刚向袁德琼承担相应责任的上诉理由不予支持。荣欣房开未按合同约定履行义务，袁德琼有权依照合同约定解除合同，并由荣欣房开返还袁德琼已付款项。一审判决并无不当，本院予以支持。综上所述，荣欣房开的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2360元，由遵义市荣欣房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 蔡一雷审 判 员 刘娟娟代理审判员 何 容二〇一七年五月二十五日书 记 员 李 豪 来自：